溫嶺二手房買(mǎi)賣(mài) 別忽略了房齡

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　　房齡越長(zhǎng)，購(gòu)房者實(shí)際成本越高

　　筆者在我市的大部分房產(chǎn)中介公司看到，房屋信息欄上都會(huì)寫(xiě)清房子的價(jià)格、面積以及所在大致位置，但房齡大多沒(méi)有標(biāo)明?？捶窟^(guò)程中，很多購(gòu)房人往往會(huì)忽略房齡，而房齡的長(zhǎng)短、有效使用年限往往會(huì)影響房子的價(jià)格。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，因此買(mǎi)二手房也希望買(mǎi)一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大，意味著實(shí)際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用，增加物業(yè)的維護(hù)成本，購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本將增高。

　　此外，房齡較長(zhǎng)的二手房，還將面臨難以申請(qǐng)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二手房是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額的。所謂的評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。一般房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款成數(shù)一般會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。

　　房產(chǎn)證不體現(xiàn)房齡，

　　房齡信息難查詢

　　購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，房齡為何會(huì)容易出現(xiàn)問(wèn)題呢？

　　這是因?yàn)樵诜慨a(chǎn)證上是不體現(xiàn)房齡的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期。如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩三次，所以最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于房屋實(shí)際的建造日期。而房主到中介公司登記房源時(shí)，一般都是由房主單方面介紹房源信息，房齡長(zhǎng)短都是房主說(shuō)了算。

　　如果買(mǎi)方想要查詢，需由賣(mài)家配合，而多數(shù)賣(mài)家嫌麻煩不樂(lè)意配合。當(dāng)雙方簽過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同后，由買(mǎi)家憑合同及土地證上的房產(chǎn)號(hào)查詢時(shí)，也只是口頭告知，不出示文本證明，而賣(mài)家基本都是收到定金甚至首付款后才愿簽買(mǎi)賣(mài)合同。另外，買(mǎi)家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過(guò)合同進(jìn)入辦貸階段。也就是說(shuō)，如果賣(mài)家不主動(dòng)配合，那么買(mǎi)家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)部門(mén)查詢，但這時(shí)即使知道真相也為時(shí)已晚。

　　廚房、衛(wèi)生間最能反映真實(shí)房齡

　　其實(shí)，還是有一些簡(jiǎn)單實(shí)用的方法來(lái)識(shí)別房齡的。比如，可以查看房子的外立面，通過(guò)外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九。看到新近粉飾的墻面，可以從周?chē)用窕蚍抗懿块T(mén)那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽(tīng)信房主或中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。房屋內(nèi)如果新裝修過(guò)，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修較難改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)年代。此外，由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看得出房屋的新舊。

　　買(mǎi)方還可以在與房主簽訂的合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房主所提供的不符，房主應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過(guò)程中故意隱瞞真實(shí)房齡，購(gòu)房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣(mài)房者存在惡意隱瞞真實(shí)房齡的情況，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者利益，則購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)法律的規(guī)定變更或解除購(gòu)房合同，還能要求賠償損失。