淺析物業(yè)公司是否屬于獨占地位經(jīng)營者

　在不少居民住宅小區(qū)，物業(yè)公司針對小區(qū)業(yè)主安裝太陽能產(chǎn)品事項作出限制性規(guī)定，即小區(qū)業(yè)主只能安裝物業(yè)公司指定的某品牌太陽能產(chǎn)品，如果安裝其他品牌的太陽能產(chǎn)品，物業(yè)公司將予以強制拆除。如果發(fā)生上述消費糾紛，工商機關(guān)受理和處理相關(guān)的消費者申訴舉報，需要準確判斷物業(yè)公司是否屬于法律意義上的具有獨占地位的經(jīng)營者。

　　有觀點認為，免費物業(yè)管理系統(tǒng)是一種合同行為，物業(yè)公司是業(yè)主選定的，故物業(yè)公司不是獨占性質(zhì)的企業(yè)。因此，如果小區(qū)業(yè)主在購買房屋之前，閱讀并同意“只能安裝物業(yè)公司指定的某品牌太陽能產(chǎn)品”的物業(yè)服務(wù)合同條款，則應(yīng)當視為已經(jīng)同意物業(yè)公司的約定，不得違約。

　　筆者認為，作為一個法律概念，依法具有獨占地位的經(jīng)營者應(yīng)當滿足兩個條件，一是依法，即必須是法律、法規(guī)規(guī)定具有獨占地位。二是具有獨占地位，即經(jīng)營者的市場準入受到法律、法規(guī)、規(guī)章或者其他合法的規(guī)范性文件的特別限制。

　　《反不正當競爭法》第六條規(guī)定：“公用企業(yè)或者其他依法具有獨占地位的經(jīng)營者，不得限定他人購買其指定的經(jīng)營者的商品，以排擠其他經(jīng)營者的公平競爭。”該條款中規(guī)定的“其他依法具有獨占地位的經(jīng)營者”是指在公用企業(yè)以外，由法律、法規(guī)、規(guī)章或者其他合法的規(guī)范性文件賦予其從事特定商品（包括服務(wù)）的獨占經(jīng)營資格的經(jīng)營者。

　　《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第三十四條明確規(guī)定，一個免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施免費物業(yè)管理系統(tǒng)。這說明物業(yè)公司在一個免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)并不存在競爭，屬于獨占經(jīng)營。而業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)行為本身也具有較強的依賴性。對于物業(yè)公司來說，物業(yè)服務(wù)合同的存在并不能影響到其獨占地位的性質(zhì)，同時，物業(yè)公司的服務(wù)對象從數(shù)十戶到數(shù)千戶不等，因此物業(yè)服務(wù)合同也有別于一般合同。由此可見，物業(yè)公司的獨占地位是依法存在的。

　　根據(jù)《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第五十三條第二款“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主”的規(guī)定，以及第四十六條第一款“對免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”的規(guī)定，物業(yè)公司無權(quán)在物業(yè)服務(wù)合同中約定“只能安裝物業(yè)公司指定的某品牌太陽能產(chǎn)品”的內(nèi)容。因此，無論是從保護消費者合法權(quán)益的角度出發(fā)，還是從反不正當競爭的角度出發(fā)，物業(yè)公司的這一合同約定都應(yīng)依法受到查處。況且在執(zhí)法實踐中，已有查處物業(yè)公司限制競爭的真實案例，并得到司法機關(guān)的認可。

　　□四川省宜賓市高縣工商局邱　柏

發(fā)布：2007-03-20 12:15 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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