商業(yè)物業(yè)服務(wù)成本上漲的應(yīng)對(duì)舉措

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近年來物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的持續(xù)上漲給企業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來了巨大的壓力。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因入不敷出而撤出項(xiàng)目，還有些企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。本文僅針對(duì)商業(yè)樓宇的物業(yè)服務(wù)，結(jié)合筆者所在的上海商務(wù)中心免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有限公司的情況，與讀者一起探討在服務(wù)成本不斷上漲的形勢(shì)下企業(yè)可以采取的一些應(yīng)對(duì)之策。

　　商業(yè)樓宇物業(yè)服務(wù)費(fèi)用上漲的主要原因

　　筆者所工作的上海商務(wù)中心免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有限公司的服務(wù)對(duì)象是上海商務(wù)中心商圈，包括一幢40層的商務(wù)寫字樓、一幢6萬多平方米的大型商場(chǎng)及周邊地區(qū)。商業(yè)樓宇的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有其特殊之處，一般來說，商業(yè)樓宇規(guī)劃體量大，設(shè)備設(shè)施復(fù)雜；內(nèi)部空間大，公共能耗用量大；內(nèi)部人流量大，服務(wù)層次上要求更高。正因這些特點(diǎn)，使得服務(wù)于商業(yè)樓宇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著更大的生存壓力。

　　總結(jié)來看，物業(yè)服務(wù)成本上漲的原因可以歸結(jié)為以下四個(gè)方面：一是最低工資的上調(diào)和員工保險(xiǎn)費(fèi)用的調(diào)整使企業(yè)用工成本年年上升；二是能源費(fèi)用價(jià)格的上漲使得企業(yè)運(yùn)行成本直線上漲；三是設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)成本和專項(xiàng)服務(wù)外包費(fèi)用水漲船高；四是法律法規(guī)、安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制實(shí)施推動(dòng)維修成本節(jié)節(jié)上升。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策

　　面對(duì)如此嚴(yán)峻的局面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果仍舊墨守成規(guī)，僅僅壓縮開支，降低服務(wù)質(zhì)量，不足以從根本上解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)用快速上漲這個(gè)難題。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要生存、要發(fā)展就必須拋開陳舊的經(jīng)營(yíng)模式，引入科技管理手段和信息技術(shù)，逐步由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，從服務(wù)提供者向服務(wù)組織者轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展。

　　努力節(jié)能減耗，向管理要效益

　　加強(qiáng)企業(yè)管理，做好財(cái)務(wù)成本的控制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)成本上漲的首要任務(wù)。筆者所在的企業(yè)實(shí)行ISO9000質(zhì)量管理體系已經(jīng)有12年了，在方針目標(biāo)的具體實(shí)施中，確立了增收節(jié)支指標(biāo)，做到量化考核，收到了一定效果。正是這種事前有目標(biāo)、事中有控制、事后有考核的管理方法在做好節(jié)能減排工作中發(fā)揮了十分重要的作用。商務(wù)中心商務(wù)大廈有40層，每個(gè)樓層公共走廊有照明燈46個(gè)，廁所燈9個(gè)，全年都是24小時(shí)開啟，每年用電達(dá)到17萬千瓦。經(jīng)過研究，我們?cè)诓挥绊懻彰鞯那疤嵯拢瑢鶅?nèi)的燈改為6個(gè)，走廊內(nèi)的照明燈夜間改為聲控?zé)簟菍觾?nèi)每間機(jī)房的照明燈在無人的情況下僅需開啟一盞。交易大廈和商務(wù)大廈內(nèi)共有開水爐23只，每只的功率為12千瓦/時(shí)，現(xiàn)全部接入BA自動(dòng)控制，每天在工作時(shí)間自動(dòng)開啟，除此之外時(shí)間段內(nèi)僅需開啟一臺(tái)。我們?cè)趦勺髲B的空調(diào)冷卻水系統(tǒng)中加增了分區(qū)閥門，使得兩幢大樓冷卻水分開循環(huán)，大大減少了能源的消耗。同時(shí)，公司還采用科學(xué)合理的措施控制用電功率，為企業(yè)節(jié)約了大量電費(fèi)。在設(shè)備技術(shù)進(jìn)行改進(jìn)的同時(shí)，我們加強(qiáng)對(duì)大廈內(nèi)業(yè)主客戶進(jìn)行能源節(jié)約的宣傳，并加強(qiáng)巡邏，提醒用戶及時(shí)關(guān)閉窗戶，防止因空調(diào)冷熱氣外泄，影響空調(diào)效果而增加不必要的能源開支。經(jīng)過幾年的不懈努力，商務(wù)中心商圈的用電總量得到了有效控制，相比前幾年，用電量減少了二百多萬度。柴油的年消耗也從每年290噸下降到260噸左右，為公司節(jié)約了20多萬元的開支。

　　引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，降低對(duì)人力的依賴

　　現(xiàn)階段，作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)人力的依賴很大，而人工成本的大幅上漲又使企業(yè)不堪重負(fù)。事實(shí)上，增加免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作的科技含量，提高管理質(zhì)量才能真正降低免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作對(duì)人力的依賴，減少用工成本上漲對(duì)企業(yè)的影響。筆者所在公司管理的商務(wù)中心廣場(chǎng)地上停車場(chǎng)和地下車庫(kù)的管理人員原共有62名，但即使在這樣的人員配置情況下，仍經(jīng)常發(fā)生車輛停放混亂、車輛進(jìn)出無序、收費(fèi)管理困難的情況。對(duì)此，公司經(jīng)過多方考察、實(shí)地勘查和客戶調(diào)研，從去年起實(shí)施電子收費(fèi)系統(tǒng)。經(jīng)過改造后，外來車輛借道穿行，營(yíng)運(yùn)車輛長(zhǎng)時(shí)間占用停車位的現(xiàn)象得到了明顯的改善。車庫(kù)停車秩序和停車環(huán)境的顯著改善更得到了廣大業(yè)主客戶的認(rèn)可，為公司的服務(wù)品質(zhì)起到了加分的作用。同時(shí)，商務(wù)廣場(chǎng)地上停車場(chǎng)和地下車庫(kù)的管理人員也由原來的62名減少到52名，一次性減少10人，為公司節(jié)省了一筆不小的人力成本支出。

　　此外，公司還在大廈內(nèi)安裝了電子巡更系統(tǒng)，對(duì)秩序維護(hù)員的巡邏進(jìn)行有效的管理。這不僅提高了秩序維護(hù)員的巡邏質(zhì)量，使大廈內(nèi)更加安全，而且經(jīng)過人員整合，秩序維護(hù)人員的數(shù)量減少了，隊(duì)伍更精干了。實(shí)踐證明，科學(xué)合理地引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)設(shè)備是降低免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司成本的切實(shí)有效的方法和手段。

　　自己培養(yǎng)人才,合理配置人力

　　由于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員的平均工資處于比較低的水平，公司無法以相對(duì)較高的價(jià)格從市場(chǎng)上招聘引進(jìn)新的管理人員和技術(shù)骨干，所以，我們從公司實(shí)際出發(fā)，制定新的人才戰(zhàn)略，分析需要怎樣的人來適合不同的崗位需求。同時(shí)，公司通過人力資源的整合，使管理人員、工程技術(shù)人員、普通員工和勞務(wù)工的人員配置達(dá)到最合理的組織體系結(jié)構(gòu)，這樣既能使企業(yè)在短期內(nèi)降低用工成本，也可以使企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展中獲得成本優(yōu)勢(shì)。

　　按照新的人才戰(zhàn)略，公司加強(qiáng)了對(duì)公司現(xiàn)有員工的培訓(xùn)力度。從2011年9月份開始，在近4個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成了17個(gè)課目的公司內(nèi)部培訓(xùn)任務(wù)。全部培訓(xùn)課程的課時(shí)為34個(gè)小時(shí)，參加人數(shù)達(dá)到1497 人次，81人次參加了試卷考試。我們還通過發(fā)放問卷調(diào)查的形式，及時(shí)掌握員工對(duì)培訓(xùn)課程的認(rèn)知度。另外，公司鼓勵(lì)員工參加各種形式的職稱學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)。通過學(xué)習(xí)，公司有兩人獲得了全國(guó)注冊(cè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)師的證書。通過自己培養(yǎng)人才，公司不僅提高了現(xiàn)有員工隊(duì)伍的業(yè)務(wù)能力，提高了工作效率，而且節(jié)省了從市場(chǎng)上引進(jìn)中高層人才和技術(shù)骨干所需要付出的高昂成本，減少了開支。

　　整合現(xiàn)有資源，挖掘員工潛能

　　為了減少人員配置，降低成本，我們還因地制宜地對(duì)公司的班組設(shè)置進(jìn)行了整合，將原來的電工、BA、機(jī)修、空調(diào)、電梯、鍋爐、總降、給排水班組等組合并成三個(gè)班組，每個(gè)修理工都執(zhí)有電工上崗證，將巡檢和維修保養(yǎng)工作相結(jié)合，有效地提高了工作效率。項(xiàng)目上設(shè)施設(shè)備原生產(chǎn)廠家的一些設(shè)備型號(hào)已沒有了配件，給維修工作帶來了很大的難度。但我們的設(shè)備維修人員自己動(dòng)腦筋想辦法，通過各種途經(jīng)查找大量資料，自己動(dòng)手，自行找到了修理方法和解決方案。一些原本外包給其它公司的維修保養(yǎng)項(xiàng)目，我們也嘗試自己進(jìn)行維修保養(yǎng)，既增強(qiáng)了維修人員的實(shí)際操作能力，也進(jìn)一步提高了物業(yè)服務(wù)水平。僅此一項(xiàng)，我們每年就能為企業(yè)節(jié)約數(shù)十萬元的開支。

　　開展增值服務(wù)，開辟發(fā)展新路

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入主要是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取，除此之外，通過各種渠道開展增值服務(wù)也是企業(yè)探索發(fā)展新路的又一舉措。筆者所在的公司服務(wù)的是商業(yè)樓宇，在夜間，廣場(chǎng)和車庫(kù)的使用率較低。如何充分利用我們的停車場(chǎng)資源，使其得到最大化的利用，成為擺在管理者的眼前的一個(gè)問題。通過嘗試，我們與公交公司進(jìn)行合作，夜間為公交公司的車輛提供停放場(chǎng)所。這樣既不影響白天為商圈內(nèi)業(yè)主客戶提供服務(wù)，又使停車場(chǎng)資源得到了充分利用，為企業(yè)增加了收入。

　　此外，公司在商務(wù)大廈內(nèi)的秩序維護(hù)人員還為業(yè)主客戶提供上門清理廢舊物的業(yè)務(wù)，在有效控制外來人員進(jìn)入大廈的同時(shí)，也開辟了企業(yè)發(fā)展的新思路。今后，我們也將在這方面不斷探索，尋求新的拓展道路。

　　除了以上提到的幾條對(duì)策，筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需要更主動(dòng)地與業(yè)主進(jìn)行溝通，尤其是要做到企業(yè)收支透明，提高業(yè)主與物業(yè)夫妻也的信任程度，為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的適當(dāng)調(diào)整做好鋪墊。 （作者系上海商務(wù)中心免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司總經(jīng)理 ）