我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及解決對策

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        免費物業(yè)管理系統(tǒng)是指由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。
　　
　　一、我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展中存在的問題
　　
　?。ㄒ唬┟赓M物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費問題一直是免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的難點
　　
　　自從開始實施免費物業(yè)管理系統(tǒng)以來，免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費問題一直是工作的難點，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。
　　
　　從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費標準過高。對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來說，主要是針對房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租，使產(chǎn)權(quán)人交費額與房租相差很??；對于物業(yè)使用人來說，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔住戶個人交費項目的費用這筆難以承受的開支。價格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。違規(guī)收費時有發(fā)生。比如擅自增設(shè)收費項目、擅自提高收費標準、擅自處長收費期限、只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標價收費等等。
　　
　　從免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位的角度，主要是收費標準太低、項目不全。有資料顯示，對于免費物業(yè)管理系統(tǒng)項目進行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個別項目外，大多數(shù)收費標準低于成本價。同時收費責任不清，承擔風險過大?，F(xiàn)階段各免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)承擔了大多數(shù)公用部門的收費任務(wù)，不僅免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要投入人力代收費用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費用，承擔了很大的經(jīng)濟風險。
　　
　?。ǘ┟赓M物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)費嚴重不足
　　
　　在實行免費物業(yè)管理系統(tǒng)后，居民從思想上、經(jīng)濟上都難以接受免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費，這是免費物業(yè)管理系統(tǒng)遇到的一個難點問題。有些免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費來源，僅靠向住戶收取服務(wù)費來解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)的經(jīng)費來源，大多步履維艱。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)落實到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個住戶收取的管理費收入又由于目前存在的對收費工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實；合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)特約服務(wù)項目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對資金的補充也是杯水車薪。
　　
　?。ㄈ┟赓M物業(yè)管理系統(tǒng)的法制建設(shè)滯后
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺了的法規(guī)雖然填補了我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)法律制度的空白，初步改變了我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)無法可依的狀況，然而，與免費物業(yè)管理系統(tǒng)實踐對立法的要求相比，仍有相當差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的糾紛事件日益增多，而免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機構(gòu)和處理規(guī)程。
　　
　　二、若干原因探析
　　
　?。ㄒ唬┊a(chǎn)生收費問題原因探析
　　
　　傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，免費物業(yè)管理系統(tǒng)意識尚未形成。在計劃經(jīng)濟體制下，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費，而推行新的免費物業(yè)管理系統(tǒng)模式，住戶要支付高出原有房租許多的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，在觀念上一時難以接受。同時行業(yè)規(guī)范尚不健全，競爭機制尚未形成。再者收費標準背離價值規(guī)律，執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障。在收費執(zhí)法監(jiān)督問題上，對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來說，可以通過消協(xié)、物價、房管部門甚至法院等途徑維護自身合法權(quán)益，而對免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位來說，由于分戶收費金額小，欠費住戶數(shù)量多和欠費原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，存在著諸多的實際困難。
　　
　　（二）免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)費不足的主要原因
　　
　?。?）免費物業(yè)管理系統(tǒng)啟動資金難以到位。當前我國的免費物業(yè)管理系統(tǒng)尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對住宅小區(qū)的管理都能給予一定的經(jīng)費補貼，但遠遠不能滿足免費物業(yè)管理系統(tǒng)快速發(fā)展的要求。（2）免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)管理成本居高不下。免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營嚴重不足，營運資金缺乏，導(dǎo)致大多數(shù)免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)處于虧損狀態(tài)，除了收費難，啟動資金沒有到位等原因外，還有免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質(zhì)量的原因。（3）免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營渠道少。企業(yè)化要強調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司要取得經(jīng)濟效益，既要通過各種方法降低管理成本，又要開拓經(jīng)營渠道增加收入。
　　
　?。ㄈ┓ㄖ平ㄔO(shè)跟不上免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展的主要原因
　　
　?。?）效力層次低、權(quán)威性不高，體系殘缺不全?，F(xiàn)行免費物業(yè)管理系統(tǒng)立法大多是建設(shè)所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權(quán)威性、普遍適用性較低，不利于免費物業(yè)管理系統(tǒng)職權(quán)的行使。在我國現(xiàn)行的免費物業(yè)管理系統(tǒng)法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率免費物業(yè)管理系統(tǒng)所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。（2）內(nèi)容不完全、法律漏洞多?，F(xiàn)行免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的適用范圍過窄。免費物業(yè)管理系統(tǒng)法的調(diào)整對象應(yīng)該是所有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等眾多領(lǐng)域的免費物業(yè)管理系統(tǒng)還是無法可依。同時，尚未建立完善、科學的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場準入制度。準入制度是主管機關(guān)對物管企業(yè)進行監(jiān)督和管理的首要環(huán)節(jié)，是建立競爭有序的市場體系的基礎(chǔ)。免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的監(jiān)督管理體制尚未理順。目前免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場存在著多頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象，不僅增大了免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的工作難度，也給免費物業(yè)管理系統(tǒng)的有序運行埋下了隱患。法律責任制度不健全也是原因之一。
　　
　　三、我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展對策
　　
　　作者試圖根據(jù)我國具體國情，結(jié)合國內(nèi)外免費物業(yè)管理系統(tǒng)的一些先進的管理經(jīng)驗及方法，探索解決當前問題的行之有效的方法。
　　
　　（一）解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費問題的有效途徑
　　
　　首先要改變傳統(tǒng)觀念，提高對收費的認識。讓人們充分意識到購房之后，還要在使用期限內(nèi)，連續(xù)不斷地自行承擔物業(yè)維護和享受服務(wù)的全部費用。同時，強化業(yè)主委員會在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的作用。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會來充分行使自己的權(quán)利，維護自己的利益。再者，免費物業(yè)管理系統(tǒng)要得到發(fā)展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應(yīng)該在免費物業(yè)管理系統(tǒng)開始興起階段扶持免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的發(fā)展，激勵免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)競爭機制的形成?？蓪γ赓M物業(yè)管理系統(tǒng)收費實施特殊稅收政策，應(yīng)進一步明確公共維修服務(wù)收費的法定稅費的標準，使免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的價格構(gòu)成更加合理，同時便于免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的實際操作。同時可以從各城市的實際出發(fā)，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費實施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費，減輕免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的經(jīng)濟壓力。政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)費應(yīng)當進行適當補貼，這有利于保護從事這一類免費物業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)的積極性，推進住房制度改革進程。
　　
　?。ǘ┟赓M物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費不足狀況
　　
　?。?）免費物業(yè)管理系統(tǒng)可實行規(guī)?；?jīng)營。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達到經(jīng)濟規(guī)模，此時產(chǎn)品的單位成本最低。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司也應(yīng)考慮運用規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營。（2）免費物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)實行專業(yè)服務(wù)社會化。我國的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司機構(gòu)大、人員多，公司對每一項管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項目都要親力親為，這勢必大大增加了成本。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司應(yīng)以積極的態(tài)度，努力尋求和適應(yīng)符合國際慣例的新的管理架構(gòu)和方式。（3）免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司應(yīng)開展多種經(jīng)營。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司在從事免費物業(yè)管理系統(tǒng)和服務(wù)的同時，也可利用自身的優(yōu)勢將經(jīng)營范圍擴大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，也可根據(jù)自身特點和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。（4）改革現(xiàn)行免費物業(yè)管理系統(tǒng)體制，打破單一免費物業(yè)管理系統(tǒng)模式。從大多數(shù)中低收入者無力負擔免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的實際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推行免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式免費物業(yè)管理系統(tǒng)方式引進我國大陸的免費物業(yè)管理系統(tǒng)體制，實行免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司管理與業(yè)主的自營式管理兩種模式并用的免費物業(yè)管理系統(tǒng)新體制。業(yè)主自營式免費物業(yè)管理系統(tǒng)就是住宅小區(qū)（臺灣稱社區(qū)）的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責，也不聘請社會上專門的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司負責，而是由樓房業(yè)主自己打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式免費物業(yè)管理系統(tǒng)。臺灣的免費物業(yè)管理系統(tǒng)隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員(他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備，并且24小時錄像，保留二周)。另外有少量的臨時工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進、通訊發(fā)達，所以其免費物業(yè)管理系統(tǒng)成本不算高，水平和效率卻很高。
　　
　?。ㄈ┩晟泼赓M物業(yè)管理系統(tǒng)法律法規(guī)
　　
　　為了規(guī)范免費物業(yè)管理系統(tǒng)的組織和行為，保障各主體的合法權(quán)益，構(gòu)建免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的公平競爭秩序，當務(wù)之急是完善免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)。在結(jié)合我國實際情況的基礎(chǔ)上，提出如下的建議：（1）提升免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的層次和效力，建立健全免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)體系。就免費物業(yè)管理系統(tǒng)的目的、基本原則、免費物業(yè)管理系統(tǒng)法律關(guān)系（含主體的權(quán)利義務(wù)）、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和免費物業(yè)管理系統(tǒng)法的適用范圍等原則性內(nèi)容加以明確規(guī)定。各有關(guān)部門要加強政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，盡量摒棄狹隘的部門利益，以實現(xiàn)法規(guī)的體系化，促進法與社會需求之間的和諧。（2）完善免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)內(nèi)容，做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。應(yīng)當擴展免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的適用范圍，除了繼續(xù)完善城市住宅小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)外，還要將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等的免費物業(yè)管理系統(tǒng)也納入免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的調(diào)整范圍。同時建立完善科學的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場準入制度，凈化市場競爭環(huán)境。物管企業(yè)應(yīng)做到產(chǎn)權(quán)清晰且獨立、組織機構(gòu)和內(nèi)部管理制度科學合理、不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)造好的業(yè)績。促使那些由房管所、公房管理單位轉(zhuǎn)制而來的物管企業(yè)盡快適應(yīng)市場需求，并放寬企業(yè)參與市場競爭的條件。再者，應(yīng)當理順免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的監(jiān)管體制，細化各職能部門的職權(quán)及行使職權(quán)的程序，完善監(jiān)管、制約手段。最后，完善法律責任制度。明確規(guī)定罪錯與應(yīng)承擔的責任形式，構(gòu)建涵蓋民事責任、行政責任和刑事責任的責任體系，使各主體明確知道如果違反了免費物業(yè)管理系統(tǒng)的有關(guān)規(guī)定應(yīng)受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權(quán)利和積極履行義務(wù)，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。明確界定依法追究各種法律責任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實履行監(jiān)管義務(wù)，保障免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的貫徹實施，也便于保護各個主體的合法權(quán)益。