房地產(chǎn)企業(yè)如何保持合理的資產(chǎn)負(fù)債率

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀分析 根據(jù)房地產(chǎn)上市公司2008年三季報(bào)統(tǒng)計(jì)，63家房企負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)在內(nèi)的25家房企資產(chǎn)負(fù)債率在70%的警戒線之上，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益最大化的經(jīng)營方式之一，

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀分析

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司2008年三季報(bào)統(tǒng)計(jì)，63家房企負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)在內(nèi)的25家房企資產(chǎn)負(fù)債率在70%的警戒線之上，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益最大化的經(jīng)營方式之一，適度的負(fù)債能夠使得企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。但在經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中，如果企業(yè)的經(jīng)營狀況不佳，不但企業(yè)資金實(shí)力不能保證償債的安全，而且過度的負(fù)債將會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況越加惡化。所以為了企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)必須保持一個(gè)合理的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。

二、合理資產(chǎn)負(fù)債率的界定

資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，它反映了總資產(chǎn)中有多大比例是通過借貸籌集的，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）×100%。要判定資產(chǎn)負(fù)債率是否合理，首先要明確判斷者所處的角度。從債權(quán)人的角度看，他們最關(guān)心的是能否按期收回本金和利息，因此他們希望債務(wù)比例越低越好，企業(yè)償債有保證，貸款的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太大。從股東的角度看，他們所關(guān)心的是借入資本的代價(jià)，當(dāng)全部資本利潤(rùn)率高于借款利息率時(shí)，負(fù)債比例越大越好，反之亦然。從經(jīng)營者的角度看，如果舉債很大，超出債權(quán)人的心理承受能力，企業(yè)就無錢可借；如果不舉債，則說明企業(yè)的經(jīng)營保守或者信心不足，利用債權(quán)人的資本進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力不足。所以企業(yè)經(jīng)營者要權(quán)衡利害得失，界定合理的資產(chǎn)負(fù)債率區(qū)間。本文所選的角度，是立足于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者。

國內(nèi)有學(xué)者在對(duì)企業(yè)合理的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行討論時(shí)，從絕對(duì)量入手，對(duì)資本收益和應(yīng)付的貸款利息進(jìn)行比較。如果資本收益剛好支付貸款利息，那就不賠不賺，這就是企業(yè)能承受貸款的最高界限，也就是臨界點(diǎn)。可以用公式來表達(dá)：資本收益－借貸利息=0，其中資本收益=總資本×資本收益率，借貸利息=借貸總額×借貸利息率，所以貸款總額/總資本=資本收益率/貸款利息率，將資產(chǎn)負(fù)債率假定為最高限額，從而推出資產(chǎn)負(fù)債率=資本收益率/借貸利息率。如果資產(chǎn)負(fù)債率等于這個(gè)臨界值，企業(yè)全部資本運(yùn)營的盈利剛好夠還貸款的利息，表明自有資本無盈利。如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于這個(gè)臨界值，企業(yè)就虧損；低于這個(gè)極限，企業(yè)就盈利。本文利用這個(gè)公式來簡(jiǎn)單衡量房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是否合理。

三、萬科和新鴻基的資產(chǎn)負(fù)債率分析

之所以選擇這兩家企業(yè)，是因?yàn)槿f科是內(nèi)地最優(yōu)秀的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一，是眾多開發(fā)商爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的榜樣。而新鴻基則是香港地產(chǎn)界的“四大天王”之一，而且新鴻基已經(jīng)具有多次應(yīng)對(duì)周期波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，因此分析這兩家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，具有一定的代表意義與參考價(jià)值。

本文收集了萬科和新鴻基2003年到2007年的年報(bào)，根據(jù)年報(bào)上公司公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的比較。由表1可以發(fā)現(xiàn)，萬科這五年的資產(chǎn)負(fù)債率總體保持在60%左右，2003年最低為54.9%，以后每年略有增長(zhǎng)，到2007年達(dá)到66.1%，都要遠(yuǎn)低于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的平均水平。新鴻基的資產(chǎn)負(fù)債率只有萬科的1/3，平均水平在24%左右，最低是為2004年的19.6%，最高為2007年的26.7%。

表1：萬科和新鴻基的資產(chǎn)負(fù)債率比較

　 萬科 新鴻基 2003 54.90% 22.40% 2004 59.40% 19.60% 2005 61.00% 25.50% 2006 65.00% 26.10% 2007 66.10% 26.70% 最大值 66.10% 26.70% 最小值 54.90% 19.60% 平均值 61.30% 24.10% 數(shù)據(jù)來源：萬科、新鴻基2003-2007年年報(bào)

結(jié)合文獻(xiàn)中對(duì)合理資產(chǎn)負(fù)債率的判斷方法，本文從企業(yè)年報(bào)中選取了相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。萬科的貸款利息率是根據(jù)萬科一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債的利率最大值來定。從表2中可以看到，萬科的資本收益率/貸款利息率的最小值為0.97，最大值達(dá)到了1.25，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率=資本收益率/借貸利息率的計(jì)算公式，我們發(fā)現(xiàn)萬科這五年的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率要明顯低于資本收益率/借貸利息率這一臨界值，說明萬科這五年來一直在盈利。同樣的，從表3中可以發(fā)現(xiàn)，新鴻基實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率更是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資本收益率/借貸利息率（新鴻基的借貸利息率為香港的市場(chǎng)利率）這一臨界值。

表2:萬科的資產(chǎn)收益率和貸款利息率

年份 資產(chǎn)收益率 貸款利息率 資本收益率 /貸款利息率 2007 7.09 7.20 0.98 2006 6.74 6.03 1.12 2005 7.20 5.76 1.25 2004 6.73 6.96 0.97 2003 5.78 5.02 1.15 數(shù)據(jù)來源：萬科2003-2007年年報(bào)

香港地產(chǎn)謹(jǐn)慎經(jīng)營的特點(diǎn)在新鴻基上體現(xiàn)充分。常年來新鴻基保持低負(fù)債率，在其年報(bào)中也顯示出公司在經(jīng)營中對(duì)現(xiàn)金流的重視，其更注重內(nèi)部資金供給，而不是仰仗外部的資金來源。不超過30%的低負(fù)債率在抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，新鴻基顯然要強(qiáng)于萬科。而萬科作為內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，學(xué)習(xí)美國帕爾迪的跨域和專業(yè)化道路，開辟出了中國房地產(chǎn)的全國性品牌，盡管其資產(chǎn)負(fù)債率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新鴻基，但是仍然處于合理的界限之內(nèi)。相對(duì)于內(nèi)地其他房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，萬科仍然具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

表3：新鴻基的資產(chǎn)收益率和貸款利息率

年份 資產(chǎn)收益率 貸款利息率 資本收益率 /貸款利息率 2007 8.77 4.64 1.89 2006 9.39 6.75 1.39 2005 9.88 5.75 1.72 2004 4.33 5.13 0.84 2003 3.80 5.00 0.76 數(shù)據(jù)來源：新鴻基2003-2007 年年報(bào)和相關(guān)財(cái)經(jīng)新聞

四、萬科、新鴻基：保持合理負(fù)債率之道

1、萬科：嚴(yán)控在60%的資產(chǎn)負(fù)債率

王石曾說過“萬科在國內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是這樣的”，這樣的自信并不是沒有根據(jù)。萬科在“專業(yè)化”轉(zhuǎn)型的十年里，強(qiáng)迫自己在一個(gè)固定的、相對(duì)較低資產(chǎn)負(fù)債率水平下運(yùn)作，通過提高對(duì)項(xiàng)目的管理能力和資金使用效率，實(shí)現(xiàn)13年的連續(xù)增長(zhǎng)。“60%”的背后是資產(chǎn)負(fù)債率的“比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”，國際常規(guī)水平大概在50%左右，而中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在70%，甚至80%以上。萬科對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)施目標(biāo)化管理，“60%”成為萬科的經(jīng)濟(jì)引擎。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率的目標(biāo)管理壓力巨大，于是，萬科設(shè)想借用沃爾瑪在開設(shè)分店前的評(píng)估法，對(duì)自己的“開發(fā)儲(chǔ)備土地投資”進(jìn)行量化管理，根據(jù)實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率和目標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率的差值，算出當(dāng)年還能拿出多少錢來買地。

萬科嚴(yán)格控制資產(chǎn)負(fù)債率的立意點(diǎn)就在于，有計(jì)劃的成長(zhǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)過盲目膨脹，穩(wěn)中求發(fā)展。對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率有計(jì)劃地變化和嚴(yán)格控制，在很大程度上表明了萬科的財(cái)務(wù)運(yùn)作能力，從而增強(qiáng)了萬科在融資上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、新鴻基：業(yè)務(wù)多元化，低債避風(fēng)險(xiǎn)

郎咸平曾總結(jié)香港地產(chǎn)企業(yè)的成功之處在于保守，香港一些房地產(chǎn)公司之所以在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。這一策略在新鴻基維持較高的現(xiàn)金流和較低的負(fù)債率上表現(xiàn)得淋漓盡致。

與萬科相比，新鴻基業(yè)務(wù)相對(duì)多元化。2007年至2008年，物業(yè)銷售大約70.4億港元，物業(yè)租金收入為69億港元，酒店經(jīng)營10多億港元，而電訊等其他業(yè)務(wù)收入約95億港元。從這些業(yè)務(wù)的構(gòu)成中可以看出，新鴻基十分注重多元化業(yè)務(wù)組合以保持合理的現(xiàn)金流。新鴻基采用其他相關(guān)業(yè)務(wù)來彌補(bǔ)房地產(chǎn)流動(dòng)性弱的問題，而不會(huì)導(dǎo)致太多的負(fù)債，從而控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。此外，新鴻基十分注重成本控制，尤其是土地成本的控制。

五、保持合理資產(chǎn)負(fù)債率的要點(diǎn)

1、明確戰(zhàn)略方向，有效使用資金

明確清晰的戰(zhàn)略對(duì)于企業(yè)經(jīng)營的重要性不言而喻，戰(zhàn)略對(duì)房企也同樣重要。萬科追求專業(yè)化和跨區(qū)域的發(fā)展，希望構(gòu)建一個(gè)偉大的房地產(chǎn)企業(yè)；新鴻基秉持了香港房企一貫的謹(jǐn)慎風(fēng)格，并通過多元化經(jīng)營分散房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。清楚經(jīng)營方向的房企才能避免盲目的擴(kuò)張和投資，將資金用在刀刃上，提高資金使用的有效性，在一定程度上也能減輕對(duì)資金需求的壓力。

2、培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尋找資金保障

擁有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，在銀行或其他融資渠道中，也會(huì)相應(yīng)的具備其他企業(yè)所不具有的融資優(yōu)勢(shì)。有充足資金來源保障的房企，在規(guī)劃企業(yè)的成長(zhǎng)計(jì)劃時(shí)，才不會(huì)受到資金的約束。萬科的優(yōu)勢(shì)在于其高效的控制機(jī)制，新鴻基則有其他業(yè)務(wù)的強(qiáng)大現(xiàn)金流作支撐，這些優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)了企業(yè)經(jīng)營的信心，避免了未來靠大量舉債維持發(fā)展。

3、明確負(fù)債能力，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理

每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該根據(jù)自身的負(fù)債能力、經(jīng)營情況與經(jīng)營環(huán)境，為自己定下一個(gè)屬于自己的負(fù)債率，如新鴻基關(guān)注的是凈債項(xiàng)相對(duì)于股東資金的比例。在沒有戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等重要事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)該保持這一資產(chǎn)負(fù)債率的穩(wěn)定性。所謂穩(wěn)定壓倒一切，萬科與新鴻基的資產(chǎn)負(fù)債率各不相同，相同的是他們的資產(chǎn)負(fù)債率通常都保持在一個(gè)穩(wěn)定的區(qū)間，萬科在60%左右，新鴻基在20%左右。將資產(chǎn)負(fù)債率作為目標(biāo)進(jìn)行管理，提高對(duì)負(fù)債率的重視程度，才能避免這一指標(biāo)對(duì)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生不好的影響，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)。

房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)管理軟件 房地產(chǎn)OA

房地產(chǎn)軟件 房地產(chǎn)管理軟件 房地產(chǎn)OA

(