2007年《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考前輔導(dǎo)筆記一

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　一、 內(nèi)容提要：

　　1、投資與房地產(chǎn)投資

　　2、房地產(chǎn)投資的特性

　　3、房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　5、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　二、考試要求：

　　1、了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及其對(duì)投資者行為的影響。

　　2、熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

　　3、掌握投資的概念、分類(lèi)、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　第1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者等提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的能力，本書(shū)將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

　　1.1 投資與房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過(guò)各種合法的手段，不斷增加他們的財(cái)富或賺取利潤(rùn)，以滿(mǎn)足未來(lái)的消費(fèi)。這樣就會(huì)經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來(lái)報(bào)酬的支出行為稱(chēng)為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，“報(bào)酬”則是將來(lái)的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉。夏普在其所著《投資學(xué)》一書(shū)中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來(lái)收益而做出的決定。

　　一般來(lái)說(shuō)，投資（investment）是指經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡(jiǎn)單地說(shuō)，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。

　　在有關(guān)國(guó)際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義和以交易為基礎(chǔ)的定義。

　?。?）以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造 生產(chǎn)能力的所有有形和無(wú)形資產(chǎn)。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵 押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付請(qǐng)求權(quán)；知識(shí)產(chǎn)權(quán)；法律賦予或透過(guò)合同而具有的經(jīng)營(yíng)特權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開(kāi)發(fā)的特許權(quán)。

　?。?）以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個(gè)國(guó)家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱(chēng)為直接投資者，后者的實(shí) 體稱(chēng)為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期 關(guān)系，且投資者對(duì)所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交 易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。

　　（3）以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過(guò)程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國(guó)界流動(dòng)，這種跨國(guó)界的交易是在一種對(duì)外新建或者收購(gòu)?fù)顿Y過(guò)程中進(jìn)行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動(dòng)的東 道國(guó)政策，而不是針對(duì)投資來(lái)定義的。國(guó)際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計(jì)國(guó)際收支平衡。

　　1.1.1.2 投資的分類(lèi)從總體上來(lái)說(shuō)，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用 于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固 定資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購(gòu)買(mǎi)、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流 通過(guò)程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。根據(jù)不同的目的和管理的需要，我國(guó)固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類(lèi)方式：

　?。?）我國(guó)固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類(lèi)，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，國(guó)有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定 資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。

　?。?）按投資主體的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型不同，投資可分為國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng) 濟(jì)、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)等。

　?。?）按資金來(lái)源的不同，投資可分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

　?。?）按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具 購(gòu)置和其他費(fèi)用投資。

　　1.1.1.3 投資的特性

　　（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從靜 態(tài)的角度來(lái)說(shuō)，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金；從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)說(shuō)，投資則是為 了獲得未來(lái)的報(bào)酬而采取的經(jīng)濟(jì)行為。

　?。?）投資具有時(shí)間性。即投入的價(jià)值或犧牲的消費(fèi)是現(xiàn)在的，而獲得的價(jià)值 或消費(fèi)是將來(lái)的，也就是說(shuō)，從現(xiàn)在支出到將來(lái)獲得報(bào)酬，在時(shí)間上總要經(jīng)過(guò)一 定的間隔。這表明投資是一個(gè)行為過(guò)程，這個(gè)過(guò)程越長(zhǎng)，未來(lái)報(bào)酬的獲得越不穩(wěn) 定，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　?。?）投資的目的在于得到報(bào)酬（即收益）。投資活動(dòng)是以犧牲現(xiàn)在價(jià)值為手段，以賺取未來(lái)價(jià)值為目標(biāo)。未來(lái)價(jià)值超過(guò)現(xiàn)在價(jià)值，投資者方能得到正報(bào)酬。投資的報(bào)酬可以是各種形式的收入，如利潤(rùn)、利息、股息，可以是價(jià)格變動(dòng)的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財(cái)富的保值或權(quán)利的獲得。

　?。?）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性，即不穩(wěn)定性?，F(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來(lái)可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.1.1.4 投資的作用

　?。?）投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動(dòng)力。同時(shí)由于投資的乘數(shù)效應(yīng)，一定量的投資可以引起數(shù)倍于它的收入和總值的增長(zhǎng)。其次，投資是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在：合理引導(dǎo)投資流向可以?xún)?yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；通過(guò)投資政策的調(diào)整以及增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目的投資。為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，1998年中國(guó)政府采取了積極的財(cái)政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組研究報(bào)告指出 “2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)?！?/P>

　?。?）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，而投資是社會(huì)和經(jīng) 濟(jì)生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來(lái)考察，投資是企業(yè)發(fā)展的 第一原動(dòng)力。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)投資，而且企業(yè)的發(fā) 展和運(yùn)行也離不開(kāi)投資活動(dòng)。

　?。?）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生 活水平創(chuàng)造了物質(zhì)條件。生產(chǎn)性投資可以擴(kuò)大生產(chǎn)能力，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，直接為 改善人民生活水平提供物質(zhì)條件；非生產(chǎn)性投資則可以促進(jìn)社會(huì)福利和服務(wù)設(shè)施 的建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂(lè)等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加勞動(dòng)者收入。從而使人民生活水平得到改善和提高。

　?。?）投資有利于一國(guó)的國(guó)內(nèi)穩(wěn)定和國(guó)際交往。首先，如前所述，投資可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由于經(jīng)濟(jì)是政治的基礎(chǔ)。因此經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展必然有利于國(guó)家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會(huì)呈現(xiàn)出安定團(tuán)結(jié)的景象。此外，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化以及科學(xué)技術(shù)、機(jī)器設(shè)備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個(gè)狹小的國(guó)內(nèi)概念，而是逐漸趨于國(guó)際性，國(guó)際投資成為現(xiàn)代國(guó)際交往的主要形式。通過(guò)直接或間接的國(guó)際投資，各國(guó)可以共同利用國(guó)際市場(chǎng)，利用國(guó)際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國(guó)際上的先進(jìn)技術(shù)，并將本國(guó)經(jīng)濟(jì)推向世界經(jīng)濟(jì)體系，從而大大加快本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，在國(guó)際交往和競(jìng)爭(zhēng)中樹(shù)立本國(guó)形象。

　　1.1.2 房地產(chǎn)投資

　　1.1.2.1 房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先 墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

　　房地產(chǎn)投資的對(duì)象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)投資。由于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)投資主要針對(duì)現(xiàn)有的土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)，而這些土地和房地產(chǎn)資 產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中曾經(jīng)納入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的范圍，所以我國(guó)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì) 僅包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，對(duì)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)工程、只進(jìn)行單純的土地或房地產(chǎn)資產(chǎn)交 易活動(dòng)，不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房 建設(shè)投資和土地開(kāi)發(fā)投資。商品房建設(shè)投資，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）開(kāi)發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開(kāi)發(fā)投資，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資，包括購(gòu)買(mǎi)房地 產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

　　[判斷題] 我國(guó)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)投資。 （ ）

　　答案：錯(cuò)

　　1.1.2.2 房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資，是許多人夢(mèng)寐以求的。世界上百分之九十的百萬(wàn)富翁是由于擁 有房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對(duì)來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。

　　投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地 產(chǎn)投資，投資者還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增 值，同時(shí)還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。

　　1.1.2.3 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建 成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。而按照使用目的劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型 主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

　?。?）居住物業(yè)。是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以滿(mǎn)足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。此外，居住物業(yè)以居民個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)行為為主，單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大。

　?。?）商用物業(yè)。又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，指能出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中心等）、出租商住樓等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)升值中獲得投資收益，也有一部分購(gòu)買(mǎi)者是為了自用、自營(yíng)的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上受其與社會(huì)接近程度的影響，所以位置對(duì)于這類(lèi)物業(yè)有著特殊的重要性。

　?。?）工業(yè)物業(yè)。指為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱(chēng)工業(yè)寫(xiě)字樓）等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠(chǎng)房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶(hù)使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠(chǎng)房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉(cāng)儲(chǔ)用房也越來(lái)越多地用于出租經(jīng)營(yíng)，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

　　（4）特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)， 包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。

　　1.2 房地產(chǎn)投資的特性

　　1.2.1 位置固定性或不可移動(dòng)性位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對(duì)于股票、債 券、黃金、古玩以及其他有形或無(wú)形的財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果持有人所在地沒(méi)有交易市 場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類(lèi)交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然 而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周?chē)h(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資 者和租客都具有吸引力。也就是說(shuō)能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利 潤(rùn)，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具備支付租金的能力。

　　當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀(guān)區(qū)位的研 究。很顯然，租客肯定不愿意長(zhǎng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū) 內(nèi)的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

　　由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán) 境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析， 就可以做到正確并有預(yù)見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。

　　[例題] 房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)（ ）都具有吸引力。

　　a.置業(yè)投資者 b.開(kāi)發(fā)商 c.承包商 d.租客

　　答案：abd

　　1.2.2 壽命周期長(zhǎng)土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該 權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久 性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。

　　房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài) 下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命 則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和 設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高 到?jīng)]有租客問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù) 狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽 命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的 類(lèi)型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀(guān) 的收益。

　　國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠(chǎng)房、普通住宅、寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　[例題] 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開(kāi)始使用至（ ）的時(shí)刻。

　　a. 收益為零 b.產(chǎn)生的收益超過(guò)其使用成本c. 收益為零 d.收益率小于基準(zhǔn)收益率

　　答案：c

　　1.2.3 適應(yīng)性適應(yīng)性，是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便 程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生 的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn) 市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫(xiě)字樓的租客需要工作中的 短時(shí)休息，那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿(mǎn)足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得 洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。

　　按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì) 租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著 他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性 就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來(lái)改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這 種情況下，萬(wàn)一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要 求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。

　　1.2.4 各異性各異性，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和 周?chē)h(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是 在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部 附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終 反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱(chēng)號(hào)，不僅對(duì)建筑師有 里程碑或紀(jì)念碑的作用，對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和 信譽(yù)，都有重要作用。從這種意義上來(lái)說(shuō)，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和 價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　1.2.5 政策影響性政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì) 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措 施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān) 系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來(lái)的 影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　1.2.6 專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性，是指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng) 銷(xiāo)、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮 租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問(wèn)題，即便置業(yè)投資者委托了專(zhuān)業(yè)物業(yè)資產(chǎn) 管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計(jì)劃，與物業(yè)管理公司一起 制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì)計(jì) 師、律師等提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　1.2.7 相互影響性相互影響性，是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施 和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著 地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線(xiàn)的建設(shè)，使沿線(xiàn)房地產(chǎn)大幅 升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng) 驗(yàn)來(lái)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn) 商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。

　　1.3 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　1.3.1 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。直接投資是指投資者直接參與房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資 和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)， 風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得 收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地 產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。間接 房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司（reits）的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券（mbs）等。

　　1.3.2 房地產(chǎn)直接投資

　　1.3.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的 進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入 住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用 者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常 屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成 后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

　　1.3.2.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或 使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地 產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿(mǎn)足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需 要即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常 性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)， 可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

　　例如，某公司以300萬(wàn)元投資購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)250m2的寫(xiě)字樓單位，并將其中的100m2用做該公司的辦公室，將另外150m2租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)l0年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將擁有的250m2寫(xiě)字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬(wàn)元?？梢钥闯?，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。

　　1.3.3 房地產(chǎn)間接投資

　　1.3.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接 融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功 發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽(yáng)春光華、盛世家 園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不僅解決了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問(wèn)題，也為 投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華 潤(rùn)北京置地等則通過(guò)公司上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投人問(wèn)題。債券 或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

　　1.3.3.2 投資于房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)投資信托公司（reits），是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。reits的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，reits將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

　　投資者將資金投入reits有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)閞eits的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，reits投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的reits股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)閞eits股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。

　　按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型 三種形式。reits選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專(zhuān)業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票，成了千百萬(wàn)個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門(mén)和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行間接融資的局面。而reits作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)相關(guān)法律制度的完善，reits很快將成為中國(guó)投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。

　　1.3.3.3 購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá) 資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國(guó)家和地區(qū)如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、香港等也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持 證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國(guó)住房市場(chǎng)住房金融服務(wù)的迅 速發(fā)展，在中國(guó)推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具 的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國(guó)的投資市場(chǎng)上。

　　所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán) 轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司（spc），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接 地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

　　1.3.4 房地產(chǎn)投資的利弊

　　1.3.4.1 房地產(chǎn)投資之利在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu) 點(diǎn)，包括自然壽命周期長(zhǎng)、易于滿(mǎn)足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。

　?。?）相對(duì)較高的收益水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至?xí)^(guò)100%.房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類(lèi)型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是相對(duì)較高的。

　?。?）能夠得到稅收方面的好處置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后 的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會(huì)計(jì)的角度來(lái)說(shuō)，建筑物隨著其樓齡 的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的 自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益 能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地也就 減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，即使某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負(fù)值，投資者不能 享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入能支付該項(xiàng)置業(yè)投資的經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款利息，投資者就沒(méi)有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè) 投資的虧損來(lái)充抵其他投資的凈經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的 好處。因?yàn)橹脴I(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中的一種，所以置 業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)自住住宅的政策來(lái)看，這種 投資往往能享受政府提供的稅收優(yōu)惠。

　?。?）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支 持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司 等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選 擇余地。

　　金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有 效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也 是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿(mǎn)足投資者分期還 款對(duì)資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá) 到70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家， 投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至超過(guò)100%的融資，也就是說(shuō)，投資者無(wú)須投 入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　?。?）能抵消通貨膨脹的影響通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格水平上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對(duì) 投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹（expeted inflation）和非預(yù)期通貨膨脹（unexpected inflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

　　由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo) 致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于 房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn) 的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅 度，大大超過(guò)了同期通貨膨脹率的平均水平。美國(guó)和英國(guó)的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒(méi)有研究人員就所 有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒(méi)有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲 率會(huì)落后于總體物價(jià)水平的上漲率。

　　房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。 例如，美國(guó)2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長(zhǎng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

　　當(dāng)然，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì)提出這樣的問(wèn)題，即1998年～2000年香港各類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說(shuō)其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下， 從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。

　?。?）提高投資者的資信等級(jí)由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成 了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁 有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。

　　1.3.4.2 房地產(chǎn)投資之弊房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn) 在：

　　（1）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量 和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無(wú)損 地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù) 而破產(chǎn)。

　　（2）投資數(shù)額巨大。不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到 幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

　?。?）投資回收周期較長(zhǎng)。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的結(jié)束在三至五 年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長(zhǎng)則二三十年甚至更 長(zhǎng)，要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者資金實(shí)力的要求很高。

　?。?）需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜， 直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就要求投資者具備專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對(duì) 其專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

　　此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接 投資而言的。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們實(shí)際上可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司發(fā)行的 股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

　　1.4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會(huì)時(shí)，如果其他條件都相同，他肯定會(huì)選擇收 益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其 他因素影響投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。

　　1.4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

　　1.4.1.1 風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。 完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間 的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。

　　例如，物業(yè)l為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%；物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1 000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1 200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益 低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重 視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

　　1.4.1.2 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說(shuō)來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　但如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法等。

　　1.4.1.3 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：

　?。?）預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

　?。?）相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大？

　?。?）預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫(xiě)本書(shū)的目的，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，我們將在本書(shū)的第7章進(jìn)行適當(dāng)介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類(lèi)方式，每一種分類(lèi)方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益 產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　　1.4.2.1 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以，按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。

　　1.4.2.2 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià) 值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情 況是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩（某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求）達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還 貸壓力日增，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的 影響。

　　1.4.2.3 周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的 存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可 分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

　　1.4.2.4 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi) 將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　　1.4.2.5 利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的主要手段之一。通過(guò)調(diào)整利率， 政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀(guān)調(diào)控的目的。利率 調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用 升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二 是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的 需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并不顯著，因?yàn)楸M管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際 上是將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定 利率的長(zhǎng)期抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國(guó)各商業(yè)銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益 就會(huì)下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊?，因?yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也就會(huì)大為降低。

　　1.4.2.6 政策風(fēng)險(xiǎn)政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀(guān)調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003 年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法，是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　1.4.2.7 政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2.8 或然損失風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn) 公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租客來(lái)?yè)?dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任，但是租客對(duì) 物業(yè)的保險(xiǎn)安排對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)往往是不完全的。一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒(méi)有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí)，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進(jìn)行保險(xiǎn)。然而，雖說(shuō)投保的項(xiàng)目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費(fèi)用的，如果保險(xiǎn)費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。所以，最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作，定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

　　[例題] 下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（ ）。

　　a. 持有期風(fēng)險(xiǎn) b.或然損失風(fēng)險(xiǎn)c.政策風(fēng)險(xiǎn) d.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：bcd

　　1.4.3 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　1.4.3.1 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

　　1.4.3.2 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由 租客承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到，即使是對(duì)新建成的甲級(jí)物業(yè)投資，也會(huì)面對(duì)著建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。

　　其他未來(lái)會(huì)遇到的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用（例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律）。

　　1.4.3.3 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場(chǎng)那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒(méi)有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒(méi)有對(duì)這個(gè)問(wèn)題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。

　　1.4.3.4 比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.3.5 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新 進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間 的長(zhǎng)短等。

　　1.4.3.6 持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說(shuō)來(lái)，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對(duì)于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測(cè)；但如果這個(gè)持有期是4年，那對(duì)4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。

　　上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給 投資收益帶來(lái)的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)投 資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決 于對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的 投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對(duì)于不 同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會(huì)有差異。

　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。人們常說(shuō)，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的專(zhuān)家，實(shí)踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴(lài)于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險(xiǎn)管理，甚至橫穿馬路也會(huì)涉及到風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和管理。人們的行動(dòng)往往依賴(lài)于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，但也要意識(shí)到，不采取行動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)可能是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開(kāi)發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險(xiǎn)而被稱(chēng)之為市場(chǎng)上最大的冒險(xiǎn)家，甚至有些 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到了以風(fēng)險(xiǎn)變幻為樂(lè)的那種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算條件下的冒險(xiǎn)。

　　總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂(lè)觀(guān)的一面挑選數(shù)據(jù)。對(duì)于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對(duì)反映投資績(jī)效的主要指標(biāo)所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

　　1.5 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合投資組合理論涉及到較深的數(shù)學(xué)知識(shí)，因此我們?cè)诖藘H介紹其基本原理，以及這種原理對(duì)房地產(chǎn)投資分析的指導(dǎo)作用。應(yīng)該指出的是，隨著大型機(jī)構(gòu)投資者的增長(zhǎng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛。為此，我們?cè)谶@里要 試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過(guò)多種投資的組合可以降低投 資風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.5.1 投資組合理論投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來(lái)說(shuō)，在高通漲的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能 會(huì)超過(guò)通漲的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換 句話(huà)說(shuō)，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。

　　例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項(xiàng)目上去呢、還是分別投入到不同的項(xiàng)目上去呢？聰明而有理智的人通常都會(huì)選擇后一種投資方式，因?yàn)檫@樣做雖然可能會(huì)失去獲得高額收益的機(jī)會(huì)，但他也不至于血本無(wú)歸?；饡?huì)的資金使用方式最能體現(xiàn)這種投資組合理論，因?yàn)榛鹜顿Y的首要前提就是基金的安全性和收益的穩(wěn)定性，滿(mǎn)足了這兩個(gè)前提，才會(huì)有收益最大化的目標(biāo)。

　　大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。

　　例如香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　設(shè)想他面對(duì)兩種主要的投資項(xiàng)目類(lèi)型x和y，他可以把總開(kāi)發(fā)資本按他個(gè)人的喜好和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度分配在曲線(xiàn)xprqy的任何一個(gè)組合點(diǎn)上。xprqy的弧度取決于x和y的協(xié)方差關(guān)系，假如是絕對(duì)的正協(xié)方差，曲線(xiàn)變成直線(xiàn)xy代表 兩者有同一方向和幅度的反應(yīng)。相反，假若兩者是絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，即在面對(duì)相 同的市場(chǎng)環(huán)境條件時(shí)，一方的收益上升而另一方的收益則下跌。此時(shí)曲線(xiàn)變?yōu)閤oy，其中o點(diǎn)是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)投資組合。當(dāng)然，這是一個(gè)比較難出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，比較多的是類(lèi)似xprqy這種曲線(xiàn)，且在該曲線(xiàn)上ry部分較xr部分理想，原因是在同一風(fēng)險(xiǎn)程度甲上，ry部分的每一個(gè)組合點(diǎn)都有一個(gè)較大的預(yù)期 收益率。以此類(lèi)推，。

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