樓市泡沫時(shí)代也要學(xué)會(huì)適當(dāng)?shù)摹百I入”

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    樓市是否進(jìn)入泡沫時(shí)代這個(gè)話題頗受爭(zhēng)議，然而不管是否進(jìn)入泡沫時(shí)代，經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石說(shuō)泡沫是一種新的財(cái)富形態(tài)，現(xiàn)代人要善于經(jīng)營(yíng)泡沫預(yù)期時(shí)，有心的人們就要重新審視我們面臨的高房?jī)r(jià)時(shí)代的泡沫現(xiàn)實(shí)，以及思考如何與泡沫共舞，如何享受泡沫。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論已經(jīng)不再適用于這個(gè)時(shí)代了，這已經(jīng)是一個(gè)全新的時(shí)代，是泡沫造就了這個(gè)新時(shí)代。

    一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為出現(xiàn)以下幾種情況就可以說(shuō)明泡沫出現(xiàn)：1、資產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理價(jià)位（相對(duì)于股價(jià)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的合理價(jià)位更容易計(jì)算，只需要將未來(lái)的租金收入折現(xiàn)即可，國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)/租金合理比值為200-300，我們?cè)缫殉隽诉@個(gè)范圍。有的地方甚至超得不可思議）；2、成交量巨大，經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)期的繁榮周期（去年成交近4.5萬(wàn)億，長(zhǎng)達(dá)十年的持續(xù)繁榮。價(jià)格的上漲引發(fā)更多資金的追漲，而新資金的注入令泡沫進(jìn)一步膨脹，從而形成“正反饋”）；3、從事該項(xiàng)資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）投資和相關(guān)行業(yè)的人突然增多（如果街上出現(xiàn)房地產(chǎn)中介公司比飯館還多的情況，就更說(shuō)明房市出現(xiàn)了巨大的泡沫）；4、媒體、輿論、學(xué)術(shù)界就是否有泡沫分歧很大（房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間成為社會(huì)的熱點(diǎn)）。就以上情況來(lái)看，泡沫鑒別已經(jīng)有結(jié)果了， “超理性繁榮”——泡沫已經(jīng)是鐵定的事實(shí)。

    問題還是很多：我們與時(shí)俱進(jìn)了嗎？我們?nèi)绾握J(rèn)識(shí)這種“超理性繁榮”的泡沫？如何在泡沫中操作？買進(jìn)？觀望？出貨？高興？痛苦？咒罵？

    傳統(tǒng)的理論都認(rèn)為，市場(chǎng)有自我調(diào)節(jié)的功能，因此市場(chǎng)價(jià)格總是正確地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。事實(shí)證明，這越來(lái)越是一廂情愿的想法，經(jīng)歷了持續(xù)的繁榮和多次杠桿作用之后，目前世界范圍內(nèi)可以使用的流通貨幣的總量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)總量的多倍。這些錢的主要作用已經(jīng)演變?yōu)闉榱酥鹄粩鄬ふ覚C(jī)會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，也就是在不斷制造一個(gè)又一個(gè)泡沫。

    就是說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)格恰當(dāng)?shù)胤从迟Y產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)成為不正常的少數(shù)形態(tài)，價(jià)格圍繞價(jià)值的波動(dòng)將會(huì)加劇，而資產(chǎn)呈現(xiàn)泡沫狀將成為正常的多數(shù)形態(tài)，再換句說(shuō)，不管你接受與否，不管你理解與否，泡沫化可能將在一段時(shí)間內(nèi)是正常的。當(dāng)泡沫成為常態(tài)時(shí)，我們必須堅(jiān)定承認(rèn)，常態(tài)泡沫并不可怕，過度泡沫化才恐怖。還有一點(diǎn)，全世界人民都認(rèn)為房?jī)r(jià)呈現(xiàn)泡沫不正常，可是回首八年來(lái)，房?jī)r(jià)真正回頭尋找過價(jià)值嗎，什么人可以確定在短期內(nèi)能夠讓房?jī)r(jià)恰當(dāng)反映房產(chǎn)價(jià)值？不是不好辦，是根本辦不到。這時(shí)考驗(yàn)人的就是是否應(yīng)該順應(yīng)時(shí)勢(shì)，是否應(yīng)該堅(jiān)定與時(shí)代同步，并踩準(zhǔn)節(jié)拍，否則可能被淘汰。

    引用一段話：根據(jù)普林斯頓經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jose′ A. Scheinkman和熊偉的研究，泡沫的產(chǎn)生正是源于投資者對(duì)于重大經(jīng)濟(jì)問題的意見不一致。過程如下：多空雙方對(duì)價(jià)格的走勢(shì)有很強(qiáng)的分歧，看空（認(rèn)為價(jià)格會(huì)下跌）的投資者會(huì)拋售甚至做空，但是由于做空的成本非常大，而且風(fēng)險(xiǎn)也很高，所以一般的投資者都不會(huì)站在空方這邊，這樣多方天然就占優(yōu)勢(shì)。當(dāng)價(jià)格上升的時(shí)候，空方就損失慘重，促使價(jià)格進(jìn)一步上升。而多方以勝利者的姿態(tài)出現(xiàn)，引來(lái)更多的新投資者，形成了一個(gè)“良性循環(huán)”。由于市場(chǎng)上有很多群投資者，當(dāng)一批投資者認(rèn)為價(jià)格過高時(shí)，總有另外一批投資者進(jìn)入市場(chǎng)推高價(jià)格，或者是原來(lái)看空的投資者轉(zhuǎn)變觀點(diǎn)。在不同群體的投資者的推動(dòng)下，價(jià)格會(huì)越來(lái)越高，泡沫形成。

    以上談的主要是資產(chǎn)類如股票、大宗商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律稍有不同。樓市泡沫的推動(dòng)主要是恐懼。在泡沫的形成階段，只有比較富有的和有剛性需求的人群才買房，而隨著房?jī)r(jià)的增高，原來(lái)不具備買房實(shí)力的人群陷入對(duì)未來(lái)的恐慌，從而以“傾家蕩產(chǎn)”或“創(chuàng)新”的方式加入樓市。因此，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)各式各樣的新奇現(xiàn)象，比如高價(jià)倒賣樓號(hào)，合伙買房等。樓市幾乎沒有做空機(jī)制，因此理性的投資人最多也就是觀望而已，這樣樓市就被多方完全占據(jù)，源源不斷的資金就可以一次次推高房?jī)r(jià)。另外一個(gè)推動(dòng)樓市上漲的因素是賣方的“惜售”行為，具體表現(xiàn)為新樓盤推遲開盤以等待高價(jià)，或者二手房賣主在簽約前后仍多次漲價(jià)等。

    對(duì)于泡沫的不正確對(duì)待讓好多人印象深刻。五年前，人們認(rèn)為二三千塊的房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，三年前人們認(rèn)為五千塊的房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，現(xiàn)在人們認(rèn)為八千塊的房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，只是五年前觀望的人現(xiàn)在已經(jīng)不好形容他們的心情了。他們的失誤就在于，第一，他們對(duì)未來(lái)沒有把握，第二，不能正確認(rèn)識(shí)泡沫的常態(tài)化。第三，他們不習(xí)慣在泡沫中生存，不會(huì)與泡沫共舞，不會(huì)享受泡沫帶來(lái)的泡沫浴。

    關(guān)于泡沫時(shí)代的生存策略和操作策略，有幾點(diǎn)可供參考：

    1、正視泡沫，承認(rèn)泡沫。不要一味抱怨房?jī)r(jià)高了，沒用，要用客觀和發(fā)展的眼光去看經(jīng)濟(jì)社會(huì)大發(fā)展下房?jī)r(jià)推進(jìn)和演變過程。

    2、即使大多數(shù)人都認(rèn)為有泡沫（2003年就開始了房地產(chǎn)的泡沫爭(zhēng)論），泡沫還是很可能不斷膨脹（一直到今天，房?jī)r(jià)翻了幾番）。在08年之后的2009年（已經(jīng)證明）和2010年的中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，雖然買房是很危險(xiǎn)的，但是不買或賣房也不見得多么明智。

    3、泡沫化生存也要講究策略，并不是一味追高就是好。要在多種投資中精選性價(jià)比高，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)低的。 買入并不是錯(cuò)誤，關(guān)鍵是買入什么和以什么樣的價(jià)格買入，要多比較，多選擇。