董藩：北京房?jī)r(jià)漲到80萬每平一點(diǎn)都不奇怪

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    2013年9月26日，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩發(fā)表題為《北京房?jī)r(jià)能否漲到80萬元/㎡——談?wù)勚袊績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的邏輯》的萬言微博，他認(rèn)為：北京房?jī)r(jià)多高都不奇怪。此前，董藩發(fā)表言論稱，照北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)增速，25年后，每平米房?jī)r(jià)超過80萬元非常容易。董藩在萬言微博中從多個(gè)方面論述了觀點(diǎn)的可能性。

    雖是隨口而出的數(shù)據(jù)并非信口雌黃的結(jié)論

    董藩在微博中提到，他關(guān)于房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)是基于一定的約束條件而做出的——全國房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米9萬元、北京房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米80萬元，前提是這些約束條件不變或沒有很大改變：社會(huì)穩(wěn)定；金融體系不崩潰；不進(jìn)行幣制改革；收入隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而繼續(xù)增長！如果其中一個(gè)條件不存在，比如出現(xiàn)社會(huì)動(dòng)蕩，甚至發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，一切將被改寫，所有的預(yù)測(cè)也都不成立。

    漲到9萬元/m2和80萬元/m2并不需要很高的年均漲

    董藩在微博中還繼續(xù)闡述了自己的房?jī)r(jià)漲幅觀點(diǎn)，他認(rèn)為房?jī)r(jià)由今天的水平漲到全國平均每平方米9萬元、北京平均80萬元，并不需要太高的年均漲幅，以明顯低于過去25年的漲幅就可能達(dá)到這個(gè)水平。

    他并不贊同官方統(tǒng)計(jì)出的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，并且他認(rèn)為，如果對(duì)2012年官方數(shù)據(jù)加以修正，還原其真實(shí)成交價(jià)，北京房?jī)r(jià)25年后漲到80萬元/㎡將變?yōu)榭赡堋?br />
    推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的因素很多其合力比過去的更強(qiáng)大

    同時(shí)，董藩就房?jī)r(jià)上漲的因素做了自己的陳述，他在微博中提到了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的多個(gè)因素。他認(rèn)為這些因素匯集在一起發(fā)揮作用，對(duì)房?jī)r(jià)形成了巨大的推力。

    1.大拆大建：他認(rèn)為城市舊房屋改造工程估計(jì)要延續(xù)20年左右。這些拆遷補(bǔ)償成本會(huì)越來越高，再加上其他生產(chǎn)要素成本的上升，房?jī)r(jià)總體上看只能升不能降。

    2.人口增長：中國預(yù)計(jì)還有2-3億的人口增長空間，這些增長的人口會(huì)繼續(xù)制造房地產(chǎn)需求，并加劇人地之間的矛盾，推升房地產(chǎn)的價(jià)格。

    3.城市化：已進(jìn)城和繼續(xù)進(jìn)城的農(nóng)民逐步按家庭租房、買房的過程，致使房地產(chǎn)需求繼續(xù)上升，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。這個(gè)過程遠(yuǎn)未結(jié)束，估計(jì)還要持續(xù)20年以上。

    4.家庭裂變：家庭不斷裂變，變得越來越小型化，這是社會(huì)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。估計(jì)全國裂變到戶均2.5~2.6口人，才可能穩(wěn)定下來。這種裂變會(huì)釋放出大量住宅需求。

    5.生活方式的演化：董藩發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)需求最主要的推升力量不是人口增長，也不是城市化，而是生活方式的演化，生活方式的演化有很多表現(xiàn)，它們合在一起創(chuàng)造出天量的需求，但卻被大家都忽視了。

    6.區(qū)際人口的整合：當(dāng)今時(shí)代是人口與財(cái)富大整合的時(shí)代，人口和財(cái)富跨區(qū)域之間的大遷徙、大流動(dòng)必將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的大調(diào)整。人口與財(cái)富的空間調(diào)整促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間變化，也整體上大大提升了需求規(guī)模。

    7.經(jīng)濟(jì)高速增長：經(jīng)濟(jì)的快發(fā)展和收入的高增長推升購買力增長。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，要為其他行業(yè)提供營業(yè)面積、寫字樓、廠房等，這就必然意味著房地產(chǎn)需求的上升。

    8.城鄉(xiāng)收入差異：城鄉(xiāng)收入的差距把大量農(nóng)民逼進(jìn)城里打工，產(chǎn)生大量承租需求，需要大量的出租房作為供應(yīng)。這無疑會(huì)拉動(dòng)購買需求的上升。

    保持未來的高增長局面主要靠貨幣推動(dòng)

    董藩認(rèn)為，從現(xiàn)在的情況看，要繼續(xù)保持相對(duì)較高的經(jīng)濟(jì)增長速度，雖然難度大，絕非無路可走。一是降低稅費(fèi)水平，讓利于企業(yè)；二是繼續(xù)投放貨幣，擴(kuò)大投資規(guī)模，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。但是，降低稅費(fèi)水平就意味著降低中央和地方政府的財(cái)政收入，這條路是走不通的。于是，保證經(jīng)濟(jì)增長速度維持在較高水平，就只能走另外一條路：發(fā)票子！

    房?jī)r(jià)可以脫離國際市場(chǎng)和全國市場(chǎng)獨(dú)立形成

    董藩認(rèn)為，北京、上海的房?jī)r(jià)并不是世界上最高的，放眼世界，還有更多城市的房?jī)r(jià)似乎讓人不可思議。房?jī)r(jià)是脫離全國、脫離國際市場(chǎng)獨(dú)立形成的，所以，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行國際比較沒有任何意義。房?jī)r(jià)是資源緊缺程度的反映，取決于建設(shè)用地富裕程度。建設(shè)用地富裕程度是不可以進(jìn)行國際化調(diào)整、改變的。

    北京注定是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一朵奇葩

    董藩從經(jīng)濟(jì)學(xué)上闡述了自己對(duì)于北京房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，他認(rèn)為：高房?jī)r(jià)其實(shí)是獲得在大都市、核心城市或發(fā)達(dá)城市工作、居住等好處時(shí)不得不支付的成本，是通過競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入這類城市工作、生活的經(jīng)濟(jì)門檻，是由外部性決定的，是城市價(jià)值的體現(xiàn)。所以，北京房?jī)r(jià)持續(xù)漲，不斷創(chuàng)新高，其實(shí)也是順理成章的事情！對(duì)北京這個(gè)世界城市之林中的“奇葩”來說，房?jī)r(jià)無論多高都不奇怪，都可以說是真實(shí)、巨大的需求推升的。