2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》課程講義（2）

　　2.合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。所謂依法，不僅要依據(jù)憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)、估價對象所在地的地方性法規(guī)、締結(jié)或者參加的相關(guān)國際條約，還要依據(jù)國務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同等。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價值。但估價對象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。

　　判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說，遵守合法原則應(yīng)做到下列幾點：

　?。?）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案 （不動產(chǎn)登記簿）以及相關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。

　　值得進一步說明的是，遵守合法原則不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。例如，沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)，就應(yīng)當將其作為沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)來估價。具體地說，目前包括：劃撥土地使用權(quán)不能當做出讓土地使用權(quán)來估價，集體土地不能當做國有土地來估價，共有的房地產(chǎn)不能當做單獨所有的房地產(chǎn)來估價，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能當做正式用地來估價，臨時建筑不能當做永久建筑來估價，超過批準期限的臨時建筑不能當做未超過批準期限的臨時建筑來估價，手續(xù)不全的房地產(chǎn)不能當做手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦相關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當做可以補辦相關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當做產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當做合法用地來估價，違法、違章建筑不能當做合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律、法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價對象的房地產(chǎn)除外。

　　例如《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第 11 條規(guī)定“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象”。由此我們還可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。

　?。?）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對該宗土地進行估價就應(yīng)當以其使用符合這些規(guī)定為前提。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，但也應(yīng)當以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2.5， 除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)當以容積率不超過 2.5 為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2.5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律、法規(guī)的保障，而且是違法違規(guī)的，據(jù)此所評估出的較高價值也就得不到社會認可，從而不能實現(xiàn)。

　?。?）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。法律、法規(guī)和政策規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應(yīng)當為零。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)估價目的的估價對象。

　?。?）在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)當遵守政府定價或政府指導(dǎo)價。例如，房改售房的價格，應(yīng)當符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，應(yīng)當符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成和對利潤率的限定；農(nóng)地征收和城市房屋拆遷估價，應(yīng)當符合國家有關(guān)農(nóng)地征收和城市房屋拆遷補償?shù)姆?、法?guī)和政策。

　　此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價應(yīng)當采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標準，應(yīng)當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師進行。

　　【問答題】某公司根據(jù)總公司的決定，準備通過資產(chǎn)重組、組建股份有限公司來轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制。按照國家和地方政府的土地管理實施辦法，公司擬將12000平方米的倉庫進行資產(chǎn)處置，即該倉庫仍由原總公司所有，重組后新的股份有限公司以租賃的方式向總公司交納租金，倉庫租金用于資產(chǎn)重組后分流職工的安置。經(jīng)雙方商定：將倉庫中的10000平方米進行租賃，年租金為150元/平方米，租賃期為5年（2006年10月1日起2015年9月30日止），租賃期間租金水平不變。試問：總公司在對倉庫進行租賃時應(yīng)辦理哪些手續(xù)？

　　【參考答案】本題的知識點為倉庫租賃經(jīng)營的合法性問題。答案要點：

　?、偈紫葢?yīng)驗證出租倉庫使用權(quán)的合法性，即出租倉庫是否具有合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證，出租人與土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利人是否一致。

　?、谠诖嘶A(chǔ)上，確定出租人簽訂出租合同的合法性，然后，租賃雙方應(yīng)草簽租賃協(xié)議文件，并確定出租面積、租金水平等。

　?、圩赓U雙方根據(jù)租賃協(xié)議文件，由雙方自行認定租賃范圍或共同委托有資格的測繪機構(gòu)進行面積測量，并繪制成圖。

　?、茈p方根據(jù)律師出具的法律意見書或公證書的租賃合同，并備齊相關(guān)資料，到屬地房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。

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