一樓業(yè)主該不該交納電梯費(fèi)

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筆者從事住宅免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)工作多年，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)的交納問(wèn)題上，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主質(zhì)疑最多的就是：一樓住戶是否要交納電梯費(fèi)？業(yè)主的觀點(diǎn)集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：大部分一樓業(yè)主們認(rèn)為，住在一層，根本不使用電梯，沒(méi)有義務(wù)負(fù)擔(dān)電梯費(fèi)用；一小部分業(yè)主則認(rèn)為可以少交電梯費(fèi)用，但不能認(rèn)同與二層及以上的業(yè)主負(fù)擔(dān)相同數(shù)額的電梯費(fèi)用。
那么一樓業(yè)主到底該不該交納電梯費(fèi)用呢？
電梯費(fèi)的準(zhǔn)確含義
在日常生活中我們俗稱的電梯費(fèi)，其準(zhǔn)確的名稱應(yīng)該是電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，是指電梯的日常運(yùn)行以及維護(hù)所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括運(yùn)行電費(fèi)、年檢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)和維修材料費(fèi)等，不包括電梯的中修、大修和更新改造費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的這筆費(fèi)用主要是用于保障免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備的正常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)。
一樓的業(yè)主應(yīng)該交納電梯費(fèi)
雖然一樓業(yè)主日常生活中使用電梯的機(jī)會(huì)非常少，但是電梯是該建筑物的附屬設(shè)施，是共有部分，只要業(yè)主所購(gòu)買的住宅附帶有電梯這一公共設(shè)施，就應(yīng)該交納電梯費(fèi)。
首先，一樓的業(yè)主不交納電梯費(fèi)是不合法的。2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十二條明確規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！笨梢婋娞葑鳛榻ㄖ锏墓灿胁糠?，每個(gè)業(yè)主對(duì)其享有權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)義務(wù)，一樓的業(yè)主不得以在日常生活中不使用電梯為理由，不交納電梯費(fèi)用，即“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。
其次，一樓的業(yè)主不交納電梯費(fèi)也是不合情理的。電梯費(fèi)用的測(cè)算是個(gè)非常專業(yè)的問(wèn)題，電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定直接影響到廣大業(yè)主的切身利益。2006年1月1日開始執(zhí)行的《北京市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)辦法》（試行）第十三條規(guī)定“執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可依據(jù)其實(shí)際支出，按建筑面積或戶合理分?jǐn)偅唧w辦法由業(yè)主與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)協(xié)商確定?！币?yàn)槊坎侩娞輰?shí)際支出的費(fèi)用是一定的，如果一層的業(yè)主不交納電梯費(fèi)用，勢(shì)必加重其他樓層的業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用。另外，大家購(gòu)買的是同一幢帶電梯的建筑物，電梯是共有部分，公共設(shè)施，一層業(yè)主不交納電梯費(fèi)，那么二層業(yè)主有可能會(huì)以用梯比較少或承諾不用要求減免電梯費(fèi)，三層、四層的業(yè)主也可以這么要求，這對(duì)高樓層、必須使用電梯的業(yè)主是不公平的。所以，一樓的業(yè)主不交納電梯費(fèi)看起來(lái)是合乎情，實(shí)際上是不合理的。
再者，“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)”本質(zhì)是“基于物業(yè)共有部分而提供的準(zhǔn)公共性服務(wù)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)是針對(duì)物業(yè)的共有部分而言的，《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。由此可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)是面向全體業(yè)主的。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主的意見進(jìn)行遷就，對(duì)一樓業(yè)主的電梯費(fèi)用進(jìn)行免除，那么就損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，損害公眾利益。一樓業(yè)主要交納電梯費(fèi)，這是由公共服務(wù)的特點(diǎn)決定的。比如，我們出行時(shí)乘坐公交車，不能因?yàn)槲覀冊(cè)谲嚿蠜](méi)有座位就不交或者少交乘車費(fèi)。
一樓業(yè)主的電梯費(fèi)應(yīng)該如何交納
實(shí)際生活中，一樓的業(yè)主如果同樓上的業(yè)主交納同樣的電梯費(fèi)，那么他一定覺(jué)得很冤，畢竟，一樓的業(yè)主使用電梯的幾率很小。這就存在著一個(gè)問(wèn)題：一樓業(yè)主到底應(yīng)該怎樣交納電梯費(fèi)用？
北京市發(fā)改委曾就小區(qū)電梯收費(fèi)問(wèn)題兩次在網(wǎng)上向社會(huì)征求意見，在征求意見稿中，曾經(jīng)探討過(guò)對(duì)一樓業(yè)主的電梯費(fèi)用進(jìn)行減免，但最終也沒(méi)有形成一個(gè)一致的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。這從一個(gè)側(cè)面表明了電梯費(fèi)交納問(wèn)題的復(fù)雜性。
解釋一層業(yè)主對(duì)電梯收費(fèi)問(wèn)題的質(zhì)疑，最好的依據(jù)是《物業(yè)服務(wù)合同》。在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中一般都有關(guān)于電梯費(fèi)用具體分?jǐn)傓k法的條款，業(yè)主就該按照其約定交納電梯費(fèi)用。即使思想上有保留意見，行動(dòng)上也必須先交納。等到所在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)以后，一層業(yè)主可以就其在電梯收費(fèi)方面的意見和其他樓層的業(yè)主多進(jìn)行溝通，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)上按表決權(quán)投票形成關(guān)于電梯費(fèi)用分擔(dān)具體辦法的決議。比如可以探討一層業(yè)主只負(fù)擔(dān)電梯的維護(hù)費(fèi)用，而不承擔(dān)電梯的運(yùn)行費(fèi)用等。只要一層業(yè)主的建議能夠取得大多數(shù)業(yè)主的支持，能在業(yè)主大會(huì)上表決通過(guò)，并形成決議，就可以據(jù)此與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，最終確定一層業(yè)主電梯費(fèi)用的具體負(fù)擔(dān)辦法，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。
那么，在實(shí)際操作上，一樓的業(yè)主到底應(yīng)該如何交納電梯費(fèi)才不會(huì)覺(jué)得“冤”呢？在這個(gè)問(wèn)題上，各地分別出臺(tái)了一些規(guī)定予以規(guī)范，對(duì)電梯費(fèi)糾紛的化解起到了一些效果。
如山東威海：2006年，威海市出臺(tái)《威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：一、二層住戶確定不使用電梯的及閑置房業(yè)主可不繳納電梯使用費(fèi)，但應(yīng)按交費(fèi)起始層的30%繳納電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，電梯電費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主商定繳納辦法，可按面積、按戶、按常住人口等不同方法確定。
再如江蘇蘇州：《蘇州市住宅區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》中規(guī)定，電梯費(fèi)分為正常使用、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)及更新費(fèi)用。蘇州的小高層、高層小區(qū)的電梯費(fèi)，不帶負(fù)一層的高層一樓住戶由于使用電梯的頻率幾乎為零，所以不需要支付電梯使用費(fèi)，但因?yàn)殡娞菔枪膊糠衷O(shè)施，每位業(yè)主都要承擔(dān)其維護(hù)責(zé)任，所以在電梯需要更新時(shí)，必須按照規(guī)定支付電梯更新費(fèi)。
筆者認(rèn)為，自2009年10月1日起執(zhí)行的《常州市市區(qū)住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)管理辦法》中確定的按層收取電梯費(fèi)的辦法是一個(gè)有新意的、很不錯(cuò)的方法。
其第五條規(guī)定，住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層系數(shù)預(yù)收（月度電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)=建筑面積×0.40元×K，K為電梯樓層系數(shù)）。業(yè)主委員會(huì)成立前的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)年終結(jié)算，其不足部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)足，結(jié)余部分由業(yè)主委員會(huì)成立后的業(yè)主代表大會(huì)處置。業(yè)主委員會(huì)成立后的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)年終結(jié)算，不足部分由電梯受益業(yè)主補(bǔ)足，結(jié)余部分滾存使用。
其第六條規(guī)定，電梯樓層系數(shù)確定原則：根據(jù)不同高低的住宅樓以單元為單位，以電梯受益業(yè)主的中間層系數(shù)為1，然后向上、下分別增、減差率來(lái)確定，但各樓層系數(shù)增減差率的代數(shù)和應(yīng)等于零，且原則上最高樓層系數(shù)不高于1.50，最低樓層系數(shù)不低于0.50。
比如以一幢電梯直通地下室的9層住宅樓為例，電梯受益業(yè)主就應(yīng)該從1層起算。中間層為5層，可以定系數(shù)為1，即每月每平方米交0.4元。這些都確定后，就有兩種方案可供選擇。（見表1和表2）
表1：每層——系數(shù)，以0.1為一個(gè)系數(shù)梯級(jí)

樓層

1層

2層

3層

4層

5層

6層

7層

8層

9層

10層

11層

樓層系數(shù)

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

標(biāo)準(zhǔn)（元/月·M2）

0.2

0.24

0.28

0.32

0.36

0.4

0.44

0.48

0.52

0.56

0.6

表2：多層——系數(shù)，如以5—7層為中間樓層，兩個(gè)樓層為一組團(tuán)，0.2為一個(gè)系數(shù)梯級(jí)。

樓層

1-2層

3-4層

5-7層

8-9層

10-11層

樓層系數(shù)

0.5

0.7

0.9

1.1

1.4

標(biāo)準(zhǔn)（元/月·M2）

0.2

0.28

0.36

0.44

0.56

總之，購(gòu)買帶電梯住宅的一樓業(yè)主應(yīng)該交納電梯費(fèi)，這是由公共服務(wù)的特點(diǎn)決定的。至于電梯費(fèi)用的具體交納標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主大會(huì)未成立之前，按《前期服務(wù)合同》中的具體約定交納；業(yè)主大會(huì)成立以后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)形成的決議，按與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商達(dá)成一致的標(biāo)準(zhǔn)交納。但借口未使用或不使用的原因?qū)﹄娞葙M(fèi)一點(diǎn)也不愿承擔(dān)的做法是說(shuō)不過(guò)去的。

(作者：陳寶君，現(xiàn)任北京金隅集團(tuán)地產(chǎn)和物業(yè)事業(yè)部經(jīng)理;陳勇，現(xiàn)就職于金隅集團(tuán)北京正泰恒安免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有限公司）