房地產(chǎn)估計師考試相關(guān)知識筆記整理（二）

　　▲房地產(chǎn)之所以有價格，需要具備3個條件：

　?、儆杏眯?；②稀缺性；③有效需求。

　　▲房地產(chǎn)價格的特征主要有：

　　①房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大；②房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的價格；④房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的；⑤房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。

　　▲某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。

　　▲最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。

　　※以下為2003年第二章重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容。

　　▲在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品）

　　▲沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。

　　▲某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。

　　▲市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價值。 市場價值是客觀的、非個人的價值。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。

　　▲大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　▲成交價格簡稱成交價，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價格。

　　▲成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價格可分為：正常成交價格和非正常成交價格。

　　在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

　　▲市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。市場價格是短期均衡價格。

　　▲理論價格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格。理論價格是長期均衡價格。

　　▲原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支 出。原始價值是始終不變的。

　　▲帳面價值又稱帳面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。帳面價值是隨著時間的推移而減少的。

　　▲從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有：

　　1、市場調(diào)節(jié)價；2、政府指導(dǎo)價；3、政府定價。

　　▲市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。（如：商品房出售價）

　　▲政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。（如：經(jīng)濟(jì)適用房出售價。經(jīng)濟(jì)適用房的利潤控制在3％以下。）

　　▲政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。（如：出售公房標(biāo)準(zhǔn)價格、成本價）。

　　▲政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)有：最高限價；最低限價；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率。

　　▲經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括：①征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤管理費(fèi)；⑥貸款利息；⑦稅金。

　　▲基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。

　　▲總價格間稱總價，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。

　　▲單位價格間稱單價，是指一個計量單位的價格。

　　▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。

　　▲樓面地價又稱單位建筑面積地價：是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。

　　樓面地價與土地總價的關(guān)系為： 樓面地價=土地總價/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系。

　　即：樓面地價=土地單價/容積率▲中國大陸目前的房租有：市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。

　　▲實(shí)際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

　　▲名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

　　▲在實(shí)際交易中的幾種付款方式：1、要求在成交日期是一次付清；2、如果在成交日期時一次付清，則給予折扣；3、從成交日期時起分期付清；4、約定在未來某個日期一次付清；5、以抵押方式支付。

　　▲房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。

　　▲房地產(chǎn)期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。

　　▲期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：期房價格＝現(xiàn)房價格—預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補(bǔ)償。

　　▲現(xiàn)貨交易，現(xiàn)在交貨，現(xiàn)在一次付清，此為典型的現(xiàn)貨交易。

　　▲現(xiàn)貨交易，未來交貨，未來一次付清，此為典型的期貨交易。

　　▲起價、標(biāo)價、成交價和均價是商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。

　　▲保留價、起拍價、應(yīng)價、成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。

　　▲起價是指所銷售的商品房的最低價格。起價不能反映所售商品房的真實(shí)價格水平。

　　▲成交價是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價格。

　　▲標(biāo)價是指商品房出售者在其價目表上表注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

　　▲均價是所銷售商品房的平均價格。它一般可以反映所銷售商品房的價格。

　　▲土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即是指該塊土地的價格；土地的“生熟”程度主要有下列5種：

　?。?）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?“三通一平”或以上開發(fā)的土地（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。

　　▲建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

　　▲補(bǔ)地價指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價。

　　需要補(bǔ)地價的情形主要有4種：

　?。?）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的因素有以下8類：

　?、僮陨硪蛩?；②環(huán)境因素；③人口因素；④經(jīng)濟(jì)因素；⑤社會因素；⑥行政因素；⑦心理因素；⑧國際因素。

　　▲直接關(guān)系到房地產(chǎn)價格高低的自身因素有：建筑物的新舊、質(zhì)量、功能、平面布置、外觀形象等。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的因素有：日照、風(fēng)向、降水量、地勢和天然周期性災(zāi)害等。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的人口因素有：人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費(fèi)、投資水平，財政收支及金融狀況，物價、建筑人工費(fèi)，居民收入。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有：政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。

　　▲房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)下列3種情況：

　?、俜康禺a(chǎn)價格上漲；②房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的行政因素主要有：房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響也許最大）、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個人偏好、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號碼。

　　▲影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。

　　▲房地產(chǎn)估價的基本方法：比較法（重點(diǎn)復(fù)習(xí)）、收益法、成本法。

　　▲比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。即：房地產(chǎn)開發(fā)用地、住宅、寫字樓、商場和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

　　▲比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。

　　▲先取可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：

　　1、是估價對象的類似房地產(chǎn)；2、成交日期與估價時點(diǎn)接近；3、成交價格是正常價格或可修正為正常價格。

　　▲建立價格可比基礎(chǔ)包括：

　　1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單位；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積單位。

　　▲房地產(chǎn)狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)體狀況影響修正。

　　▲區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。

　　▲再可比實(shí)例的成交日期至估價時點(diǎn)期間，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生變化的三種情況：

　　1、上漲；2、平穩(wěn)；3、下跌。

　　▲成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　▲成本法適用的對象：

　　1、無收益且很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；（如：學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機(jī)場等）

　　2、市場不完善或狹小市場無法選用比較法估價的房地產(chǎn)。

　　▲價格等于成本加平均利潤是在長期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個條件：一是自由競爭；二是該種商品可以大量生產(chǎn)。

　　▲運(yùn)用成本法估價一般分為以下四個步驟：

　　1、收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；2、估算重新購建價格；3、估算折舊；4、求取積算價格。

　　▲房地產(chǎn)價格通常由下列7項組成：

　　1、土地取得成本2、開發(fā)成本3、管理費(fèi)用4、投資利息5、銷售費(fèi)用6、銷售稅費(fèi)7、開發(fā)利潤。

　　▲成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格-折舊▲在實(shí)際估價中建筑物折舊包括：物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

　　▲求取建筑物折舊的方法有：年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法。

　　▲從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其高低取決于3個因素：

　　1、可獲收益的大??；2、可獲收益的長短；3、獲得該凈收益的可靠性。

　　▲收益法適用的對象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場、影劇院等）

　　▲收益法最簡單的公式：V=a/r （v表示收益價格；a表示凈收益；r表示資本化率或折現(xiàn)率）。

　　▲房地產(chǎn)的收益可分為：實(shí)際收益和客觀收益。

　　▲求取資本化率有：1、市場提取法2、累加法兩種。

　　▲市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似的價格，凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求取資本化率。

　　▲收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。

　　▲收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　▲毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價。

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