房地產(chǎn)估價師：物業(yè)管理的策劃階段

　　物業(yè)管理的策劃階段

　　這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入：制定物業(yè)管理方案、制定業(yè)主臨時公約及有關(guān)制度、選聘物業(yè)管理企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。

　　1．物業(yè)管理的早期介入

　　所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段（項目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。

　　2．制定物業(yè)管理方案

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請物業(yè)管理企業(yè)代為制定。

　　3．制定業(yè)主臨時公約及有關(guān)制度

　　建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設(shè)單位還應(yīng)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

　　4．選聘物業(yè)管理企業(yè)

　　達到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項目。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。

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