房地產(chǎn)開發(fā)商自融成風(fēng) P2P深陷“危險(xiǎn)關(guān)系”

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P2P行業(yè)的多事之秋仍未結(jié)束。日前，由于巨額資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，P2P平臺里外貸爆發(fā)一起被稱為“行業(yè)有史以來最大”的兌付危機(jī)，涉及金額逾9億元。目前，該平臺已經(jīng)無法維持正常的提現(xiàn)業(yè)務(wù)，且投資者的到期兌付已被暫緩處理。

業(yè)內(nèi)人士透露，里外貸或涉嫌開發(fā)商“自融”。在“自融”操作手法下，P2P平臺其實(shí)已經(jīng)淪為“幌子”，借款人則可以借助平臺“拆東墻補(bǔ)西墻”。雖然“自融”目前尚難界定是否違規(guī)，但中小開發(fā)商自身的資金風(fēng)險(xiǎn)成為引爆類似兌付危機(jī)的“導(dǎo)火索”。

“這種手法現(xiàn)在在房地產(chǎn)行業(yè)和P2P之間太普遍了，但這說到底是一種危險(xiǎn)關(guān)系。”有業(yè)內(nèi)人士表示，在投資人對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足的情況下，如何控制此類危機(jī)的蔓延，仍是一個(gè)難題。

大量資金疑流向同一地產(chǎn)公司

一則落款日期為1月26日的“公告”，透露出P2P平臺里外貸這次遭遇的危機(jī)不同尋常。里外貸在這則公告中稱，由于借款人目前已被警方控制，平臺已無法維持正常的提現(xiàn)業(yè)務(wù)，且投資者的到期兌付也被暫緩處理。里外貸的員工目前已被通知在家辦公，并隨時(shí)準(zhǔn)備配合調(diào)查。

里外貸是“北京眾望易達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司”運(yùn)營的P2P平臺。網(wǎng)貸之家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2015年1月21日，里外貸總成交量22.48億元，待收本息共計(jì)9.34億元;平均借款期限5.56個(gè)月，綜合收益率高達(dá)39.77%。

數(shù)據(jù)顯示，該平臺待收的投資人數(shù)為1830人，但待還的借款人數(shù)僅為8人，待還金額最高的借款人(即尚未還清款項(xiàng)的借款人)待還金額高達(dá)3.2億元，而上述8名借款人的人均待還金額達(dá)1.17億元。

據(jù)悉，該平臺大量資金流向一家房地產(chǎn)公司，而由于該公司的控制人目前被調(diào)查，導(dǎo)致借款無法按期兌付本息。

由于涉及金額超過9億元，上述事件被稱作是P2P行業(yè)有史以來最大的一次兌付危機(jī)。“一個(gè)平臺的借款人永遠(yuǎn)是那么幾個(gè)人，而且投資收益高得離譜，只要稍加思考就能明白其中的風(fēng)險(xiǎn)有多高。”一位P2P平臺創(chuàng)始人說。

此前已有機(jī)構(gòu)對其作出預(yù)警。在里外貸停業(yè)之前，大公國際將該平臺列入預(yù)警名單，理由是受評主體信息披露不充分、償債能力存在隱患、可持續(xù)能力較差。據(jù)大公國際統(tǒng)計(jì)，截至2014年11月21日，該平臺一共存在150個(gè)標(biāo)的，其中同一借款人發(fā)布60個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的，總計(jì)金額約759萬元，且平臺在60個(gè)不同債項(xiàng)中反復(fù)披露同一份協(xié)議。

據(jù)了解，該平臺大筆資金流入的房地產(chǎn)公司在線下也是負(fù)債累累。

自里外貸危機(jī)爆發(fā)之后，關(guān)于其涉嫌“自融”的議論就未曾停止。有知情人士稱，里外貸和資金密集流向的房地產(chǎn)公司控制人實(shí)為同一人。里外貸作為該公司“自融”平臺的嫌疑頗大，記者試圖通過電話向里外貸求證，但公司電話一直無人接聽。

“自融”成中小開發(fā)商“救命稻草”

據(jù)記者了解，這種“自融”手法早已在圈內(nèi)風(fēng)行。

“開發(fā)商手上有地有房，雖然很多不能做抵押登記，但許多平臺不需要抵押登記手續(xù)就可以借款。這樣開發(fā)商為了給自己找個(gè)吸收資金的通道，就想自己控制一家P2P平臺，然后自己包裝一個(gè)項(xiàng)目，而且很多開發(fā)商跟擔(dān)保公司是有合作的。因此，利用偽裝好的P2P平臺來融資是非常簡單的?！鼻笆鰟?chuàng)始人透露，“自融”的關(guān)鍵在于自己控制一家平臺，“想要多少額度，就發(fā)多少項(xiàng)目，資金源源不斷的進(jìn)來，何樂而不為”。

這種做法如果被投資者識破，則要面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，但開發(fā)商們也有應(yīng)對之道。該創(chuàng)始人透露，“上次就有一家小開發(fā)商來找我們，想收購我們的平臺，但同時(shí)要求我們是獨(dú)立運(yùn)營，這樣誰都看不出來是他在做自融，但本質(zhì)是一樣的?！?o:p>

“自融”目前在房地產(chǎn)行業(yè)與P2P平臺之間已頗為普遍，尤以資金鏈緊張的小開發(fā)商為甚。如上述人士所透露，開發(fā)商或者自己運(yùn)營一個(gè)P2P平臺，或是控制一家平臺，利用其作為“幌子”來進(jìn)行融資，補(bǔ)充流動資金，更多的則是用來償還之前所借的欠款。

但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這種做法目前還難以界定是否違規(guī)。

“比如說我是開發(fā)商，我有1000套房子，每次抵押100套給P2P平臺，平臺拿5000萬元給我。第一期到期了，我就再拿100套抵押給P2P平臺。就這樣循環(huán)，但是每次都是有真實(shí)的抵押物，你能說這是欺騙嗎?”某P2P平臺CEO表示，開發(fā)商每次自融都有真實(shí)的抵押物，所以不能以“騙局”來界定自融。在他看來，重要的還是P2P平臺自身對于抵押物的風(fēng)險(xiǎn)評估。

在他看來，無論里外貸是否涉嫌“自融”，但其對標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)評估顯然是認(rèn)識不足的，一旦借款人的項(xiàng)目出現(xiàn)問題，到時(shí)候P2P平臺自身也是“有理說不清”。

“危險(xiǎn)關(guān)系”亟待規(guī)范

自融資渠道收緊之后，開發(fā)商與P2P的關(guān)系就一直“剪不斷理還亂”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商找銀行，銀行不貸，信托業(yè)也在疏遠(yuǎn)房地產(chǎn)，民間融資利息更是高得離譜，但開發(fā)商可以找P2P，“對于開發(fā)商來說，P2P融資年化15%-20%的資金成本，短期內(nèi)還是可以接受的”。

畢竟，在市場不景氣、銷售遇冷的情況下，開發(fā)商的“口袋”已變得越來越緊張。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年，在開發(fā)企業(yè)的各類資金來源中，購房者的定金及預(yù)付款占比24.8%，較2013年下降3.5個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人按揭貸款及其他占比15.9%，較2013年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，開發(fā)企業(yè)自籌資金占比41.3%，較2013年提高2.5個(gè)百分點(diǎn);國內(nèi)貸款占比17.4%，較2013年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。中國指數(shù)研究院認(rèn)為，2014年以來，開發(fā)商資金承壓已是共識。

在此情況下，開發(fā)商借款與P2P高息吸金形成一種“危險(xiǎn)關(guān)系”：對于資金承壓的開發(fā)商來說，P2P是一種更為高效且成本更低的融資渠道;對于P2P平臺來說，相比之下，開發(fā)商動輒數(shù)億元的融資需求，其誘惑力實(shí)在難以抗拒。

“周瑜打黃蓋，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨?！睒I(yè)內(nèi)人士稱，在這種形勢下，最令人擔(dān)憂的問題是，投資者完全意識不到這種“危險(xiǎn)關(guān)系”的潛在風(fēng)險(xiǎn)?！爱吘古c其他標(biāo)的相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目或者土地還是更為具體，且大多數(shù)人較為認(rèn)可其價(jià)值，從而忽略了房地產(chǎn)自身的風(fēng)險(xiǎn)所在?！?o:p>

分析人士認(rèn)為，盡管開發(fā)商的抵押物有其價(jià)值所在，但對于小開發(fā)商來說，資金鏈斷裂壓力越來越大。一旦借款人出現(xiàn)問題，與里外貸類似的兌付危機(jī)將不僅僅是孤例。

“這也是我們堅(jiān)決不碰房地產(chǎn)的原因?！睒I(yè)內(nèi)人士稱，小開發(fā)商自身的潛在風(fēng)險(xiǎn)猶如暗礁，如何讓P2P平臺和投資者增強(qiáng)風(fēng)控意識并“安全著陸”，仍是一個(gè)頗為嚴(yán)峻的問題。