09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百二十九）

　　物權(quán)法解釋：第一百二十九條[互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行登記]

　　第一百二十九條　土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　[解釋]本條是關(guān)于互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行登記的規(guī)定。

　　對互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行登記，目的在于將土地承包經(jīng)營權(quán)變動(dòng)的事實(shí)予以公示，使他人明確知曉土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人變動(dòng)的情況。本條對于土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓，采用登記對抗主義，即不登記不得對抗善意第三人。也就是說，當(dāng)事人簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓合同，并經(jīng)發(fā)包人備案或者同意后，該流轉(zhuǎn)行為在當(dāng)事人雙方之間即發(fā)生法律效力，而不強(qiáng)求當(dāng)事人登記。這樣規(guī)定，符合中國農(nóng)村的實(shí)際。一是，農(nóng)民承包的是本集體的土地，聚集而居的農(nóng)戶對承包地的情況相互了解；二是，互換限于本集體組織內(nèi)部，農(nóng)戶向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓的情況也比較少；三是，變更土地承包經(jīng)營權(quán)登記要履行一定的法律手續(xù)，并交納相應(yīng)的費(fèi)用，會(huì)增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，考慮到土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓后，如果未將權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)通過登記的方法予以公示，他人可能因不了解權(quán)利變動(dòng)的情況而受到損害。因此，本法將登記與否的決定權(quán)交給了當(dāng)事人。未經(jīng)登記的，不能對抗善意第三人。也就是說，不登記將產(chǎn)生不利于土地承包經(jīng)營權(quán)受讓人的法律后果。比如承包人甲將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，但沒有辦理變更登記。此后，甲又將同一塊地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，同時(shí)辦理了變更登記。如果乙與丙就該塊土地的承包經(jīng)營權(quán)的歸屬發(fā)生糾紛，由于丙取得的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行了登記，他的權(quán)利將受到保護(hù)。乙將不能取得該地塊的土地承包經(jīng)營權(quán)。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓人為了更好地維護(hù)自己的權(quán)益，要求辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記比較妥當(dāng)。

　　根據(jù)本條規(guī)定，將土地承包經(jīng)營權(quán)以互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記。登記部門對符合變更登記條件的，予以變更登記，換發(fā)或者更改土地承包經(jīng)營權(quán)證書。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，但本條規(guī)定的變更登記只列明了互換與轉(zhuǎn)讓兩種形式?；Q與轉(zhuǎn)讓，是將土地承包經(jīng)營權(quán)換由或者轉(zhuǎn)給他人行使，承包經(jīng)營權(quán)的主體發(fā)生了變更；而轉(zhuǎn)包和出租，原有的承包人與發(fā)包人的承包關(guān)系不變，承包人仍享有原來的承包經(jīng)營權(quán)。由于變更登記的主要目的是向社會(huì)公示權(quán)利主體的變化，以保護(hù)善意第三人，而轉(zhuǎn)包和出租不發(fā)生權(quán)利主體的更迭，因此不要求對轉(zhuǎn)包和出租進(jìn)行變更登記。

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