如何做好物業(yè)收費管理工作

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費管理（下稱收費管理）是財務(wù)管理的重要組成部分,是企業(yè)現(xiàn)金流入的主要渠道,是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要條件,是企業(yè)利潤的重要源泉,是保護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的重要手段,是企業(yè)經(jīng)營成果的重要標(biāo)志。從某種程度上體現(xiàn)了業(yè)主(物業(yè)使用人，下同)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的認(rèn)可和滿意程度。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，為使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須抓好收費管理這個中心環(huán)節(jié)。下面談?wù)勅绾我?guī)劃設(shè)計收費管理制度，使收費管理工作規(guī)范化、制度化及程序化，為免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的規(guī)范運作打下基礎(chǔ)。
　　
　　一、掌握政策法規(guī)，明確收費項目
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費項目應(yīng)嚴(yán)格按照國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部二OO三年十一月十三日聯(lián)合頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（計發(fā)改價格[2003]1864號）文和國家建設(shè)部二OO二年三月五日頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建字[2002]第110號)文及地方性水、電、氣（冷氣、暖氣下同）等相關(guān)方面的法規(guī)和免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定明確收費項目，一般的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費項目有：
　　
　?。ㄒ唬┟赓M物業(yè)管理系統(tǒng)費、停車費、租賃費、冷、暖氣使用費、特約服務(wù)和按規(guī)定允許收取的其他款項；
　　
　?。ǘ┐?、電部門收繳的水費、排污費、電費等；
　　
　　（三）土建、水、電維修費、電梯維護(hù)費；（專業(yè)服務(wù)收入）
　　
　?。ㄋ模┦┕ぱ航稹?a href=http://keekorok-lodge.com/xm/ target=_blank class=infotextkey>施工管理費、房屋租賃保證金；
　　
　?。ㄎ澹ν獬薪ǖ母黜椆こ炭?；
　　
　　（六）維修資金；
　　
　?。ㄆ撸┯馄诩邮盏臏{金。
　　
　　上述各項目的收費標(biāo)準(zhǔn)必須嚴(yán)格按照法規(guī)及合同約定，不得超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)，更不能少收或漏收。
　　
　　二、建立計費中心，控制費用收繳
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費對象、收費項目和免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費主體（指各個管理區(qū)域）眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢必造成企業(yè)的資金流失，給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成重大損失，因此免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要牢牢抓住計費和控制這個影響企業(yè)收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬于總經(jīng)理或委托財務(wù)部進(jìn)行管理，在計費和控制方面應(yīng)注意以下幾個方面的工作：
　　
　　（一）免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)部門會同企業(yè)管理部門（或其他部門）和各個管理區(qū)域（也稱管理處，下同）、專業(yè)部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進(jìn)行一次清理，清理內(nèi)容包括免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費面積、收費單價，租賃經(jīng)營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經(jīng)相關(guān)部門審查核對及單位負(fù)責(zé)人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計費和委托銀行收款的依據(jù)。
　　
　　（二）新入住或業(yè)主變更的，應(yīng)到管理區(qū)域辦理開戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應(yīng)及時建立分戶卡片進(jìn)行管理，并及時上報計費中心進(jìn)行計費。
　　
　?。ㄈ?，對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業(yè)主書面提出申請（或由管理區(qū)域提出），說明情況，由事務(wù)助理、管理區(qū)域負(fù)責(zé)人簽字，經(jīng)分管副總審核報總經(jīng)理批準(zhǔn)后計費中心才能更改電腦計費數(shù)據(jù)。
　　
　?。ㄋ模┕┧?、電、氣則由專業(yè)管理部門每月按時抄表和對維護(hù)維修及其他費用的統(tǒng)計，經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人和管理區(qū)域負(fù)責(zé)人（專業(yè)部門的費用由管理區(qū)域負(fù)責(zé)代收）簽字后送計費中心計費。
　　
　?。ㄎ澹┯嬞M單的錄入與發(fā)放規(guī)定
　　
　　1、每月月底前各管理區(qū)域、專業(yè)部門按照規(guī)定把各項收費資料報到計費中心。
　　
　　2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進(jìn)行校對，并在每月N日前傳回計費中心。
　　
　　3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數(shù)據(jù)傳給管理區(qū)域，管理區(qū)域根據(jù)業(yè)主情況（根據(jù)工業(yè)區(qū)業(yè)主及住宅區(qū)業(yè)主的需要情況而定）打出繳費通知單，并由業(yè)主在簽收單上簽字，確認(rèn)收到繳費單的日期，以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數(shù)。
　　
　　4、繳費單發(fā)出后，如再發(fā)現(xiàn)有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責(zé)任人寫清情況報單位領(lǐng)導(dǎo)及主管副總簽字后，方可改單。
　　
　　5、每月N日委托銀行扣款后，計費中心打印出已收費清單和將托收信息通過電腦發(fā)送給管理區(qū)域及專業(yè)部門。
　　
　　6、管理區(qū)域的收費員收到業(yè)主的零散繳費后，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可與財務(wù)部辦理交賬。
　　
　　三、遵守稅務(wù)規(guī)定，加強票據(jù)管理
　　
　　在對各管理區(qū)域的稅務(wù)管理方面，建議由公司統(tǒng)一進(jìn)行稅務(wù)申報、發(fā)票領(lǐng)銷及稅款繳納，這樣可避免下屬各個單位都與稅務(wù)發(fā)生聯(lián)系。收費員在收取各項收入和押金時，必須如實、正確地填寫在公司財務(wù)部領(lǐng)取的已加蓋公司財務(wù)部發(fā)票專用章的發(fā)票或財務(wù)專用章的收據(jù)（視具體情況而定）。對收、退的押金應(yīng)建立備查簿，進(jìn)行分類登記，及時反映各類押金的收、退明細(xì)情況。嚴(yán)禁各單位購買空白收據(jù)，加蓋各單位印章收取任何款項。
　　
　　四、設(shè)計收費程序，規(guī)范收費行為
　　
　　（一）收費員必須根據(jù)計費中心的電腦或計費單，專業(yè)部門必須根據(jù)工程合同、維修及養(yǎng)護(hù)合同核定的數(shù)額據(jù)實收取；施工押金按政府主管部門的有關(guān)規(guī)定收取；租賃保證金按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收??；停車場收費按停車場管理規(guī)定收取。每月N日開始收取上月的水、電、氣、免費物業(yè)管理系統(tǒng)等費。辦理了銀行委托收費的業(yè)主，應(yīng)在每月的N日收到繳費單后，及時足額地將款項存入指定銀行，每月N日委托銀行扣款。到月底后逾期五個工作日不交費的業(yè)主，應(yīng)按逾期天數(shù)，按日加收滯納金，目前標(biāo)準(zhǔn)：電費1‰；水費1%；管理費0.5‰。每月底統(tǒng)計欠費單位并通知事務(wù)助理對欠費單位進(jìn)行催繳（繳費方式另有約定的除外）。對申請減免滯納金者，嚴(yán)格按照企業(yè)的審批規(guī)定執(zhí)行。收費員收取的款項必須當(dāng)天送存銀行，并分類登入賬簿交出納簽收，賬簿不得涂改，出現(xiàn)錯誤更正由公司出納員在錯誤處簽名或蓋章。嚴(yán)格實行收支兩條線，不得坐支現(xiàn)金，嚴(yán)禁私設(shè)“小金庫”。
　　
　?。ǘ┦召M員在每月最后一個工作日，對欠費戶進(jìn)行分類統(tǒng)計，報管理區(qū)域負(fù)責(zé)人和公司財務(wù)部，并與財務(wù)部進(jìn)行結(jié)賬。
　　
　　（三）收費員收費時，需在收費單上簽名，并給用戶開具發(fā)票和專用收據(jù)，其票據(jù)按下列類別開出：
　　
　　1、各類押金及維修資金，業(yè)主交納后，收費員應(yīng)開具加蓋公司財務(wù)專用章的收據(jù)（管理區(qū)域辦理分支機構(gòu)并刻有分支機構(gòu)財務(wù)印鑒的可似情況而定）。
　　
　　2、水、電費發(fā)票應(yīng)根據(jù)交款人的納稅性質(zhì)開具：
　　
　?。?）屬于一般納稅人的單位，在交納水電費后開出加蓋公司發(fā)票專用章的增值稅發(fā)票。
　　
　?。?）屬于非一般納稅人的單位（個人），在交納水電費后開出加蓋公司發(fā)票專用章的水電銷售專用發(fā)票。
　　3、免費物業(yè)管理系統(tǒng)費、電梯維護(hù)費、冷、暖氣使用費及滯納金，用戶交費后，收費員應(yīng)開出加蓋公司發(fā)票專用章的地稅其他服務(wù)收入專用發(fā)票。
　　
　　4、收取租金，收費員應(yīng)開出加蓋公司發(fā)票專用章的地稅租賃發(fā)票。
　　
　　5、收取水、電維修費后，應(yīng)開出加蓋公司發(fā)票專用章的國稅加工修理修配發(fā)票。
　　
　　6、停車場收費后，開給用戶加蓋停車場發(fā)票專用章的定額專用發(fā)票。
　　
　　7、排污費收取后，開給用戶加蓋財務(wù)專用章的排水費專用收據(jù)。
　　
　?。ㄋ模┤缬型惺蘸笥种貜?fù)收費的，由交費單位或責(zé)任單位寫明情況，管理區(qū)域收費員查實簽名，經(jīng)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人簽名，待財務(wù)部核實后方可退回。
　　
　　五、加強異地聯(lián)動，實施有效監(jiān)控
　　
　?。ㄒ唬ο聦俟芾韰^(qū)域（已辦理工商和稅務(wù)登記的分支機構(gòu)）距離公司總部較遠(yuǎn)的模擬法人核算單位的收費管理，應(yīng)參照上述規(guī)定，著重于控制和監(jiān)督，制定出結(jié)合自已實際情況的收費管理規(guī)定并上報公司財務(wù)部備案。
　　
　　（二）對駐外分支機構(gòu)的收費管理要盡量利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，采取必要的監(jiān)控手段。
　　
　?。ㄈ┕居嬞M中心要適時對下屬及駐外分支機構(gòu)的收費管理實施監(jiān)控，財務(wù)檢查也應(yīng)將其列入重點檢查范圍。
　　
　　六、建立監(jiān)督機制，實施違規(guī)處罰
　　
　　再好的制度失去了檢查落實都將成為一紙空文，因此我們還得考慮對違規(guī)的處罰，使其規(guī)定落到實處，可以從以下幾方面進(jìn)行考慮。
　　
　?。ㄒ唬Σ话瓷鲜鲆?guī)定使用票據(jù)的，對責(zé)任人處以每次XX元的處罰；如造成公司損失的，要承擔(dān)損失金額XX%的處罰。
　　
　?。ǘ┦召M員收取的款項不按時送存銀行，不嚴(yán)格實行收支兩條線管理，坐支現(xiàn)金的，沒有造成公司損失的，每次處罰XX元；造成損失的，由責(zé)任人和單位領(lǐng)導(dǎo)共同承擔(dān)。
　　
　　（三）擅自購買空白票據(jù)，加蓋各單位印章收費和私設(shè)“小金庫”的，一經(jīng)查實，按貪污論處，對單位負(fù)責(zé)人給予降職、直接責(zé)任人給予警告、降級等處理，構(gòu)成犯罪的移送司法機關(guān)處理。
　　
　?。ㄋ模?yīng)收的滯納金不按規(guī)定收取，給予責(zé)任人承擔(dān)交納滯納金的處罰。
　　
　　（五）由于工作不認(rèn)真，責(zé)任心不強，造成的錯計、錯收、錯打單等，給予責(zé)任人每次XX元的處罰。
　　
　?。?yīng)建立押金收退備查簿，進(jìn)行分類登記而未建立，或登記不全的給予責(zé)任人XX-XXX元的罰款。
　　
　　上述觀點，旨在規(guī)范免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費行為，但由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)所管理的物業(yè)類型、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、財務(wù)管理的基礎(chǔ)狀況和管理體制等不盡相同，因此，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)國家發(fā)展和改革委員會建設(shè)部二OO三年十一月十三日頒發(fā)的“物業(yè)服務(wù)收費管理辦法”的規(guī)定，根據(jù)其自身的實際，設(shè)計出適合自身特點的、切實可行的收費管理制度。