上海二手房指數(shù)報(bào)告：6月房市反彈

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        在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中，81%上漲，16%下跌，3%走平。6月上海二手房成交量創(chuàng)下17個月來新高，表現(xiàn)出與一手房市場同步特征。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，6月二手房的價格反彈，量價反向打破。在降息等刺激下，剛需及首次置業(yè)者之后，改善型需求加大釋放，成功接力支撐樓市。隨著購房者預(yù)期房價回升增強(qiáng)，對二手房帶看量和成交量影響愈來愈大，市場中恐慌性入市顯現(xiàn)，二手房頻頻提價及跳價。但價格反彈幅度微弱，遠(yuǎn)小于之前降價幅度。二手房價格回暖前景尚不明朗，下跌趨勢沒有改變。

         6月樓市政策微妙。央行6月8日起降息0.25個百分點(diǎn)，公積金貸款利率隨之下調(diào)，同時商貸優(yōu)惠利率8.5折覆蓋面擴(kuò)大。滬上接連收緊限購政策：6月15日起非滬籍補(bǔ)繳個稅或社保證明購房的一律不予過戶；6月27日傳言單身外地人士首套購房受限，第二天上海市房管局重申滬版限購政策不變。從全國范圍來說，“穩(wěn)增長”下各地政府政策微調(diào)；半個月內(nèi)住建部兩次喊話，重申堅(jiān)持樓市調(diào)控，在放松信貸和貨幣政策之后，管理層對樓市變化顯得敏感。這一切，令樓市供需雙方再次博弈。

        經(jīng)統(tǒng)計(jì)，6月，市區(qū)全部8個區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲0.14%，漲幅比5月擴(kuò)大0.13個百分點(diǎn)；市中心4個區(qū)及浦東陸家嘴6月整體上漲0.18%，漲幅比上月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)。其中徐匯上漲0.26%，黃浦上漲0.21%，長寧上漲0.19%，浦東陸家嘴上漲0.17%；而靜安成為包括市區(qū)8個區(qū)及浦東陸家嘴在內(nèi)唯一下跌的行政區(qū)，跌幅0.09%。市區(qū)二手房連續(xù)10個月后首次出現(xiàn)較高漲幅，是受降息刺激，購房保值心理重生，改善型客戶加快進(jìn)入中高端市場，由此拉動量價同向；另一原因是6月新江灣城、外灘等板塊一手高端樓盤供應(yīng)和成交放量，在預(yù)期見漲影響下，帶動周邊二手房上漲。成交增幅居前的是黃浦、靜安、楊浦。

        經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2012年6月全市128個板塊中，上漲板塊103個，下跌板塊21個，持平板塊4個。

        上漲板塊6月平均上漲0.25%，比上月擴(kuò)0.09個百分點(diǎn)。今年1月無板塊上漲，隨著成交量回暖，板塊上漲數(shù)量也隨之上升，6月上漲板塊驟增為103個，是5月的3.4倍。6月，靠近中外環(huán)的一些中高檔住宅區(qū)集中板塊漲勢較大，浦東和閔行部分板塊漲幅居前，如浦東聯(lián)洋上漲0.38%、閔行春申上漲0.37%、浦東三林上漲0.35%、浦東花木上漲0.34%、閔行莘閔上漲0.33%。之所以出現(xiàn)價格普漲，與業(yè)主受政策影響從而改變對房價預(yù)期有關(guān)。由于3月以來二手房成交持續(xù)放量，部分業(yè)主對掛牌價有所調(diào)整，加上6月央行降息利好，于是業(yè)主縮小議價空間，甚至提價3%-5%，個別案例還出現(xiàn)跳價。不少購房者無奈選擇接受提價，以免后市漲幅上升之憂。如閔行春申板塊量價齊升，成交量較上月達(dá)到翻番水平。

         持平板塊數(shù)量為4個，5月減少26個。持平板塊僅為長寧天山、虹橋路，閘北彭浦和寶山羅店，板塊內(nèi)房源價格漲跌互抵。

         下 跌板塊21個，比5月減少45個。下跌板塊6月平均下跌0.25%，跌幅相比5月擴(kuò)大0.14個百分點(diǎn)。下跌板塊集中于一些樓盤開發(fā)量較大的板塊，如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些雖處頂級地段但成交量一直較少的板塊價格也出現(xiàn)了下跌，如靜安寺板塊下跌0.24%、黃浦人民廣場板塊下跌0.23%。

         上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在調(diào)控政策持續(xù)不放松和降息刺激下，積壓的購房需求加快釋放，二手房連續(xù)3個月成交放量，而價格在8個月的下跌持平后出現(xiàn)反彈。事實(shí)上，近兩年來樓市幾乎受制于中央從緊政策，但近期地方政府則在“穩(wěn)增長”下救市。在這種政策引導(dǎo)下，開發(fā)商高價拿地再現(xiàn)，成交回暖提振賣家信心，而居民降價預(yù)期在減弱。尤其是，6月8日央行的降息和存貸款利率浮動空間的加大，是一個時間節(jié)點(diǎn)，3年來的首次降息表明政府在調(diào)控中對于剛需及改善客的支持，隨著政策發(fā)酵，樓市逐漸走出觀望。不過，二手房市場出現(xiàn)了“業(yè)主看漲、購房者恐慌”的矛盾心態(tài)。目前，住建部所進(jìn)行的對樓市走勢評估和政策儲備成為關(guān)注焦點(diǎn)。需要說明的是，在不具備足夠因素上漲的環(huán)境下，二手房市場的價格反彈不會持久，二次降價或不期而至。