介紹二手房買賣風險規(guī)避指南

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　　目前，上下家往往會忽視買賣中的一些細節(jié)問題和“小錢”，如屋內(nèi)附屬設(shè)施的交付，入戶時是否需付手續(xù)費等。在此，筆者總結(jié)了二手房買賣實踐中常見的幾個個實用問題提請大家注意。

　　詳細約定屋內(nèi)附屬設(shè)施

　　如今二手房買賣中，不少上下家都會約定總房價款包含房屋內(nèi)部的裝飾裝修、家電家具，或是由上家折價后賣給下家。由于屋內(nèi)附屬設(shè)施的價值和房價相比相對較低，因此不少下家往往只關(guān)注買賣合同中房屋的價格、能否及時辦理過戶手續(xù)及房屋是否有質(zhì)量問題等，忽略了一些細節(jié)問題，如裝飾裝修是否需要另外支付錢款，屋內(nèi)的電器家具能否正常使用，承諾贈送的家電是否缺少等。

　　我國《合同法》第60條規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”。有些上下家在合同中如此約定：“房屋轉(zhuǎn)讓價格已經(jīng)包含屋內(nèi)所有裝飾、家具等，并隨房屋一并轉(zhuǎn)移交付?！睋?jù)此，下家有權(quán)要求上家把屋內(nèi)所有的裝飾、家具等一并交付。但是，由于這樣的合同條款中對屋內(nèi)附屬設(shè)施的約定過于模糊，對于具體有哪些家具并未一一列明，因此，如果上家搬走了屋內(nèi)的部分家具或電器，當下家要通過法律途徑維護自己的權(quán)利時會有很大難度。因為我國民事訴訟采用“誰主張，誰舉證”的原則，對于看房時屋內(nèi)究竟有哪些家具，下家很難拿出過硬的書面證據(jù)。

　　對于下家來說，如何維護自已的權(quán)益呢？首先，在買賣合同附件二“房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況”中，應(yīng)盡可能把隨房屋一同轉(zhuǎn)移的家電、家具的數(shù)量、種類、型號等詳細列明；其次，如果無法詳細列明的，則盡量要求下家應(yīng)承諾房屋交付時屋內(nèi)附屬設(shè)施保持原狀，如有損壞、缺失應(yīng)承擔相應(yīng)責任。房屋轉(zhuǎn)讓價格如果已包含了上述裝飾、物品，則上家應(yīng)保證能夠正常使用；如果是屬于贈送性質(zhì)的，上家對于有瑕疵的贈與物不承擔責任，但上下家最好約定贈與物能夠正常使用，否則這樣的贈送毫無意義。

　　代理、經(jīng)紀、置換、收購的區(qū)別

　　房產(chǎn)中介最為主要的業(yè)務(wù)類型有兩種：一是委托代理。委托人和中介公司簽訂一份委托合同，由中介代為買房、賣房等。中介以委托人的名義進行活動，而且要參與合同的洽談、協(xié)商。收費方面，按照政府主管部門的規(guī)定收取傭金，而且不能賺取差價。二是居間介紹。中介公司根據(jù)業(yè)主提供的房源信息促成上下家的買賣。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司不參與合同的洽談、協(xié)商。收費方面，中介公司只有在交易成功的情況下才可以向雙方收取費用。

　　除了上述兩種業(yè)務(wù)類型外，房產(chǎn)中介還會提供置換(差價換房)、收購等業(yè)務(wù)。置換不是買賣的概念，僅針對公房而言，早期稱為公房調(diào)配。中介公司可以向雙方收取手續(xù)費。收購是指中介公司先把業(yè)主的房子買下來，再轉(zhuǎn)手賣掉。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司可以賺取差價。不是所有的中介公司均可從事收購業(yè)務(wù)，除非其在營業(yè)范圍中列有此項，否則是違規(guī)行為。

　　二手房買賣的上下家在和中介公司簽訂協(xié)議的過程中，應(yīng)明確與中介之間的具體委托事項，要注意中介的操作是否符合規(guī)定，收費是否合法。

　　仔細檢查房屋有無質(zhì)量問題

　　由于目前上市的二手房，大多數(shù)已經(jīng)居住了三五年乃至十年以上，質(zhì)量上有否問題或是否已經(jīng)有過大修，下家都應(yīng)仔細檢查。具體來說，可從下面四個方面入手：(一)要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或?qū)N房一間分隔成兩間等；陽臺是否是業(yè)主自己擅自封閉的，這還涉及到面積如何計算的問題。

　　(二)要注意觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，如有無房間終年不見陽光；屋內(nèi)管線是否太多，走線是否合理；天花板、屋頂是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或脫皮等明顯問題。

　　(三)要注意查看屋內(nèi)水、電、煤配套設(shè)施是否正常。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開有線電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；房屋本身是否帶有熱水器。

　　(四)要注意房屋裝修的狀況。不少下家在看房過程中，發(fā)現(xiàn)欲購房屋剛被簡單裝修過。其實，這種粉刷往往是為了掩蓋房屋本身的一些瑕疵或缺陷。比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡等。因此，遇到類似情況，下家一定要特別留心，切莫為假象所迷惑。

　　及時到交易中心辦理過戶登記手續(xù)

　　在二手房交易中，即使房屋已經(jīng)實際交付，但上下家未到房地產(chǎn)交易中心辦理登記過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人未進行變更的，在法律上，仍然認為房屋的所有權(quán)人未發(fā)生改變，上家仍是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而下家僅對房屋享有債權(quán)房屋權(quán)屬的變更轉(zhuǎn)移應(yīng)當辦理過戶手續(xù)，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。

　　上下家在簽訂完買賣合同后，未及時向房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，此時上家可能因欠債而被他人起訴，在訴訟過程中，他人可以根據(jù)實際情況向法院請求對上家的房屋進行財產(chǎn)保全或查封，如果此申請獲得人民法院的批準，那么該房屋的登記資料上就會加注權(quán)利限制的情況，即使上下家簽訂了房屋買賣合同也無法辦理過戶手續(xù)。當然房屋不能辦理過戶手續(xù)，下家可以要求上家承擔相應(yīng)的違約責任，例如返還房款、支付違約金、賠償損失等，但鑒于上家還款能力有限，下家的利益實在很難得到保障。

　　由此可見，在二手房買賣過程中，上下家除了對買賣合同條款注意把關(guān)外，對合同簽訂后及時進行過戶登記也不可忽視，要加強權(quán)利登記的風險意識，不要怠于辦理過戶登記手續(xù)，以免造成不必要的損失。