北京二手房上半年成交量回升預(yù)計(jì)下半年房價(jià)微跌

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　　胡景暉分析表示，今年上半年北京二手房市場似乎走出了因“限購令”而引發(fā)的成交困局，交易量止跌并小幅回升。上半年交易量回暖的原因主要有以下三個(gè)方面：

　　第一，房價(jià)明顯回落，且止跌回穩(wěn)。與去年同期相比，北京二手房均價(jià)出現(xiàn)了明顯回落，與此同時(shí)房源掛牌量的增加，挑選空間和議價(jià)空間的增大，使得積蓄已久的首次置業(yè)的剛需開始出手購房。此外，近兩個(gè)月成交量的大幅上漲、房價(jià)的止跌回穩(wěn)，以及下半年樓市充滿的諸多不確定因素，也造成了部分購房人恐慌性購房心態(tài)再現(xiàn)。上半年以首次置業(yè)人群為主力軍的剛需的持續(xù)釋放，拉動了成交量的回暖。

　　第二，購房成本降低激發(fā)購房意愿。首次置業(yè)的剛性購房需求是上半年的購房主力軍，這部分人群由于資金實(shí)力相對有限，所以對購房成本支出異常敏感，近期利率的下調(diào)，以及首套房貸利率優(yōu)惠力度的加大，著實(shí)降低了首次購房人群的購房成本，緩解了首次置業(yè)人群的月供壓力。

　　第三，今年二季度成交激增，助力上半年交易量走出低谷。上半年成交量的回暖主要源自春節(jié)之后需求的持續(xù)釋放而帶來的成交的持續(xù)放量。

　　二季度成交量大漲 房價(jià)小幅回漲

　　根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約為35036套，環(huán)比一季度大幅上漲了79%，比去年同期也大幅上漲了38.4%。

　　房價(jià)方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年二季度北京全市二手住宅成交均價(jià)為22500元/平米，環(huán)比一季度上漲了4.2%，比去年同期下跌了9.2%。

　　利率的下調(diào)，首套房貸優(yōu)惠力度的加大，以及房價(jià)的止跌回穩(wěn)，促使了積蓄已久的剛性購房需求在二季度集中釋放，成交量明顯上漲，并基本恢復(fù)至調(diào)控前水平。二季度北京二手房價(jià)的回漲，主要是由于小戶型房源價(jià)格上漲而引發(fā)的結(jié)構(gòu)性上漲，房價(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性上漲，90平米以上的中大戶型房價(jià)均價(jià)依舊保持平穩(wěn)。

　作為市場主力軍的首次置業(yè)的剛性購房需求，由于購房預(yù)算相對有限，所以購房目標(biāo)主要是總價(jià)較低的90平米以下的中小戶型房源，二季度首置人群購房需求的集中釋放，拉動了90平米以下的中小戶型房源的熱銷，但是由于目前房地產(chǎn)市場上的小戶型房源，尤其是四環(huán)內(nèi)、軌道交通沿線的小戶型房源相對緊缺，造成了90平米以下小戶型房源價(jià)格的小幅回漲。

　　此外，春節(jié)后整個(gè)北京樓市的回暖，而引發(fā)的部分業(yè)主借機(jī)漲價(jià)的行為，對二季度房價(jià)的上漲微不足道，從市場數(shù)據(jù)來看，掛牌價(jià)上漲，而成交均價(jià)并未跟漲，說明大部分業(yè)主的提價(jià)行為并未得逞，在買賣雙方的談判中，大部分業(yè)主迫于市場壓力不得不把房價(jià)再度回調(diào)至提價(jià)前的水平。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉提醒廣大業(yè)主，面對樓市的短暫回暖，切勿盲目提價(jià)。在當(dāng)前市場交易量回暖的情況下，部分區(qū)域的二手房業(yè)主開始出現(xiàn)借市提價(jià)的行為，但是這種行為，與當(dāng)前市場的以價(jià)換量態(tài)勢并不相符，因?yàn)槟壳罢际袌鼋^對多數(shù)的首次置業(yè)人群，對房價(jià)異常敏感，漲價(jià)行為將打擊剛需的購房積極性，反而會使成交量下降，最終適得其反。所以，建議廣大二手房業(yè)主在目前市場交易量回暖的大背景下，尤其是下半年樓市走向不明朗的情況下，借市提價(jià)一定要謹(jǐn)慎，尤其是著急出售房產(chǎn)的業(yè)主，只有合理定價(jià)，才能盡快實(shí)現(xiàn)房屋出售回籠資金。

　　下半年房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有降

　　對于下半年北京二手房市場的走勢，預(yù)計(jì)，如果下半年能夠引導(dǎo)改善類需求逐步入市的話，樓市成交量有望繼續(xù)保持現(xiàn)有水平，但是房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。

　    目前樓市的暫時(shí)回暖主要依賴首次置業(yè)的剛性購房需求的釋放，如果下半年改善性購房需求不能通過政策引導(dǎo)有序釋放，那么隨著下半年購房需求量的萎縮，樓市成交量仍有再度陷入低谷的可能。所以為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動內(nèi)需，下半年在堅(jiān)持限購的大原則不變的前提下，針對改善類購房需求的樓市調(diào)控政策有望微調(diào)，比如二套房的首付有望適當(dāng)降低，二套房貸款利率有望恢復(fù)基準(zhǔn)利率，改“認(rèn)房又認(rèn)貸”的雙重標(biāo)準(zhǔn)為“只認(rèn)房”等，引導(dǎo)合理的改善類購房需求平穩(wěn)有序釋放。

　　胡景暉分析表示，雖然今年為了拉動內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府再次出臺了一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策，但是樓市調(diào)控的大原則依然堅(jiān)定，并未出現(xiàn)像08年底那種由限制買房到鼓勵買房的根本性的決策轉(zhuǎn)變，所以即使樓市政策出現(xiàn)了適度微調(diào)，購房需求開始回暖，但是房價(jià)不會出現(xiàn)像08年底09年初那樣的強(qiáng)勢反彈，需求的平穩(wěn)釋放不會改變當(dāng)下供大于求的買方市場格局，如果下半年能夠引導(dǎo)改善類需求逐步入市的話，樓市成交量有望繼續(xù)保持現(xiàn)有水平，但是房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。所以，提醒購房人，購房人沒有必要擔(dān)心出現(xiàn)2009年春夏的房價(jià)快速反彈的情況，在房源供應(yīng)充足，房價(jià)穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的形式下，2012年下半年應(yīng)該都是選房置業(yè)的好時(shí)機(jī)。