2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬題（三）

　　24、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79．6、74．7、76．7、85．0、89．2、92．5、98．1（均以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2008年6月1日的價(jià)格為2000元／㎡，對(duì)其作交易日期調(diào)整到2008年10月1日的價(jià)格為（　 ） 元／㎡
　　A．1376
　　B．2308
　　C．2558
　　D．1055
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】2008年10月1目的價(jià)格＝2000×98．1/76．7＝2558 ，參見教材P194.
　　25、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（　 ）為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。
　　A．預(yù)期成本
　　B．現(xiàn)在收益
　　C．預(yù)期收益
　　D．過去收益
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P213.
　　26、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2015年10月的價(jià)值最接近于（　 ）萬元。
　　A．518
　　B．549
　　C．557
　　D．816
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】該商場(chǎng)在2015年10月的價(jià)值最接近于：
　　參見教材P219.
　　27、某宗房地產(chǎn)凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為8％，在該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（　 ）萬元。
　　A．325
　　B．450
　　C．460
　　D．500
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】建筑物的凈收益＝200×12％＝24（萬元）；土地的凈收益＝50－24＝26（萬元）；土地的價(jià)值＝26／8％＝325（萬元）。參見教材P265～266.
　　28、王某取得一宗面積為5000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為3000元／㎡，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅，則王某的土地取得成本為（　 ）萬元。
　　A．1483．2
　　B．1545
　　C．3750
　　D．4635
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】土地取得成本為：3000×3×5000×（1＋3％）＝4635（萬元）。參見教材P275.
　　29、某住宅小區(qū)因風(fēng)吹日啥導(dǎo)致建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉陷，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于（　 ）。
　　A．物質(zhì)折舊
　　B．功能折舊
　　C．經(jīng)濟(jì)折舊
　　D．會(huì)計(jì)折舊
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗。是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。參見教材P296.
　　30、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用（　 ）評(píng)估。
　　A．市場(chǎng)法
　　B．比較法
　　C．成本法
　　D．推測(cè)法
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用比較法評(píng)估；適宜出租和營業(yè)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。參見教材P326.
　　31、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（　 ） 元／㎡.
　　A．849
　　B．865
　　C．882
　　D．915
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】d＝（3 1＋32＋37＋34）／4＝33．5.預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為：V6＝P0＋d×i＝681＋33．5×6＝882（元）參見教材P349.
　　32、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由（　 ）決定的
　　A．估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間
　　B．估價(jià)目的
　　C．實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間
　　D．委托人意愿
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，它取決于估價(jià)目的。參見教材P31.
　　33、（　 ）是由委托人的估計(jì)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。
　　A．估價(jià)對(duì)象
　　B．價(jià)值類型
　　C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D．估價(jià)目的
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】估價(jià)目的是由委托人的估計(jì)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。參見教材P400.
　　34、地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（　 ）組成。
　?、俜饷?；②目錄；③致估價(jià)委托人函；④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件⑨估價(jià)委托合同⑩估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄
　　A．①②③④⑤⑥⑦⑧
　　B．①②③④⑤⑥⑦⑨
　　C．①②④⑥⑦⑤⑧⑨
　　D．①②③④⑤⑥⑦⑩
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，通常由以下8大部分組成：①封面；②目錄；③致估價(jià)委托人函；④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。參見教材P412.
　　35、估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，不得少于（　 ）年。
　　A．8
　　B．10
　　C．15
　　D．20
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于10年。參見教材P419.

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