2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（2）

　　第四節(jié) 閑置土地的處理

　　1. 閑置土地的認(rèn)定

　　概念

　　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地

　　認(rèn)定為閑置土地的情形（主要兩種情況）

　　未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工

　　已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它情形

　　2. 閑置土地的處置方式（七種處置方式）

　　延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年

　　變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)

　　安排臨時(shí)使用，待項(xiàng)目具備條件事重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價(jià)

　　政府安排置換其他等價(jià)閑置土地

　　政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

　　政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書

　　由政府原因造成閑置的，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回

　　3.征收土地閑置費(fèi)

　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得 的土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，按出讓金20％以下征收閑置費(fèi)

　　具體由省一級規(guī)定

　　【2006年真題】

　　放地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自（ ）之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。
　　A．土地使用權(quán)出讓合同簽訂
　　B．土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)
　　C．土地使用權(quán)出讓金繳納
　　D．土地使用權(quán)證書取得

　　【答案】B

　　【解析】未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的－自土地使用權(quán)出讓合同生效起或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日，在合同中規(guī)定了動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的－自出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期起

　　4. 無償收回土地使用權(quán)

　　連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書

　　【2008年真題】

　　根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，閑置土地滿（ ）未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，政府可以無償收回土地使用權(quán)。
　　A．6個(gè)月
　　B．1年
　　C．2年
　　D．3年

　　【答案】C
　　【解析】閑置一年收閑置費(fèi)，兩年無償收回。

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