2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：《基本制度與政策》要點(diǎn)解析（一）

第一章房地產(chǎn)業(yè)

　　1、房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別：①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品即體現(xiàn)物質(zhì)屬性又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點(diǎn)在房地產(chǎn)權(quán)屬。②建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的聯(lián)系：①除特殊領(lǐng)域的建筑產(chǎn)品外，它們的業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。②在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)是合作雙方。

　　3、房地產(chǎn)業(yè)可以分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

　　房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋然后預(yù)售或銷售新建的房屋這種方式，還有購(gòu)買房屋后出租，購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地變成為建設(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、；回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)咨詢業(yè)具體業(yè)務(wù)有：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型、企業(yè)化的管理，通過(guò)質(zhì)價(jià)相符的有償服務(wù)和一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我完善。中國(guó)傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對(duì)房屋進(jìn)行管理的一種體制。管理單位并非企業(yè)而是屬于事業(yè)性質(zhì)。

　　4、任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的作用：①可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件②可以改善人們的居住和生活條件③可以改善投資環(huán)境④避免分散建設(shè)，有利于城市規(guī)劃⑤有利于積累城市建設(shè)基金⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整⑧有利于深化住房制度改革⑨有利于吸引外資⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。

　　5、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于三項(xiàng)重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

　　我國(guó)傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度，現(xiàn)在的目標(biāo)是創(chuàng)立具有中國(guó)特色的新型住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系，

　　新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化②建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；③繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)④采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)⑤發(fā)展住房金融⑥加強(qiáng)住房物業(yè)管理。

　　新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括：征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、免費(fèi)項(xiàng)目管理系統(tǒng)費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)。為了降低經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)成本，計(jì)入房?jī)r(jià)的免費(fèi)項(xiàng)目管理系統(tǒng)費(fèi)原則上控制在2%以內(nèi)，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)利潤(rùn)控制在3%以下。同時(shí)，通過(guò)①土地劃撥②減免行政事業(yè)性收費(fèi)③政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)④控制開發(fā)貸款利率⑤落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)成本。

　　最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e和60%.廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi)和管理費(fèi)二項(xiàng)組成。

　　停止住房實(shí)物分配后，職工購(gòu)房資金來(lái)源主要有：職工工資、住房公積金、個(gè)人住房貸款以及有的地方的住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼只有房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)可以發(fā)放。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定。為了增加普通商品住房供應(yīng)，從2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。對(duì)于土地供應(yīng)優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%.對(duì)于直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市的住房建設(shè)規(guī)劃要報(bào)建設(shè)部備案，其他城市的住房建設(shè)規(guī)劃要報(bào)省建設(shè)廳備案。

　　要求在2006年底建立廉租住房制度。并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。廉租住房資金籌措渠道有土地出讓凈收益（扣除有關(guān)費(fèi)用后余額的一定比例即5%）和住房公積金增值收益。（扣除住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用等費(fèi)用后的金額作為城鎮(zhèn)廉租住房保障補(bǔ)充資金）

　　6、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城市土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥，無(wú)償無(wú)限期使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。行政劃撥是指由政府無(wú)償撥給和無(wú)償調(diào)用?，F(xiàn)在實(shí)行“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”。是在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期出讓給土地使用者，土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　7、我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權(quán)法》

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