2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試重點（7）

　　3．土地儲備貸款

　　3.1 土地儲備貸款的發(fā)放

　　借款人的條件（三條件）

　　是經(jīng)省市人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲備中心，或受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備工作的企業(yè)法人（政府的事業(yè)單位或是受政府委托的企業(yè)）

　　經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證

　　經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力

　　土地儲備項目條件（五條件）

　　貸款項目所在城市好

　　貸款項目符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，并列入政府年度土地儲備計劃

　　貸款用于收購儲備的土地為可出讓的經(jīng)營性用地

　　貸款項目涉及農(nóng)用地時，應(yīng)具備農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)

　　貸款須與具體地塊相對應(yīng)，項目增值潛力大，出讓前景良好

　　相關(guān)規(guī)定

　　土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但一般用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押

　　政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益

　　土地儲備貸款產(chǎn)行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息

　　【2008年真題】

　　我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（ ）

　　【答案】對
　　【解析】土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但一般用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押

　　3.2 土地儲備貸款的風(fēng)險

　　土地儲備中心自有運作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款

　　土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配

　　土地儲備中心貸款抵押中法律問題帶來的風(fēng)險

　　3.3 土地儲備貸款的風(fēng)險管理

　　對資本金不足，經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放貸款

　　以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年

　　對包括該圭地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系等整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析

　　實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險

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