論物業(yè)管理企業(yè)文化對社區(qū)文化建設的影響

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內 容 摘 要

免費物業(yè)管理系統(tǒng)在深圳特區(qū)乃至全國已發(fā)展成為一個具有強大生命力、廣泛市場和朝氣蓬勃的新興行業(yè)。免費物業(yè)管理系統(tǒng)的市場競爭，在本質上是企業(yè)的人才競爭和文化競爭。

本文從企業(yè)文化的涵義、內容、類型等三個方面進行論述，分析企業(yè)文化的功能和對企業(yè)發(fā)展的影響。根據(jù)深圳免費物業(yè)管理系統(tǒng)的實踐情況和行業(yè)發(fā)展趨勢，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的產(chǎn)生和免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化的建設與發(fā)展進行論述。對社區(qū)的形成、社區(qū)文化需求的形成進行論述，歸納了深圳免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)社區(qū)文化建設的四大特點。從物質文化層、制度文化層和精神文化層等三個方面剖析了免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化對社區(qū)文化建設的影響。

關鍵詞：免費物業(yè)管理系統(tǒng) 企業(yè)文化 社區(qū)文化建設

論免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化對社區(qū)文化建設的影響

前 言

隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的成立，標志著深圳免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的萌芽和發(fā)展。

大力加強免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展，不斷提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)水平，以達到管理的規(guī)范化、專業(yè)化、一體化、科學化、現(xiàn)代化、社會化和人文化，是歷史賦予廣大免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的光榮使命。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的激烈競爭，在本質上是企業(yè)人才的競爭和文化的競爭。企業(yè)文化的建設與發(fā)展，對管理的作用日漸明顯，企業(yè)經(jīng)營者們更加重視企業(yè)文化對管理的實踐價值和深遠意義。中國企業(yè)文化研究會會長胡平同志，曾多次說過：在市場經(jīng)濟背后，有一只看不見的手，是經(jīng)濟規(guī)律；同時，還有一只看不見的手，也是不能忽視的，那就是文化。在新的世紀，經(jīng)濟和文化的一體化是時代發(fā)展的大趨勢，世界500強企業(yè)的發(fā)展進程也表明：文化是企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展并最終成為長壽型企業(yè)的有效手段。

深圳市蓮花北住宅小區(qū)占地面積48萬平方米，建筑面積66萬平方米，建成75棟多層樓宇和11棟高層樓宇，住戶5820戶，居住人口近3萬人。入住八年來，物業(yè)公司始終堅持以住戶為中心，以優(yōu)質服務和社區(qū)文化建設為載體，一手抓免費物業(yè)管理系統(tǒng)，一手抓精神文明建設，不斷提高住戶的生活質量，探索出了具有蓮花北村特色的社區(qū)文化，成為社區(qū)精神文明建設的重要載體和組成部分，塑造了"中國文明第一村"的社區(qū)品牌，受到了江澤民等國家領導人的視察和檢閱。

蓮花北村社區(qū)文化建設之所以取得如此巨大的成就，是因管理蓮花北村住宅區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司--深圳市萬廈居業(yè)公司，通過參加社會公開招投標獲得免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，并從中標接管之日起，努力實踐企業(yè)文化建設和社區(qū)文化建設的良性互動，承諾要將蓮花北村建設成為全國社區(qū)文化建設的排頭兵。

在深圳經(jīng)濟特區(qū)，有逾千家免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)管理著3000多個住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)，免費物業(yè)管理系統(tǒng)覆蓋率達到92%，深圳市住宅局、深圳市免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會每年舉辦全市社區(qū)文化文藝匯演，以此檢閱和推動社區(qū)文化建設，推動社區(qū)文明進步。因此，研究免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化對社區(qū)文化建設的影響具有深遠的現(xiàn)實意義。

一、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化的產(chǎn)生與發(fā)展

（一）企業(yè)文化的涵義、內容和類型

1、企業(yè)文化的涵義

企業(yè)文化作為一門理論，目前正處在發(fā)展中，尚不系統(tǒng)，不完善，但我們可以從中、西方企業(yè)文化理論奠基之作和其它主要著作的論述中挖掘出這一理論的基本思想。

美國學者阿倫o肯尼迪和特倫斯o迪爾在其合著的《西方公司文化》一書中，雖然沒有明確地給企業(yè)文化下定義，但從全書的內容上不難看出作者的觀點，企業(yè)文化包括五個要素，即企業(yè)環(huán)境、價值觀、英雄人物、禮儀和慶典、文化網(wǎng)絡。

《日本企業(yè)管理藝術》一書，援引美國管理學家彼得o德魯克的觀點，認為"企業(yè)管理不僅是一門學科，還應是一種文化，即有它自己的價值觀、信仰、工具和語言的一種文化"。（帕斯卡爾o阿索斯《日本企業(yè)管理藝術》中國社會科學出版社1986年版第200頁）

松下幸之助對企業(yè)文化有一番較為通俗的解釋，他說："到一個企業(yè)，只要幾秒鐘的接觸，從接待人員、辦公室、車間的工作神態(tài)、情緒和秩序，就可以捕捉到一種精神、一種氣氛、一種感染人的力量，這就是'企業(yè)文化'。甚至不用看數(shù)字，也不用看圖表，我們馬上就能感到這些工作人員、工人是如何在勞動、工作的，因為'企業(yè)文化'體現(xiàn)在生產(chǎn)、管理、經(jīng)營的全過程，每一個環(huán)節(jié)都會充分體現(xiàn)出來，從企業(yè)的哲學、企業(yè)的精神、企業(yè)的戰(zhàn)略、企業(yè)的追求、企業(yè)的管理方式、企業(yè)的形象、員工風貌、管理的風格等等都可以看到。讓我們看到，是一種什么樣的文化在背后影響著我們的實際生產(chǎn)經(jīng)營活動"。

我國學者也曾試圖給企業(yè)文化下一個定義，以下是幾種代表性的說法：

廣義狹義說。廣義的企業(yè)文化，指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所創(chuàng)造的具有本企業(yè)特色的物質財富和精神財富的總和。狹義的企業(yè)文化，指企業(yè)在發(fā)展過程中形成的具有本企業(yè)特色的思想意識、價值觀和行為習慣，其核心是企業(yè)的價值觀?？偟膩碚f，企業(yè)文化是指企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中所形成的物質文化和精神文化的總和，是企業(yè)管理中硬件和軟件的總和。企業(yè)文化包括兩部份：一是企業(yè)中的外顯文化（表層文化），其中包括企業(yè)的廠容廠貌、企業(yè)生產(chǎn)資料的狀況、產(chǎn)品等等；二是內隱文化（深層文化），是以人的精神世界為依托的各種文化現(xiàn)象，包括企業(yè)管理制度和行為方式。

以上種種說法和觀點，對企業(yè)文化內涵進行了分析和界定，雖然觀察問題的角度不同、涵蓋面的寬窄不同、所強調的重點不同，以及他們各自表述不盡相同，但都從某個角度對企業(yè)文化進行了透視，揭示了企業(yè)文化的特征。

我認為，企業(yè)文化的涵義是企業(yè)圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理而形成的觀念的總和。它包括企業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營宗旨、發(fā)展戰(zhàn)略、奮斗目標；員工品質、職業(yè)道德、行為規(guī)范；企業(yè)作風、品牌宣傳、社會形象、信譽形象等。

2、企業(yè)文化的內容

1）企業(yè)文化的外顯性內容和內隱性內容

A、企業(yè)文化的外顯部分，是指企業(yè)的文化設施、文化教育、技術培訓和文娛、聯(lián)誼活動等。

B、企業(yè)文化的隱性部分，是指在企業(yè)內部為達到總體目標而逐步形成、一貫倡導、不斷充實，并為全體成員自覺遵循的價值標準、道德規(guī)范、工作態(tài)度、行為取向和成就觀念，以及由這些因素融匯而成的整體風貌。

2）企業(yè)文化的四個層面

A、物質文化層：由企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)容貌、企業(yè)環(huán)境、企業(yè)科技狀況所構成。

B、制度文化層：包括企業(yè)規(guī)章制度、企業(yè)領導體制、企業(yè)組織機構、企業(yè)民主制度等。

C、精神文化層：包括企業(yè)目標、企業(yè)哲學、企業(yè)精神、企業(yè)道德。

D、綜合文化層：包括企業(yè)素質、企業(yè)行為、企業(yè)形象、社會品牌。

3、企業(yè)文化的類型

企業(yè)文化是客觀存在的，而且多數(shù)企業(yè)都有了自己的企業(yè)文化，按其形成的過程不同，可以分為自然企業(yè)文化和人為企業(yè)文化。

自然企業(yè)文化，是指企業(yè)全體員工在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的觀念、意識、方法、習慣等的總和。其形成往往是以企業(yè)領導者的言行、思想、觀點、意識為導向，企業(yè)領導者素質的高低及道德水準決定著它的優(yōu)劣。這種企業(yè)文化缺乏積極主動的凝聚力和向心力，只能發(fā)揮有限的行為約束功能。

人為企業(yè)文化，是獨具慧眼的企業(yè)領導者為達到企業(yè)目標，有意識地、人為地建立和培養(yǎng)的一種思想、精神、群體意識以及塑造的企業(yè)形象之和；是企業(yè)全體員工為實現(xiàn)遠大目標而自覺建立起來的一整套意識、觀念和行為規(guī)范，這種企業(yè)文化能克服自然企業(yè)文化的多種弊端，具有時代特點，能有力地促進企業(yè)的發(fā)展。

（二）免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化的產(chǎn)生與發(fā)展

1、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的產(chǎn)生

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料，它與國民經(jīng)濟的各行各業(yè)、千家萬戶都有著密切的關系。房地產(chǎn)業(yè)作為獨立的行業(yè)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮重要的作用。

解放以來，我國在計劃經(jīng)濟年代，由于過多強調了房地產(chǎn)的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而由政府用行政手段完全統(tǒng)管起來，這種方法雖在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但這種體制實際上在一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生機和活力。國家在住宅建設上只有投入沒有產(chǎn)出，建成分配使用后，還要對房屋管理維修進行補貼。建設愈多，補貼愈多，包袱愈重。住房困難戶有增無減，住房供求矛盾成為十分突出的社會問題。

黨的十一屆三中全會以后，隨著經(jīng)濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住房商品化改革措施的提出和實施，使得房地產(chǎn)業(yè)從長期萎縮狀態(tài)中得以復蘇，并迅速崛起。

在房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一項投資大，周期長，過程極為復雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)綜合開發(fā)分為四個環(huán)節(jié)，即規(guī)劃、建設、銷售、售后服務，按照政府目前的有關規(guī)定，商品房出售后小區(qū)業(yè)主委員會沒有成立之前，售房單位必須承擔售后服務即前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)的責任。為了履行好這一責任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部一般都設立了"免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司"、或"免費物業(yè)管理系統(tǒng)部"，具體負責樓宇或住宅區(qū)的售后服務即免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作。

本世紀80年代初，深圳經(jīng)濟特區(qū)建立，隨著特區(qū)的建設和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展起來。涉外房地產(chǎn)作為中國的一個新興產(chǎn)業(yè)，立刻吸引著特區(qū)的建設者們，隨著一座座高級別墅、高層樓宇在深圳的興建與出售，一個突出的問題開始縈繞在人們的心頭，打開大門的中國人將怎樣管理這批高尚房產(chǎn)。

1981年3月10日，深圳市第一家從事涉外商品房產(chǎn)管理的專業(yè)公司--深圳市免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司成立，標志著深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房產(chǎn)實施一體化管理的開始，也標志著我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的萌芽。

1993年6月30日，深圳市免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會正式成立，則表明深圳免費物業(yè)管理系統(tǒng)已進入了一個新階段。免費物業(yè)管理系統(tǒng)，是為各單位和千家萬戶提供優(yōu)質服務的行業(yè)，又是城市管理的重要內容，目前在深圳，從事免費物業(yè)管理系統(tǒng)的專業(yè)公司和專業(yè)部門總數(shù)已達千余家，從業(yè)人員已達幾十萬，形成了一個全新的行業(yè)。

經(jīng)過十幾年的探索，人們對物業(yè)、免費物業(yè)管理系統(tǒng)的含義的理解越來越明確。所謂物業(yè)，是指各類有價值和使用價值的房屋、附屬設施以及相關的場地，可以是整個小區(qū)的物業(yè)，也可以是單體的房屋，包括高層與多層住宅樓、綜合樓、寫字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、工業(yè)廠房、倉庫等。所謂免費物業(yè)管理系統(tǒng)，是指物業(yè)經(jīng)營管理人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和有關管理標準行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以市場手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益，使物業(yè)保值及增值。

這里提到的物業(yè)經(jīng)營管理人，是指從事免費物業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)或組織，物業(yè)經(jīng)營管理人的資格是經(jīng)過市物業(yè)主管部門的審查批準后取得的，例如，深圳市住宅局物業(yè)監(jiān)管處具體負責深圳市免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的資質審查。

2、我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化的建設與發(fā)展

綜上所述"企業(yè)文化的涵義及功能"，可以說明，一個企業(yè)的成立，就意味著有企業(yè)文化的產(chǎn)生，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化也不例外，它是伴隨著免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，評價某個免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的好與壞，只要看該企業(yè)的企業(yè)文化情況就可以確定。

在深圳經(jīng)濟特區(qū)成立前，深圳和全國其它城市興建的住宅區(qū)沒有實行統(tǒng)一的商品化管理。房屋是按房產(chǎn)歸屬進行管理，即公產(chǎn)房歸市房產(chǎn)管理局管理，商品房歸發(fā)展商管理，住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生由環(huán)衛(wèi)部門和居委會管理，綠化由園林處管理，道路由市政部門管理，治安由派出所管理，水和電則由自來水公司和供電局管理。沒有統(tǒng)一的管理標準和健全的管理制度，更缺乏素質較高的管理隊伍，各自為政，管理十分松散。因此許多房屋被隨便改建，空地被任意占用，陽臺亂搭建，雜物隨意堆放，居住環(huán)境很不理想。

深圳市免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司是全國第一家經(jīng)營涉外商品房產(chǎn)的專業(yè)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司，該企業(yè)實行社會化、專業(yè)化、科學化、制度化的文化管理原則，建立了經(jīng)濟獨立核算，自負盈虧的"自我運轉、自我發(fā)展、自我完善"的運行機制，理順了物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)單位之間，物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)單位與業(yè)主及住戶之間的關系，使房地產(chǎn)管理工作從過去的行政性、福利性，走上了專業(yè)化的有償服務的免費物業(yè)管理系統(tǒng)軌道，為特區(qū)乃至中國的免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)做出了貢獻，也為我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化的建設和發(fā)展做出了貢獻。

相繼而成立了深圳萬科免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司、深圳市蓮花免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司、深圳市萬廈居業(yè)公司、深圳華僑城免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司以及深圳市長城、中航、天安等免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，先后被國家建設部評為"全國一級免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)"。

他們在各自的企業(yè)發(fā)展壯大中，十分重視公司企業(yè)文化，并為我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化的建設和進一步發(fā)展奠定了堅實的基礎。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化的發(fā)展和成熟需要一個過程，其管理體制和經(jīng)營發(fā)展機制還需要不斷地自我完善。這期間，新舊觀念的碰撞，新舊體制的磨擦不可避免地會出現(xiàn)各種問題，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，探索免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化發(fā)展的過程中，對此必須要有充分的認識，當前，有待解決的問題是：

第一、繼續(xù)加強立法及完善配套政策，引導和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營；第二、繼續(xù)加快免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場化進程，規(guī)范市場競爭機制；第三、建立現(xiàn)代企業(yè)制度；第四、提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)的科技含量，發(fā)揮智能化、數(shù)字化小區(qū)的示范作用；第五、提高企業(yè)文化的檔次；第六、企業(yè)文化建設的良性循環(huán)；第七、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的資質等級要有企業(yè)文化項目的評定標準。

二、社區(qū)文化建設的形成及特點

（一）社區(qū)的形成

社區(qū)是社會學中的基本概念，對社區(qū)概念的定義有許多種，但無論從功能主義觀點或是從地域觀點進行闡述，其基本涵義是：社區(qū)是在一定地域內發(fā)生社會活動和社會關系、有特定生活方式并具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會生活共同體。

社區(qū)為一定的地緣群體和區(qū)域社會，其基本構成要素有四個方面：

第一、一個相對穩(wěn)定的人文區(qū)位意義上的地域。

第二、一定規(guī)模和具有同質性的人口。

第三、以橫向分布和聯(lián)系為主要特征的組織結構。

第四、有一定程度共同性的文化心理和生活方式。

（二）社區(qū)文化需求的形成

九四年蓮花北村住宅區(qū)入伙初期，由于小區(qū)遠離市中心，交通不便，百業(yè)待興，沒有現(xiàn)代化城市應有的繁華，許多想安居的人都不愿買蓮花北的房，人們都說："只見新房，不見新村"。

深圳是座年輕的城市。購買蓮花北村住房的大都是年輕人家庭，上有老、下有小。平時小孩上幼兒園、進學校，時光容易打發(fā)，可是到寒暑假，學校和幼兒園都關門放了假，村民們忙于工作和事業(yè)，村民家中的小孩就成了散放在小區(qū)中"吃草"的羊。

深圳是座移民城市。年輕人買了房，從鐵皮房搬出來后，都想把內地的父母接過來和自己一起住，好讓辛苦了一輩子的父母享受特區(qū)現(xiàn)代化的生活。老人來到蓮花北村后，被關進了"鐵籠子"，不同的籍貫，不同的地方風俗和單元式住宅造成了鄰里之間互不往來，老人們孤單寂寞，生活不習慣，產(chǎn)生了現(xiàn)代城市里的"高樓病"，總是嚷著要回到內地去。一些來深圳帶孫子的老人，一到假期就牽上孫子趕回內地去。村民們牽腸掛肚，工作不能安心，生活不能舒心。

年輕的村民們下班后也進了"鐵籠子"。由于小區(qū)配套設施還在建設中，又沒有什么文化活動，快節(jié)奏、高效率的工作造成的身心緊張，回到家里得不到放松，聚友賭博、酗酒，鄰里糾紛的現(xiàn)象在小區(qū)常有發(fā)生。住進蓮花北村的年輕移民，文化水平懸殊大，文明素質差距大，生活方式又各不相同。違章裝修、違章搭建、隨地吐痰、亂扔垃圾、踐踏草地、飼養(yǎng)雞犬等不文明現(xiàn)象曾一度時期十分普遍。小區(qū)呼喚家園意識，呼喚社區(qū)文明。

新住宅區(qū)患上了老住宅區(qū)的"毛病"。這些現(xiàn)象，村民們看在眼里，蓮花北村的管家也看在眼里。在幾個月的實踐中，管理處認識到，小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)不僅僅是簡單的服務問題，比服務更重要的問題是提高村民的整體文明素質，營造小區(qū)的文化氛圍，開展社區(qū)文化建設。

（三）社區(qū)文化建設的特點

1、以"人的全面發(fā)展"為本，切實提高社區(qū)成員的文明素質

蓮花北村每年舉行文化藝術活動、社區(qū)體育健身活動、知識科技活動、社會公益活動、節(jié)日慶?；顒雍托蝿葜黝}活動達20多場，參與的居民近10萬人次，有力地促進了社區(qū)成員的個人品德、社會公德、職業(yè)道德和家庭美德建設，大力營造了住宅區(qū)文明、安定、祥和的家園氛圍，使廣大居民的思想道德水準和文明素質有了顯著提高；密切了居民之間的感情，形成了和睦相處、共同進步的人際關系，增強了小區(qū)的凝聚力，提高了居民的整體素質。

九四年五月九日，蓮花北村正式入住，管理處舉辦了入住儀式，市住宅局領導把象征開村的金鑰匙交給了蓮花北村的當家人。從此，每年這一天，蓮花北村都要舉辦入住周年活動，紀念6000戶家庭喬遷新居。九七年五月九日，是入住三周年的紀念日，蓮花北村召開了創(chuàng)建文明社區(qū)千人誓師大會。在會上，管理處主任與小區(qū)內的26家單位領導簽訂了共建文明社區(qū)章程，居民代表帶領參加大會的3000多名居民，莊嚴地舉起右手，集體宣誓參與創(chuàng)建文明社區(qū)活動，把社區(qū)精神文明建設推上一個新臺階。

2、促進社區(qū)群眾文體活動組織建設和完善社區(qū)文化活動設施

蓮花北村住宅區(qū)入住七年來，管理處先后組織成立了社區(qū)老人腰鼓表演隊、交誼舞表演隊、藝術團、太極拳表演隊、游泳隊、秧歌隊、長跑隊、讀書會等群眾性文化活動組織，發(fā)起成立了社區(qū)體育協(xié)會、社區(qū)紅十字會、社區(qū)婦女工作委員會、社區(qū)計劃生育委員會、社區(qū)教育工作委員會等社區(qū)群眾組織，帶動了社區(qū)文體活動有組織有系統(tǒng)地廣泛開展。管理處在各方面的支持下，逐步完善了居民活動中心、乒乓球室、羽毛球館、溜冰場、棋牌室、讀書俱樂部、游泳池、保齡球館、網(wǎng)球館、桌球館等文化活動設施，基本滿足了居民開展社區(qū)文化活動的需求。

3、全面發(fā)揮社區(qū)綜合功能，提高社區(qū)整體文明水平

少年兒童是社區(qū)文化活動的積極分子。蓮花北村建有5所中小學和幼兒園，青少年學生近4000人。管理處組織開展了豐富多彩的校外活動，社區(qū)成為學生課余活動的大舞臺，學校也成為社區(qū)文化建設的寶貴資源。蓮花北村營造了"學校、家庭、社區(qū)"三結合的育人環(huán)境。

九六年四月，管理處在小區(qū)新蓮小學和景蓮小學的小學生中選聘30名紅領巾義務綠化監(jiān)督員，規(guī)定由學生本人申請、班主任老師推薦、學校和家長簽署意見，管理處發(fā)給聘書。申請表發(fā)到學校后，小朋友爭著要報名，找班主任老師和校長求情，管理處不得不把名額放寬到120人。有些同學發(fā)現(xiàn)在學校報名的路走不通，就直接找到管理處領導。有姐姐帶著妹妹來的，有父母帶著子女來的。最后入選的120名同學，都是通過競爭產(chǎn)生的。同學們在課余時間和節(jié)假日里，帶著紅領巾、紅袖標，扛著綠化監(jiān)督崗的隊旗，列隊在小區(qū)巡邏，取得了示范教育的效果。

4、充分利用社會資源，培育"社區(qū)文化社會建"的意識和機制

蓮花北村的社區(qū)文化建設受到了深圳市黨政機關的重視，得到了有關部門的大力支持。全市性的精神文明建設啟動儀式、示范點和大型活動，都首先安排在蓮花北村舉行。深圳市婦聯(lián)與管理處聯(lián)合舉辦了"深港姊妹情，攜手迎回歸--深港婦女蓮花北村文藝聯(lián)歡活動"，邀請香港中華總商會婦女委員會等婦女團體共200多名代表匯集蓮花北村，與廣大居民進行文藝聯(lián)歡。共青團深圳市委與管理處聯(lián)合舉辦了"深圳市青年文明號服務卡助萬家活動啟動儀式"。"深圳市'一助一'社區(qū)助殘活動啟動儀式"在蓮花北村舉行，成立蓮花北村社區(qū)助殘工作站。

蓮花北村良好的社會形象，還吸引了深圳市一批大型企業(yè)參與社區(qū)文化建設。如深圳市先科集團贊助蓮花北村舉辦廣場交響音樂會；深圳市百家惠連鎖商業(yè)公司贊助居民運動會和設立中小學生獎學基金；平安保險公司贊助出版蓮花北村報。

三、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化對社區(qū)文化建設的影響

（一）兩者關系

免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化存在著管理的科學性、一致性，而社區(qū)文化存在著社會性、隨意性。具體分析兩者之間有如下關系影響。

1、驅動與導向關系

一般而言，任何免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化都是一種價值取向，規(guī)定著組織和個體追求的目標，具有導向的功能。卓越的企業(yè)文化，規(guī)定著企業(yè)具有崇高追求和遠大目標，引導企業(yè)健康發(fā)展，而拙劣的企業(yè)文化正好相反。

一個好的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，必定對所服務小區(qū)的社區(qū)文化建設發(fā)揮著巨大的驅動作用，并引導社區(qū)文化建設朝著健康良性的方向發(fā)展。

2、凝聚與激勵關系

社會系統(tǒng)的基礎是人類的態(tài)度、知覺、信念、動機、習慣以及期望等心理因素，在社會系統(tǒng)中將個體凝聚起來的主要是一種心理的力量，而不是生物的力量。企業(yè)文化具有這樣一種極強的心理凝聚力量，當一種文化得到認同后，就會形成一種粘合作用，將周圍的人或事凝聚成一個協(xié)調有機的整體。

激勵理論認為，最出色的激勵手段是讓被激勵者覺得自己確實做得不錯，能發(fā)揮出自身的特長和潛能。社區(qū)文化著眼于社區(qū)整體的文化建設和人的不斷完善，在建立一種人創(chuàng)造文化、文化塑造人的良性循環(huán)機制中發(fā)揮其巨大的激勵作用。

3、約束、美化、協(xié)調關系

我們都知道，人人都生活在一定的文化氛圍中，其行為舉止只能接受這種文化"指令"，而不能脫離這種文化規(guī)范。免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化，力求把員工的生活和工作統(tǒng)一起來，從而使社區(qū)文化建設在良好的企業(yè)文化熏染下美化建設者的心靈，美化生存的環(huán)境，以達到生態(tài)的協(xié)調，觀念的協(xié)調，實現(xiàn)企業(yè)和社區(qū)"雙贏"的目標。

4、發(fā)現(xiàn)、發(fā)揮與名牌創(chuàng)建關系

中國合肥美菱集團董事長張巨聲總結美菱的名牌之路，就是五個"M"即"明志、名品、民眾、名聲、名利"。社區(qū)文化建設的好與壞，直接影響到社區(qū)的品牌和物業(yè)增值，塑造先進的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化，是企業(yè)走名牌的必經(jīng)之路。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化建設與社區(qū)文化建設是一種相互影響、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的關系。一方面是由它們相同的指導思想和共同目標決定的，另一方面是由免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化建設的特點和社區(qū)文化建設的性質決定的。

（二）免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化對社區(qū)文化建設的影響

1、物質文化層方面的影響

1)社區(qū)文化的物質文化層內容

由前所述，作者提出企業(yè)文化的物質文化層內容由企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)容貌、企業(yè)環(huán)境、企業(yè)科技狀況等要素構成。相對應，社區(qū)文化的物質文化層由社區(qū)服務、社區(qū)容貌、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)形象、社區(qū)的科技含量狀況等要素構成。

2)對社區(qū)服務拓展的影響

2000年度海爾集團產(chǎn)品橫跨冰箱、冷柜、空調、洗衣機、彩電、計算機、手機、微波爐、廚潔具、生物制藥等行業(yè)，在全球建立了7個工業(yè)園、46家工廠、15個設計中心，產(chǎn)品銷往全球160個國家和地區(qū)，擁有18000個營銷點，實現(xiàn)全球營業(yè)額406億元，進入第15個持續(xù)高速穩(wěn)定增長年。海爾集團建立起了一個寵大的產(chǎn)品系列，并仍在不斷地完善之中。

近來年，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提供的社區(qū)服務，也早已超過了《深圳經(jīng)濟特區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)管理辦法》規(guī)定的七項專業(yè)化管理服務內容，正在加速進行住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、寫字樓等三大業(yè)務類別的跨地域經(jīng)營。中海、萬科、金地等知名免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)朝著"做大做強"的目標，每年都取得驕人的業(yè)績。

法規(guī)規(guī)定，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提供房屋本體及配套設施的維修養(yǎng)護服務、機電設備運行服務、治安服務、車輛停放服務、衛(wèi)生消殺服務、綠化養(yǎng)護服務及合同規(guī)定的其他服務，共七個社區(qū)服務系列。在免費物業(yè)管理系統(tǒng)實踐中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)不斷拓展社區(qū)服務范圍，以蓮花北村住宅區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務為例，目前增加的服務項目有住戶有償特約維修服務、社區(qū)文化服務、社區(qū)健康服務、社區(qū)商務服務、社區(qū)家政服務、社區(qū)殘疾人服務、社區(qū)教育服務、社區(qū)心理咨詢服務等8個服務系列。在家政服務方面又細分為保姆及鐘點工介紹、家教服務、禮儀服務、老人護養(yǎng)服務等項目。

社區(qū)服務的拓展和社區(qū)經(jīng)濟的培育，吸引著大批企業(yè)加入到社區(qū)服務業(yè)中，使社區(qū)服務項目不斷完善，逐步形成以免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務為核心的社區(qū)服務網(wǎng)絡，使居民足不出社區(qū)，就可充分享受現(xiàn)代生活。

3)對社區(qū)形象建設的影響

企業(yè)VI系統(tǒng)即企業(yè)形象識別系統(tǒng)的推行，對社區(qū)形象建設產(chǎn)生了直接的影響。不同的住宅區(qū)、不同的樓盤，都有了自己的社區(qū)VI系統(tǒng)。

蓮花北村住宅區(qū)先后完善了村徽、村樹、村旗、村歌等四個項目，規(guī)范了小區(qū)內的房號、單元號、樓棟號標識牌，路名標識牌，公共設施標識牌，綠化植物標識牌等各類標識牌，并逐步形成了具有蓮花北村特色的VI系統(tǒng)。

九二年，鄧小平同志視察深圳經(jīng)濟特區(qū)，在仙湖植物園栽下一棵高山榕樹，以此紀念。九四年五月，蓮花北村入住后，廣大村民紛紛向管理處提出將高山榕樹確定為蓮花北村的村樹，申報政府有關部門批準后，在小區(qū)主要道路的人行道上栽種了800棵高山榕樹。

九五年十二月六日，中共中央總書記、國家主席江澤民同志走進了當年獲得全國城市免費物業(yè)管理系統(tǒng)優(yōu)秀示范住宅小區(qū)第一名的蓮花北村視察，同住宅區(qū)的干部群眾親切交流。小區(qū)中的音樂工作者以江主席視察蓮花北村為背景，創(chuàng)作了《春風從小區(qū)走過》歌曲，并經(jīng)業(yè)主大會確定為村歌，其激昂奮進的旋律和膾炙人口的歌詞，至今激勵著小區(qū)3萬村民為特區(qū)現(xiàn)代化建設事業(yè)再立新功。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，專業(yè)廣告公司的加入，小區(qū)VI作品精品倍出，并在樓盤的開發(fā)建設及售樓等各種資料上進行宣傳。

4)對社區(qū)科技狀況的影響

現(xiàn)代科技迅猛發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)和免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)生了直接影響，一是反映在提高了人們掌握、利用現(xiàn)代科技的能力；二是反映在現(xiàn)代科技改變了人們的生活方式；三是樓盤科技含量的高低成為市場定位的主要因素。

二十世紀九十年代中期，高層住宅區(qū)一般配備有電梯、變配電設備，加壓供水設備、有線電視、電話、管道煤氣、小區(qū)綠化、垃圾清運等項目，住戶也很滿足了?，F(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)，除使用傳統(tǒng)科技項目外，廣泛使用了環(huán)保技術、節(jié)能技術、智能化技術、網(wǎng)絡化技術和微生物處理技術，配備了中空隔音玻璃窗、節(jié)水馬桶、管道直飲水、家庭安全防范報警系統(tǒng)、視頻點播系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、社區(qū)一卡通消費系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、垃圾分類處理、水環(huán)境微生物處理等項目，極大地提高了人們的生活質量。

2、制度文化層方面的影響

1)社區(qū)文化的制度文化層的內容

如前所述，作者提出企業(yè)文化的制度文化層內容包括企業(yè)制度、企業(yè)領導體制、企業(yè)組織機構、企業(yè)民主制度等內容。相對應，社區(qū)文化的制度文化層的內容由社區(qū)公眾制度、社區(qū)組織結構、社區(qū)民主制度等要素構成。

2)對社區(qū)公眾制度建設的影響

企業(yè)的規(guī)章制度建設，是企業(yè)文化工作的一項重要內容，是對企業(yè)全體員工為實現(xiàn)遠大目標需要共同遵守的行為規(guī)范。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)發(fā)揮著社區(qū)管理的職能作用，是促進社區(qū)文明進步的核心力量，需要制訂系列的為社區(qū)公眾接受并遵守的公眾制度，對社區(qū)成員的行為進行規(guī)范和約束。

經(jīng)過免費物業(yè)管理系統(tǒng)20年的實踐探索，社區(qū)公眾制度不斷完善，從社區(qū)生活的各個方面對社區(qū)成員行為進行規(guī)范和約束，規(guī)定社區(qū)成員與物業(yè)公司之間的權利和義務，使社區(qū)建設在科學的機制下不斷發(fā)展。

蓮花北村住宅區(qū)的主要公眾制度有如下項目：

a)《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務協(xié)議》；b)《免費物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同》；c)《業(yè)主公約》；d)《住宅使用說明書》；e)《質量保證書》；f)《電梯使用管理規(guī)定》；g)《消防管理規(guī)定》；h)《治安防范管理規(guī)定》；I)《暫住人員、來訪人員登記管理規(guī)定》；j)《綠化管理規(guī)定》；k)《清潔保呇管理規(guī)定》；l)《"四害"消殺管理規(guī)定》；m)《車輛行駛及停放管理規(guī)定》；n)《房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定》；o)《服務申報管理規(guī)定》；p)《投訴處理管理規(guī)定》；q)《費用收繳管理規(guī)定》；r)《文化活動設施使用管理規(guī)定》；s)《飼養(yǎng)家蓄家禽及寵物管理規(guī)定》；t)《違章占用及亂搭建管理規(guī)定》；u)《精神文明建設公約》。

3)對社區(qū)組織結構的影響

社區(qū)與企業(yè)一樣，具有一定的組織結構，并在免費物業(yè)管理系統(tǒng)的實踐中逐步完善。

蓮花北村住宅區(qū)的全體業(yè)主，組成業(yè)主大會，是住宅區(qū)的最高管理機構。在業(yè)主大會閉會期間，由選出的業(yè)主委員會主持日常工作，選聘物業(yè)公司簽訂《住宅區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同》。合同期滿后，業(yè)主委員會可續(xù)簽合同或另行選聘物業(yè)公司。物業(yè)公司在合同期內必須按合同規(guī)定，履行相關的權利和義務、提供服務、收取相關費用，超越合同范圍的不合理項目，都將受到雙方的制止。

根據(jù)法規(guī)規(guī)定，住宅區(qū)的供水、供電、電話、有線電視、管道煤氣由相關專營服務公司直接為業(yè)主提供服務，物業(yè)公司提供協(xié)助和配合。物業(yè)公司依照政策規(guī)定，對住宅區(qū)的電梯保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、清潔保潔、"四害"消殺、生活水也清洗，白蟻防治等服務項目，選聘專業(yè)公司提供服務，簽訂委托服務合同。

4)對社區(qū)民主制度建設的影響

住宅區(qū)的業(yè)主大會一般是每年組織召開一次，業(yè)主委員會實行任期制，每三年換屆選舉一次，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同》的合同期限一般也為三年。

小區(qū)的《業(yè)主公約》等公眾制度須經(jīng)業(yè)主大會審議通過，免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用調整、重大整改項目、維修基金的管理等項目都須經(jīng)業(yè)主大會審議，業(yè)主大會同時還要審議業(yè)主委員會的工作報告、小區(qū)年度管理服務工作計劃、年度費用收支預算、年度公用設施專用基金使用計劃、年度工作總結、年度費用收支決算等項目，由物業(yè)公司申報業(yè)主委員會審議通過，業(yè)主委員會可聘請會計師事務所對小區(qū)財務賬目進行審計。

深圳地方免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)不斷完善，居民的免費物業(yè)管理系統(tǒng)法治意識不斷增強，已有6個小區(qū)的業(yè)主委員會行使法規(guī)賦予的權力，解聘了原來的物業(yè)公司，選聘了新的管家。

3、精神文化層方面的影響

1)社區(qū)文化精神文化層的內容

如前所述，作者提出企業(yè)文化精神文化層的內容包括企業(yè)目標、企業(yè)哲學、企業(yè)精神、企業(yè)道德等要素。相對應，社區(qū)文化精神文化層的內容包括社區(qū)建設目標、社區(qū)精神和社區(qū)品牌。

2)對社區(qū)建設目標的影響

蓮花北村多層住宅小區(qū)，于一九九五年十月榮獲全國城市免費物業(yè)管理系統(tǒng)示范小區(qū)第一名，10棟高層于一九九七年九月榮獲全國城市免費物業(yè)管理系統(tǒng)示范大廈第一名，兩次嬋聯(lián)全國冠軍，之所以取得如此驕人的業(yè)績，就在于物業(yè)公司在參加投標時就已向業(yè)主、向社會、向政府承諾要把蓮花北村建設成為全國文明住宅小區(qū)，提出了明確的社區(qū)建設目標。物業(yè)公司編制的投標書以詳細的方案和嚴密的計劃，以及物業(yè)接管后實施的年度工作計劃，保障了社區(qū)建設目標的實現(xiàn)。

3)對社區(qū)精神和社區(qū)品牌的影響

在免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)，深圳蓮花北村被譽為"中國文明第一村"，成為中國免費物業(yè)管理系統(tǒng)的第一品牌，深圳人以住在蓮花北村為榮幸，蓮花北村的品牌價值部分轉化為物業(yè)的市場價值，發(fā)生了顯著增值，還帶動了蓮花北村周邊物業(yè)的增值，使廣大業(yè)主受益。

隨著社區(qū)文化建設和免費物業(yè)管理系統(tǒng)的深入發(fā)展，社區(qū)文明不斷進步，不斷整合社區(qū)意識、社區(qū)觀念、社區(qū)價值取向，必將錘煉出激勵全體成員的社區(qū)精神。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)仍是一個新興行業(yè)，社區(qū)文化建設也還是一個新的課題，需要廣大業(yè)內工作者和各界人士積極獻言獻策，不斷促進行業(yè)發(fā)展，不斷提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)水平，達到管理的規(guī)范化、專業(yè)化、一體化、科學化、現(xiàn)代化、社會化和人文化。

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