2007年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考前輔導(dǎo)筆記三

　　第三講 房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策與前期工作重點(diǎn)難點(diǎn)：

　　應(yīng)掌握房地產(chǎn)開發(fā)的概念和主要程序。八個(gè)步驟、四個(gè)階段及各個(gè)階段的主要工作內(nèi)容。

　　應(yīng)熟悉投資機(jī)會(huì)選擇與決策方法，土地使用權(quán)獲取方式。

　　了解的內(nèi)容為規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標(biāo)的工作程序和內(nèi)容。

　　3.1 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

　　3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國家法律政策與各級(jí)政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)聳制與管理、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的復(fù)雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。

　　3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營銷與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。如果開發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時(shí)，開發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。

　　3.2 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項(xiàng)目可行性研究。

　　3.2.1 投資機(jī)會(huì)選擇所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。

　　在機(jī)會(huì)尋找過 程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對(duì)該地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的“看地”。此時(shí)，開發(fā)商面對(duì)的可能有幾十種投資可能性，對(duì)每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機(jī)會(huì)篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。

　　3.2.2 決策分析投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。

　　前者主要分析市場(chǎng)的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來考慮有關(guān)問題。

　　應(yīng)當(dāng)注意到，市場(chǎng)研究對(duì)于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

　　例題：1.我們通常說的“看地”，屬于房地產(chǎn)開發(fā)地（ ）階段。

　　a投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 b前期工作c建設(shè)階段 d租售階段

　　答案：a

　　2.對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行研究和定位，以進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)和開發(fā)產(chǎn)品定位，屬于房地產(chǎn)開發(fā)地（ ）階段。

　　a投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 b前期工作c建設(shè)階段 d租售階段

　　答案：a

　　3.3 前 期工 作當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)知開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。

　　在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗(yàn)之前，開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購買土地使用權(quán)。當(dāng)然，在所有影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場(chǎng)競爭條件下，為抓住有利時(shí)機(jī)很難做到這一點(diǎn)時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)對(duì)其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評(píng)估。

　　3.3.1 獲取土地使用權(quán)沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權(quán)的同時(shí)，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的土地使用權(quán)。

　　3.3.1.1 政府土地收購儲(chǔ)備與土地一級(jí)開發(fā)土地收購儲(chǔ)備，是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，提高政府調(diào)控土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)量和價(jià)格的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權(quán)益……

　　土地一級(jí)開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮?chǔ)備機(jī)構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。

　　納入政府土地收購儲(chǔ)備范圍的土地，在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓前，需要按照土地一級(jí)開發(fā)的模式，對(duì)地塊進(jìn)行土地開發(fā)工作。當(dāng)前納人政府土地收購儲(chǔ)備范圍的土地類型主要包括：新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地；已列入危舊房改造計(jì)劃的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地；依法收回的閑置土地；政府依法收購和整理的國有土地；土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地；其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。

　　進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和長期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃；對(duì)城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布；制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃；按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)開發(fā)地塊或區(qū)域；編制土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并獲有關(guān)部門批準(zhǔn)；由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓（或劃撥）手續(xù)；制定拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門批準(zhǔn)；進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)土地開發(fā)工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件；核算土地開發(fā)成本、評(píng)估土地價(jià)格，按土地出讓計(jì)劃，通過政府土地交易市場(chǎng)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

　　土地收購儲(chǔ)備制度的建立和土地一級(jí)開發(fā)模式的普遍實(shí)施，推動(dòng)了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場(chǎng)建設(shè)，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。但由于政府土地收購儲(chǔ)備中心所實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　3.3.1.2 獲取土地使用權(quán)的途徑

　　（1）土地使用權(quán)出讓國土資源部從2002年7月1日開始實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，從2003年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：

　　1）招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)。是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　2）拍賣出讓國有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　3）掛牌出讓國有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　4）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)。是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，肯可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

　?。?）土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應(yīng)土地時(shí)，除使用協(xié)議方式外，也逐步開始采用公開招標(biāo)等競爭性方式。

　?。?）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)人股或授權(quán)經(jīng)營等方式，對(duì)原劃撥國有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

　?。?）與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作對(duì)于擁有資金但缺少土地資源的開發(fā)商來說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。

　　例題：獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行征地、搬遷、安置、補(bǔ)償是（ ）階段的主要工作。

　　a投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 b前期工作c建設(shè)階段 d租售階段

　　答案：b

　　3.3.2 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

　　3.3.2.1 土地出讓過程中的規(guī)劃管理出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖；

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度；建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。

　　附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。

　　《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。

　　3.3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　?。?）開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。開發(fā)商首先須持計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項(xiàng)目意向位置的1/2 000或l/500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請(qǐng)有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

　?。?）申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商持城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國有土地時(shí)，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1/2 000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　?。?）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。開發(fā)商需持城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1/500，居住區(qū)1/2 000，其中一份畫出用地范圍）和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。

　?。?）設(shè)計(jì)方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖（單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1/100或1/200）、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”。

　　（5）申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　3.3.3 建設(shè)工程招標(biāo)

　　3. 3.3.1開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。

　?。?）公開招標(biāo)公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)進(jìn)行公開招標(biāo)時(shí)，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，可通過海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國，大項(xiàng)目甚至可在全世界公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標(biāo)。

　　公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開競爭的方式會(huì)促使承包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。

　　公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。此時(shí)開發(fā)商不易掌握其造價(jià)和控制工期，因而可以通過公開招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的承包商作為承包單位。

　　按常規(guī)，開發(fā)商公開招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非該最低報(bào)價(jià)者的標(biāo)價(jià)是不合理的或根本無法實(shí)現(xiàn)的。

　?。?）邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)。進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)其參加開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競爭的一種發(fā)包方式。邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3～10個(gè)之間。

　　開發(fā)商或其委托的招標(biāo)人可以在自己熟悉的承包商之間進(jìn)行選擇，或者先公開發(fā)布通知，邀請(qǐng)承包商報(bào)名，經(jīng)過資格預(yù)審后再選定邀請(qǐng)對(duì)象。

　　采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，由于被邀請(qǐng)參加競爭的投標(biāo)人有限，開發(fā)商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且可以提高招標(biāo)工作的效率，節(jié)省時(shí)間。但是這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了開發(fā)商的選擇余地。

　　邀請(qǐng)招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目，或者是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。

　　3.3.3.2 招標(biāo)機(jī)構(gòu)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不管是公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)，都需要組織一個(gè)招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜，并向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案；不具備自行招標(biāo)能力時(shí)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供招標(biāo)代理服務(wù)，并與代理機(jī)構(gòu)成立聯(lián)合招標(biāo)工作小組。整個(gè)招標(biāo)過程的活動(dòng)均由招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)組織。

　　招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。

　?。?）招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)

　　1）確定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。

　　2）確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。對(duì)這些承包方式與承包內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商通常選擇全部包工包料的總價(jià)合同方式，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中建筑材料是就地取材的，但對(duì)于有些高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，例如星級(jí)賓館、高級(jí)公寓，其裝飾材料、室內(nèi)設(shè)備則可能需要由國外進(jìn)口，此時(shí)，由承包商包工包料是不太可能的，開發(fā)商可在簽訂合同時(shí)與承包商商議。

　　3）確定標(biāo)底。

　　4）決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。

　　（2）招標(biāo)中的日常事務(wù)工作招標(biāo)中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：

　?、侔l(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函；

　　②編制和發(fā)送招標(biāo)文件；

　?、劬幹茦?biāo)底；

　?、軐彶橥稑?biāo)者資格；

　?、萁M織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的問題；

　　⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密；

　?、唛_標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評(píng)標(biāo)；

　　⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

　　（3）招標(biāo)工作小組組成人員

　　1）決策人員。即開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商全權(quán)處理具體事務(wù)。

　　2）專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家。包括建筑師，結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)工程師等。由他們負(fù)責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。

　　3）助理人員。即決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計(jì)算、繪圖等工作人員。

　　上述人員可以是開發(fā)商自身的工作人員，也可以是開發(fā)商聘請(qǐng)的人員。開發(fā)商可以按照上述人員組成，自己組織一個(gè)招標(biāo)工作小組，即招標(biāo)委員會(huì)。但更好的辦法是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)委員會(huì)，承辦招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性工作，而最終決策仍需由開發(fā)商做出。這種做法可以節(jié)省開發(fā)商大量工作人員，同時(shí)又可利用招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的信息和業(yè)務(wù)聯(lián)系，提高招投標(biāo)工作的效率。

　　3. 3.3.3 招標(biāo)程序按照一般做法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)程序如下：

　?。?）申請(qǐng)招標(biāo)如果房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目列入了城市年度開工計(jì)劃、開發(fā)商獲得了土地使用權(quán)，領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現(xiàn)場(chǎng)具備了“三通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實(shí)，那么開發(fā)商即可向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)后持建設(shè)主管部門同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開工審批表”和招標(biāo)申請(qǐng)書，開發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣?a href="http://keekorok-lodge.com/xm/tb/" target="_blank">投標(biāo)管理部門登記、申請(qǐng)招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。開發(fā)商只有在獲得招標(biāo)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。

　?。?）編制招標(biāo)文件招標(biāo)文件是開發(fā)商向投標(biāo)人介紹工程情況和招標(biāo)條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。

　　招標(biāo)文件應(yīng)包括：工程綜合說明，招標(biāo)方式及對(duì)發(fā)包單位的要求，招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）與設(shè)備的供應(yīng)方式，工程款支付方式及預(yù)付款的百分比，合同條件和合同文本，投標(biāo)須知，招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)向投標(biāo)人明確的問題，招標(biāo)文件附件。對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

　?。?）編制招標(biāo)工程標(biāo)底標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)之一。通過制定標(biāo)底，使開發(fā)商預(yù)先明確自己在擬建工程中應(yīng)承擔(dān)的財(cái)務(wù)義務(wù)，從而安排資金計(jì)劃。招標(biāo)工程的標(biāo)底可由開發(fā)商請(qǐng)有資格的概預(yù)算人員編制，亦可委托有營業(yè)執(zhí)照的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代編，并在編制招標(biāo)文件的同時(shí)進(jìn)行。開發(fā)商必須把工程標(biāo)底 送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦公室核準(zhǔn)方能生效。

　　當(dāng)前，編制招標(biāo)工程標(biāo)底的方法很多，按其所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同，可分為以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制；以概算額或擴(kuò)大綜合定額為基礎(chǔ)編制；以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)編制等。

　?。?）確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函開發(fā)商完成標(biāo)底編制后，即可決定采取何種招標(biāo)方式，并在招標(biāo)申請(qǐng)書中提出，經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。開發(fā)商根據(jù)所批準(zhǔn)的形式，發(fā)出投標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函。

　　采取公開招標(biāo)方式時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。開發(fā)商可視工程性質(zhì)和規(guī)模，通過國家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

　?。?）投標(biāo)人資格審查投標(biāo)人資格審查的目的在于了解投標(biāo)人的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及施工經(jīng)驗(yàn)，限制不符合條件的單位盲目參加投標(biāo)，以使招標(biāo)能獲得比較理想的結(jié)果。在公開招標(biāo)時(shí)，投標(biāo)人資格審查通常放在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行，審查合格者才準(zhǔn)許購買招標(biāo)文件，故稱之為資格預(yù)審。在邀請(qǐng)招標(biāo)情況下，則在評(píng)標(biāo)的同時(shí)進(jìn)行資格審查。

　　開發(fā)商對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時(shí)應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：

　?、倨髽I(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)等級(jí)；②主要施工經(jīng)歷；③技術(shù)力量簡況；④施工機(jī)械設(shè)備簡況；⑤在施工的承建項(xiàng)目；⑥資金和財(cái)務(wù)狀況。

　　如果采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，投標(biāo)人還須向開發(fā)商扼要說明對(duì)招標(biāo)工程準(zhǔn)備采用的主要施工方法。外地建筑企業(yè)參加投標(biāo)，還須持有建設(shè)工程所在地城市主管部門簽發(fā)的投標(biāo)許可證。

　?。?）招標(biāo)工程交底及答疑開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，招標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)之后，開發(fā)商應(yīng)邀請(qǐng)投標(biāo)人的代表開會(huì)，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求，若要由開發(fā)商供料，則應(yīng)說明供料情況，材料款和工程款的支付方式以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。

　?。?）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間開標(biāo)。開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)人即開發(fā)商主持，邀請(qǐng)各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，并在預(yù)先準(zhǔn)備好的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。開標(biāo)后，如果全部投標(biāo)人的報(bào)價(jià)都超出標(biāo)底過多，經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤，開發(fā)商可宣布本次投標(biāo)無效，另組織招標(biāo)。

　　評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。開標(biāo)后首先應(yīng)排除無效標(biāo)書，并經(jīng)公證人員檢查確認(rèn)。然后由評(píng)標(biāo)委員會(huì)從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效的標(biāo)書。評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)是中標(biāo)單位擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好；報(bào)價(jià)合理。評(píng)標(biāo)委員在評(píng)審各有效投標(biāo)后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫出評(píng)估報(bào)告，推薦一、二、三名候選的中標(biāo)單位，交給開發(fā)商作最后抉擇。

　　對(duì)一般不太復(fù)雜的工程，開發(fā)商可在開標(biāo)會(huì)議上當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)單位，同時(shí)公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，則應(yīng)對(duì)開發(fā)商與評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的候選中標(biāo)單位，就技術(shù)力量、施工方案、機(jī)械設(shè)備、材料供應(yīng)以及決定其標(biāo)價(jià)的其他因素進(jìn)行調(diào)查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后，開發(fā)商應(yīng)立即向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。

　?。?）簽訂合同中標(biāo)通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。

　　3.3.4 開工申請(qǐng)與審批建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以繼續(xù)申請(qǐng)開工許可。為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，建設(shè)部于1999年發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。根據(jù)該辦法的有關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)從事務(wù)類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

　　3.3.4.1 申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件

　?。?）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了《國有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　?。?）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　（3）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得《拆遷許可證》且拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　　（4）已經(jīng)通過招投標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。

　?。?）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

　?。?）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制的專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

　?。?）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。

　?。?）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

　?。?）持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律有關(guān)規(guī)定需要敷納的費(fèi)用。

　　3.3.4.2 申請(qǐng)辦理施工許可證的程序

　?。?）建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》。

　?。?）建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)征機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

　?。?）發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)2日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可；對(duì)手證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以。自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延；對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

　?。?），建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

　　3.3.5 前期工作的其他環(huán)節(jié)除上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作外，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；對(duì)擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶；進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平；制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略；洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

　　上述工作完成后，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)估。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而決定開發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，明智的開發(fā)商千般在其初始投資分析沒有得到驗(yàn)證，或修訂后的投資分析報(bào)告還沒有形成千個(gè)可行的并發(fā)方案之前，通常不會(huì)輕舉妄動(dòng)。

　　作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對(duì)待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價(jià)水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時(shí)。開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來的投資失誤。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作的內(nèi)容包括（ ）

　　a獲取土地使用權(quán)b確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可c建設(shè)工程招標(biāo)d開工申請(qǐng)與審批

　　答案：abcd

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