2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義精選（17）

　　【2006年真題】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ ）。
　　A．小于20％
　　B．滿足目標(biāo)收益率要求
　　C．大于20％
　　D．不滿足目標(biāo)收益率要求

　　【答案】 C

　　【解析】?jī)?nèi)部收益率函數(shù)是減函數(shù)

　　【2007年真題】

　　下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（　　）。
　　A．內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力
　　B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率
　　C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的
　　D．如果使用貸款。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率
　　E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

　　【答案】 ABC

　　【解析】D資本金的內(nèi)部收益率一定要高于全部資金內(nèi)部收益率，因?yàn)橘J款部分有利息支出，相當(dāng)其收益率是負(fù)的。E內(nèi)部收益率是相當(dāng)于盈虧平衡，項(xiàng)目不賺不賠時(shí)的利潤(rùn)率，這個(gè)利潤(rùn)率越高，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　3. 動(dòng)態(tài)投資回收期

　　概念

　　是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)

　　適用范圍

　　一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來(lái)出租或自營(yíng)的項(xiàng)目

　　也可以用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目

　　公式

　　判定標(biāo)準(zhǔn)－將動(dòng)態(tài)投資回收期Pb與基準(zhǔn)回收期PC相比較

　　如果Pb≤Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行

　　如果Pb＞Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可行

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