房地產估價師《案例分析》問答題解題技巧

　　·各種考試題型的對策：

　　（1）問答題（3小題，每題10分，共30分）

　　*2003年考查公開市場價值的含義與其在其他方法參數(shù)選擇的應用；劃撥土地上的辦公綜合樓整體抵押的方法選擇和估價技術路線；購置部分已出讓用作商業(yè)用途、部分劃撥用作工廠的房地產估價資料的收集。

　　例如：（三）某正常生產的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km.土地面積7672㎡；自用生產車間建筑面積3300㎡；辦公樓建筑面積1050㎡；臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產估價機構預測開發(fā)效益。

　　請問：房地產估價機構應搜集哪些資料？

　?。ㄈ┐穑?/p>

　　1.現(xiàn)狀房地產狀況（實物、區(qū)位和權益）資料；

　　2.規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設計條件或詳細規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術經濟指標）；

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價水平）（或經營期的現(xiàn)金流）資料；

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；

　　5.相關稅費：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用；

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用；

　　10.該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標準。

　　注：多答合理的可給分。

　　*2004年考查招標出讓地塊估價的技術路線（同2003年題）；成本數(shù)據的選用，房地產凈收益與財務報表凈利潤的不同，客觀成本與實際成本的選用；工業(yè)廠房自行改造寫字樓的拆遷評估用途的確定、費用的補償。

　　例如：（二）某房地產估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

　　答：

　　1.（1）估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同；

　?。?）收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分；

　?。?）凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等；

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

　　3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均（客觀）成本（或者：實際成本不一定是社會平均（客觀）成本）。

　　*2005年考查拆遷估價注意事項和如何補償問題（同04年）；劃撥地上的辦公樓拍賣的相關費用與相關知識；可比實例的選取和凈收益的求取。

　?。ǘ┓ㄔ何泄纼r機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。

　　請問：

　　1.估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業(yè)？為什么？

　　答案：

　　1.估價機構沒有義務將估價結果告知借款企業(yè)（1分）；估價機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務執(zhí)行雙方當事人（或：①估價機構不需要向委托方之外的第三方提供估價結果；②估價機構僅對委托人負責；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）（2分）。

　　2.拍賣保留價應由誰確定？如何確定？

　　答案：

　　2.拍賣保留價由法院確定（1分），應以評估價格為基礎確定（2分）。

　　3.乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？

　　答案：

　　3.應注意以下費用：

　　（1）拍賣機構傭金（1分）。

　?。?）補繳土地使用權出讓金（1分）。

　?。?）房地產交易相關稅費（1分）。

　　（4）估價機構的評估費用（1分）。

　　（三）某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤？

　　答案：

　　1.錯誤

　　（1）由于三個交易實例經營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例（2分）；

　?。?）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益（2分）；

　?。?）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益（2分）；

　?。?）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）（2分）。

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？

　　答案：

　　2.具體可選擇過去數(shù)據簡單算術平均法，未來數(shù)據簡單算術平均法，或未來數(shù)據資本化公式法確定（2分）。

　　*2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑；可比實例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項；成本法重置價格的確定。

　　例如（三）某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.

　　請問：

　　1.估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤？

　　2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格？

　　答案：

　　1.錯誤有：

　?。?）應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用（或重置價格）。

　　或：不應采用實際支出時的各項成本費用。

　?。?）應根據估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應計自至估價時點。

　?。?）利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應是開發(fā)商的期望利潤。

　　可作為指錯題

　　2.重置價格還應減去折舊。

　　或：（1）可能存在的施工質量缺陷，有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　?。?）可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊。

　?。?）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

　　*2007年考查估價結果產生爭議的合理性分析；抵押估價應收集的資料和影響商業(yè)地產的價格影響因素；租約內估價和承租人權益。

　　例如（一）李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/㎡.請問：

　　1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性？

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/㎡.張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡.你認為應如何解釋該估價結果的合理性？

　　答：

　　1.理由包括：

　　（1）二者的時點不同，價值不同。

　　（2）二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。

　　（3）二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值；轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

　　2.理由包括：

　　（1）二者的時點不同，價值不同。

　?。?）拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

　?。?）對估價對象的界定可能不同。

　　*2008年考查估價結果產生爭議的合理性分析；房地產價格上漲原因分析；劃撥土地上的房屋估價技術路線。

　　例如：（一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　　答：理由包括：

　　1.本次評估的價值為投資價值（拍賣應價）；（3分）

　　2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值；（3分）

　　3.不同投資者在開發(fā)建設成本經營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產價值的估計。（4分）

　　*2009年考查復核評估的估價時點、估價目的、價值定義；估價結果有異議的原因；政府補償?shù)膬热荨?/p>

　　問答題雖然難，但我們觀察歷年考點，還是我們所熟悉的基本知識，主要考技術路線的擬定、相關參數(shù)的選擇、資料的收集、市場變化對估價結果的影響、估價結果產生爭議的合理性分析、拆遷估價或抵押估價的特定問題等。?？紗栴}也可能轉化為單選題。

　　答題要點：認真審題、找出考點與依據、理清思路、答出要點（3～5個要點）。

　　一題中有不把握或不會答的屬正常現(xiàn)象，相對來說，問答題開放性大，難度大，放平心態(tài)，先舍后得。不要空。本題應爭取拿到一半以上的分值。

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