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房地產(chǎn)估價案例與分析——答疑精選(2)
1、學(xué)員一:
問題:你好史老師:房地產(chǎn)估價結(jié)果報告中的估價對象描述 4.估價對象概要說明估價對象的狀況,包括區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況。其中,對土地的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,四至,面積,形狀,周圍環(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),用途,建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。與技術(shù)報告中的實物狀況(或個別因素)分析和區(qū)位狀況分析 1.實物狀況(或個別因素)分析 實物狀況(或個別因素)分析就是要詳細(xì)分析、說明估價對象的實物狀況。 主要包括估價對象具體位置、估價范圍、權(quán)屬狀況、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)及建成年代、裝修狀況等。 2.區(qū)位狀況分析 區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。主要分析估價對象的區(qū)域特征、道路通達(dá)狀況、對外交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、商服配套設(shè)施等我覺得有的互相包含,是不是技術(shù)報告中的實物狀況(或個別因素)分析和區(qū)位狀況分析比房地產(chǎn)估價結(jié)果報告中的估價對象描述更全面具體,如果結(jié)果報告中的估價對象描述過于簡單,而在技術(shù)報告中又比較具體,能否認(rèn)為結(jié)果報告中的估價對象(描述不全面)算一處錯誤。這兩者的內(nèi)涵如何區(qū)別?
老師:您好!
1、技術(shù)報告中的實物狀況(或個別因素)分析和區(qū)位狀況分析一般應(yīng)比房地產(chǎn)估價結(jié)果報告中的估價對象描述更全面具體。
2、如果結(jié)果報告中的估價對象描述有缺項,不論在技術(shù)報告中如何具體,均可認(rèn)為結(jié)果報告中的估價對象有缺項錯誤。
2、學(xué)員二:
問題:老師,您好!
1、在收益法講座中,《理論教材》第238頁 例8-19中,“……此后5年”的確切含義是什么?
我理解此后5年的中最后一年應(yīng)為第6年,若是這樣,公式中的 t 就應(yīng)為6,而不是5,不知是否正確?
您能否予以講解?
2、在《估價規(guī)范》第11頁 5.2.9.中,每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%,綜合調(diào)整不得超過30%,請舉例說明。
3、收益法課程中,運營費用的計算中,維修費的計算基數(shù)以什么為標(biāo)準(zhǔn)?
保險費的計算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值,若為新建房,保險費的計算基數(shù)是否就是建筑物的重置價值?
4、《理論》教材第223頁,成本法內(nèi)容中:“新開發(fā)區(qū)某宗土地實際測算時通常分為以下3個步驟進(jìn)行”。請您講一下這三個步驟并舉例說明。
5、在《案例與分析》教材第59頁,案例2-1中,住宅樓預(yù)售市場價格估價技術(shù)報告中,是因為是期房,才沒有“最高最佳使用分析”這一項,這樣理解對嗎?
謝謝!
老師:您好!
1、在收益法講座中,《理論教材》第283頁 例8-19中,“……此后5年”的確切含義是什么?我理解此后5年的中最后一年應(yīng)為第6年,若是這樣,公式中的 t 就應(yīng)為6,而不是5,不知是否正確? 您能否予以講解?
第二年收入為25000元,……第五年收入為28000元。
2、在《估價規(guī)范》第11頁 5.2.9.中,每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%,綜合調(diào)整不得超過30%,請舉例說明。
121/100(單項調(diào)整),69/100(綜合調(diào)整)。
3、收益法課程中,運營費用的計算中,維修費的計算基數(shù)以什么為標(biāo)準(zhǔn)?
保險費的計算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值,若為新建房,保險費的計算基數(shù)是否就是建筑物的重置價值?
維修費計算基數(shù)沒有一定之規(guī),保險費計算基數(shù)可為建筑物現(xiàn)值,也可為建筑物重置價格。
4、《理論》教材第223頁,成本法內(nèi)容中:“新開發(fā)區(qū)某宗土地實際測算時通常分為以下3個步驟進(jìn)行”。請您講一下這三個步驟并舉例說明。
類似于基準(zhǔn)地價修正法中的宗地價格計算,在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上進(jìn)行修正調(diào)整后得出某宗土地價格。
5、在《案例與分析》教材第59頁,案例2-1中,住宅樓預(yù)售市場價格估價技術(shù)報告中,是因為是期房,才沒有“最高最佳使用分析”這一項,這樣理解對嗎?
這是新教材疏漏之處,應(yīng)有此項內(nèi)容。
3、學(xué)員三:
問題:老師您好,百忙之中煩請您閱以下疑問,謝謝。長話短說,我的問題是案例第三十六講中例2-4報告以下部分是否算錯:
1.估價結(jié)果少單價
2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918,其中0.3918是否該分12個月攤銷?
3.投資復(fù)合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤
4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過程中報酬率來源不清,我認(rèn)為不應(yīng)該直接引用租期內(nèi)報酬率
請老師幫理解疑問,謝謝!
老師:您好!
1.估價結(jié)果少單價。
你的理解正確。
2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918,其中0.3918是否該分12個月攤銷?
不應(yīng)。
3.投資復(fù)合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤 .
本例題在計算投資復(fù)合收益率法時計算過程有問題。
4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過程中報酬率來源不清,我認(rèn)為不應(yīng)該直接引用租期內(nèi)報酬率。
可以這樣用。
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