葉檀：回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房看上去很美

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　　政府回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房。這是消化庫(kù)存、保障民生之舉，本質(zhì)上是政府繼土地市場(chǎng)后在開發(fā)市場(chǎng)入市托市，充當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

　　1月24日，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，此前1月6日，住建部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房。1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。

　　有兩大要點(diǎn)值得關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變盈利模式，從開發(fā)出售轉(zhuǎn)向租售并舉，住建部政策明確“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變”，這不僅意味著盈利模式的轉(zhuǎn)變，也是盈利水平的長(zhǎng)期下降。

　　貨幣上升周期、房地產(chǎn)牛市周期，開發(fā)商出售房地產(chǎn)可以獲得不菲的回報(bào)，甚至捂盤惜售直接獲得資產(chǎn)品價(jià)格大幅上升的收益。2005年福州市物價(jià)局一份讓市場(chǎng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的調(diào)查顯示，開發(fā)商利潤(rùn)率平均約50%，最低約20%，最高超過90%，這當(dāng)然引起反彈，開發(fā)周期、隱性成本不清晰，也沒有計(jì)入低谷時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)。

　　保守估計(jì)，房地產(chǎn)牛市周期利潤(rùn)率在20%左右，但到熊市周期利潤(rùn)率可能只有3%，甚至有的開發(fā)商還要虧本經(jīng)營(yíng)。政府鼓勵(lì)開發(fā)商從出售轉(zhuǎn)為租售并舉，租金回報(bào)率長(zhǎng)期維持在5%已經(jīng)算比較好，通常房屋供給比較穩(wěn)定，而租金上下起伏較大。以南昌為例，根據(jù)搜 房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2014年12月南昌新售商品房均價(jià)為每平方米8850元，平均租金為每月每平方米22.66元，不算物業(yè)管理費(fèi)，如果是個(gè)人投資者，租金年化回報(bào)率在3%左右，還不如去銀行存5年定期存款。對(duì)于開發(fā)商而言，還要加上土地、融資、人力等成本，這樣的收益是不可接受的。

　　政府鼓勵(lì)開發(fā)商從投資、出售轉(zhuǎn)向出租，是逼著開發(fā)商承認(rèn)盈利模式的轉(zhuǎn)變，承認(rèn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬已經(jīng)到來。

　　如果是政府回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房，情況略好，但也好不到哪里去。以安徽蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。蕪湖市政府以“團(tuán)購(gòu)”的價(jià)格從開發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房，只能選擇2007年以后建設(shè)的建筑面積不超過120平方米的商品房。若回購(gòu)商品房充當(dāng)公開配售的保障房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人員持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購(gòu)商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

　　政府收購(gòu)時(shí)的價(jià)格是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)所能出的最低價(jià)格，可能低15%到20%左右，如福州業(yè)內(nèi)開發(fā)商透露，2014年該市就有幾個(gè)商品房項(xiàng)目被政府回購(gòu)作為保障房，價(jià)格也差不多低于市價(jià)15%。這一價(jià)格如果能為市場(chǎng)托底是個(gè)好事，不過，由于房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，政府托的就不是剛性底，曾經(jīng)出現(xiàn)過政府托底購(gòu)買的保障房?jī)r(jià)格還高于周邊樓盤的現(xiàn)象，原因就是市場(chǎng)價(jià)格的大幅下滑。

　　在具體的操作中，對(duì)于政府而言面臨諸多選擇，現(xiàn)在受共有產(chǎn)權(quán)等因素影響，經(jīng)濟(jì)適用房尋租現(xiàn)象等消失，但政府的尋租空間變大，收購(gòu)時(shí)選擇哪個(gè)樓盤，以什么樣的價(jià)格收購(gòu)，如果暗箱操作，極易滋生腐敗，在保障房可憐的經(jīng)費(fèi)上拔毛。選擇的程序與透明就成為最重要的環(huán)節(jié)，本質(zhì)上，這就是政府采購(gòu)。

　　回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房，聽起來很美，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)起根本作用。