沈陽市二手房市場行情解析

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  雖然很多專家在演講中表示，中國房價還有一部分下降空間，但筆者認為，沈陽乃至中國的房價在經(jīng)歷了去年年底的冰點期之后，將很難再有所下降，反會隨著沈陽的氣溫而升高，而相應的二手房市場也將進入一個高峰期，具體原因如下：

    1、土地開發(fā)成本及所處環(huán)境

    沈陽市目前毛地樓面地價占房價比例在6%-10%之間，約為8%。凈地樓面地價占房價比例在20%-30%之間，約為25%。地價在房價中所占比例，在全國大城市中屬于中等或中等偏低水平。沈陽相對于北京、上海等大城市而言偏低的地價水平，是保障企業(yè)開發(fā)利潤、產(chǎn)品品質(zhì)提升和對房價保持合理水平的主要支持因素，是在沈陽進行房地產(chǎn)投資的一個重要衡量。

    根據(jù)評估，近兩年沈陽市土地價格上漲幅度大約在12%左右，土地價格上漲帶動開發(fā)成本上漲在5%左右。

  且2013年全運會在沈陽召開，為了積極促進此項活動的圓滿舉辦，沈陽地區(qū)大力整修公路，大力加強城市綠化，且已發(fā)布公文：“截至全運會結(jié)束，沈陽地區(qū)將不再開展大型產(chǎn)業(yè)項目，以便使全國人民看到一個新沈陽 ，一個完美的沈陽！”

    因此，沈陽地區(qū)，尤其是市內(nèi)五區(qū)，雖然土地價格相當于全國大城市偏低，但是開發(fā)新樓盤的審批過程是非常嚴格的，所以造成市內(nèi)乃至市外一手房房源固定化，至此發(fā)展成求大于供的場面。綜上所述，在一手房房源固定化的情況下，必然會促進沈陽的二手房市場，因此，房價只升不降，有理可循。進而得以促進沈陽二手房市場的蓬勃發(fā)展。

    2、居民支付能力

    隨著近幾年沈陽的城市建設，鐵西萬達廣場、興隆大天地、宜家購物、星摩爾等大型商場的建成與營業(yè)，使得沈陽人購物不再局限于中街、太原街、北行這“老三樣”中。進而使得沈陽市內(nèi)的房價趨于一體化，雖然“老三樣”地區(qū)的房價依舊強勢，但其他的地區(qū)的價格與他們也不再遙不可及。據(jù)筆者調(diào)查，現(xiàn)今沈陽市內(nèi)五區(qū)第一手房每平方米均在都已上漲到7500元左右，個別房源由于其地理位置的優(yōu)越性和設施的完備性上漲到每平方米1萬元左右。

    但從沈陽市居民的支付能力來看，大多需要購買房產(chǎn)的群眾多以貸款方式為主。因此，花更少的錢，買更好的房成為他們的夢想。就上文而言，由于全運會的召開，導致沈陽市內(nèi)一手房房源的固定化，進而使得沈陽一手房房價只升不降，所以購買地段優(yōu)越，價格合理的二手房，成為購房居民的首選，從而沈陽的二手房市場將會迎來一次震動，一次求大于供的震動。

    3、從二手房市場近三年的整體形勢分析

    二手房成交量近3年來接近或超過一手商品房成交量。并且，二手房房價和新增商品房房價的價差迅速縮小，但是二手房成交活躍也是建立在中心城區(qū)的一手房價格高啟和供應量相對少的基礎之上。

    因此經(jīng)過上述文章的分析，我們可以清楚的得出，沈陽二手房市場將會步入一個新階段。