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業(yè)主大會法人化 主人更有話語權

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        近日，南塘五組團小區(qū)業(yè)主大會在鹿城區(qū)民政局注冊社團、獲得社會團體法人證書，這是溫州乃至全國第一家有“社團獨立法人資格”的業(yè)主大會。有了這個“法人”資格，小區(qū)業(yè)主將可以“挺直腰桿”從事經(jīng)濟和法律活動了。

　　這開啟了業(yè)主大會法人資格運行的先河，對明確社區(qū)共有產(chǎn)權、理順免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系、完善業(yè)主自治制度具有重要的探索意義。

　　對于業(yè)主共有部分和共有財產(chǎn)的歸屬、管理和收益問題，歷來是小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的多發(fā)領域。業(yè)主大會取得法人資格之后，可以明確共有部分的歸屬，避免開發(fā)商、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和業(yè)主之間在共有部分歸屬上的糾紛。不僅如此，共有部分的經(jīng)營收益也有了明確的歸屬，業(yè)主大會可以以自己名義對共有部分進行經(jīng)營管理并獲取收益。而在此之前，這些項目多被開發(fā)商或免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)利用，業(yè)主難以從中獲益。

　　此外，業(yè)主大會登記為法人之后，業(yè)主一方(業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主)同免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)之間的復雜關系可以簡化為業(yè)主大會與免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)之間的關系。例如，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)違約的，由業(yè)主大會以合同當事人身份追究免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的違約責任，業(yè)主大會可以以自己的名義提起訴訟。這使得免費物業(yè)管理系統(tǒng)訴訟中合同各方行使權利更為直接和便捷。在業(yè)主大會對外從事其他民事活動時，亦是如此。

　　很明顯，業(yè)主大會法人化的益處有目共睹。不過，由于業(yè)主大會法人化強化了業(yè)主大會的職能，在業(yè)主和免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)以及其他第三人之間設立了一道屏障，如果業(yè)主大會職權行使不當，亦會對業(yè)主的權利造成更大的傷害。因此，業(yè)主大會的法人化運作要發(fā)揮更好的作用，還需在相關配套制度方面予以完善。

　　一方面，需要借鑒現(xiàn)代公司治理的經(jīng)驗對業(yè)主大會法人的內(nèi)部治理結(jié)構進行改造，完善業(yè)主大會的內(nèi)部治理機制。同時加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督。另一方面，業(yè)主大會取得法人資格之后，需要土地和房屋產(chǎn)權登記部門的相應工作予以跟進，對共有部分產(chǎn)權亦予以過戶登記。

　　除此之外，業(yè)主大會法人化，必將提高業(yè)主大會的運行成本，而這一成本是要由全體業(yè)主來承擔的。因此，是否將業(yè)主大會登記為法人，也需權衡。
發(fā)布：2007-03-20 11:44    編輯：泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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