關(guān)于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)給予稅收扶持政策的建議

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一、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生與發(fā)展     我國的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是住房制度改革和住房商品化的產(chǎn)物，自1981年深圳誕生了中國第一家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，市場化、社會(huì)化、專業(yè)化的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)就開始逐漸替代傳統(tǒng)的福利制的房屋管理。目前全國已有三萬多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從業(yè)人員400多萬，管理房屋面積超過100億平方米，為城鎮(zhèn)60％的居民提供了服務(wù)，行業(yè)年創(chuàng)造國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)800多億元。     二、扶持免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義     免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展，為改善居民生活與工作環(huán)境、促進(jìn)物業(yè)保值增值做出了巨大貢獻(xiàn)。在現(xiàn)階段，推進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在協(xié)助政府解決民生問題、促進(jìn)就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面有重要現(xiàn)實(shí)意義。     一是增加就業(yè)崗位。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是勞動(dòng)力密集的服務(wù)行業(yè)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，基層員工中農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員占52%，復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)人員占17.8%，下崗職工占6.7%，大中專畢業(yè)生占3.8%。目前，城鎮(zhèn)商品住房年竣工量在6億平方米左右，按新增2000平方米吸納一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員算，每年物業(yè)行業(yè)可以吸納30萬就業(yè)人員，占全國新增就業(yè)人口的2.69%。     二是構(gòu)建和諧社會(huì)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)對(duì)建設(shè)安全、寧靜、舒適的社區(qū)環(huán)境，以及宣傳互助友愛、促進(jìn)鄰里和睦作用顯著。     三是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。據(jù)公安網(wǎng)報(bào)道，實(shí)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的小區(qū)與沒有實(shí)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的小區(qū)每萬戶發(fā)案比例為1∶38，每萬戶刑事發(fā)案率比例為1∶10。在2008年北京舉辦的奧運(yùn)會(huì)期間，北京市的各物業(yè)服務(wù)企業(yè)均以簽訂責(zé)任狀的形式，向北京奧組委和市政府承諾確保一方平安，為維持社會(huì)穩(wěn)定和奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，發(fā)揮了不可替代的積極作用。     三、當(dāng)前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)面臨困境及對(duì)民生與社會(huì)穩(wěn)定的影響     近幾年來，隨著物價(jià)上漲和人力成本的提高，以及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)水平難以得到同步調(diào)整，行業(yè)生存狀況不容樂觀。     據(jù)中國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會(huì)2007年對(duì)全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)的4600家企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，僅有39.7%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤且利潤額較低，而60.3%的企業(yè)處于虧損或持平的狀態(tài)。這些數(shù)據(jù)反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，近年來不少城市呈現(xiàn)行業(yè)整體萎縮趨勢，由此帶來一系列的社會(huì)問題。      一是部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為降低成本，采取削減人員或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，導(dǎo)致服務(wù)水平明顯下降，引發(fā)業(yè)主和住戶的不滿，引起矛盾和糾紛，各類物業(yè)上訪、信訪以及到法院訴訟的案件呈現(xiàn)上升趨勢；二是部分城市頻繁出現(xiàn)因物業(yè)企業(yè)入不敷出而被迫退出在管的虧損項(xiàng)目（大多為低收入人群居住，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低且收費(fèi)率偏低的老舊住宅小區(qū)）的情況。造成小區(qū)內(nèi)垃圾堆積成山，可防性偷盜案件頻發(fā)，水電供應(yīng)不正常，直接影響了廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活，多次發(fā)生群體上訪，影響到社區(qū)穩(wěn)定和社會(huì)和諧，也給城市政府帶來了很大的壓力；三是隨著一些企業(yè)對(duì)在管項(xiàng)目的撤離，大量員工被裁減，使得目前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢雪上加霜；四是按照國務(wù)院的部署，近年來很多城市對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行了整治和改造，但因業(yè)主和住戶（多為低收入群體）難以承擔(dān)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)，而無法順利推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，使得住宅小區(qū)整治改造的成果難以保持，盡管政府和各方面投入了大量整治改造經(jīng)費(fèi)，居民的居住條件仍得不到根本改善。     上述問題在全國不少城市屢屢發(fā)生，使各地政府進(jìn)一步意識(shí)到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)與保民生、保就業(yè)、保穩(wěn)定的直接關(guān)系。盡管免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)虧損面加大的直接影響體現(xiàn)在行業(yè)整體經(jīng)營效益下降和生存困境上，但由此帶來的對(duì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的影響不容忽視。     四、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的生存和發(fā)展需要稅收政策的扶持     免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)生存發(fā)展的前提是盡快改變行業(yè)大面積虧損的狀況，在目前情況下，最簡捷有效的途徑有兩條：一是通過適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二是適當(dāng)減輕免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)稅負(fù)。     而在當(dāng)前全球性的金融危機(jī)影響下，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。國家出臺(tái)了一系列“保增長、保就業(yè)、保民生、保穩(wěn)定”的政策措施，在這種大環(huán)境下，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加業(yè)主和住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)顯然不可行，要做到在不增加業(yè)主和住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，又能保證物業(yè)服務(wù)的正常開展，調(diào)整免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)稅收政策，扶持免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展，應(yīng)是當(dāng)前最好的政策選擇。     五、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)稅負(fù)存在的問題分析     一是稅率偏高。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)歸屬“服務(wù)業(yè)”，適用5%的稅率，相對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)的根本之處在于它具有非常明顯的公共服務(wù)的特征，不宜對(duì)其適用一般服務(wù)業(yè)的稅率。     二是稅基不盡合理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于準(zhǔn)公共服務(wù)的居民服務(wù)業(yè)，具有明顯的代理業(yè)性質(zhì)。在酬金制收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成，其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支，具有代收代付的能源消耗費(fèi)（水電費(fèi)、取暖費(fèi)和煤氣費(fèi)等）同樣性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基。稅務(wù)部門應(yīng)以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基向物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)征營業(yè)稅及其附加，而目前各地稅務(wù)部門均以物業(yè)服務(wù)資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。     三是重復(fù)征稅。隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化，目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一些專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不同程度的分包。尤其是消防維保、電梯維保和安防維保等必須按照國家法律法規(guī)規(guī)定、交由具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍承擔(dān)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間應(yīng)存在稅項(xiàng)的抵扣，而目前對(duì)物業(yè)企業(yè)收入全額計(jì)征營業(yè)稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題，加重了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的稅收負(fù)擔(dān)。     六、減輕免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)稅負(fù)的政策建議     1.降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率：建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、文化體育業(yè)，將物業(yè)企業(yè)營業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率，以扶持免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的生存和發(fā)展。     2.合理調(diào)整稅基，避免重復(fù)收稅：建議比照旅游業(yè)將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票或者支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營業(yè)收入計(jì)征營業(yè)稅；及比照廣告代理業(yè)以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者（包括媒體、載體）的廣告發(fā)布費(fèi)后的余額為營業(yè)收入計(jì)征營業(yè)稅，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)消防維保、電梯維保、中央空調(diào)維保、外墻清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、專業(yè)安保等外包支出后征稅，以體現(xiàn)合理稅基，避免重復(fù)征稅。 上述兩點(diǎn)呈請(qǐng)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局予以考慮，從而減輕免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康發(fā)展，讓城鄉(xiāng)居民能夠持續(xù)享受物業(yè)服務(wù)帶來的便利，讓已經(jīng)就業(yè)的幾百萬人群能夠有一個(gè)穩(wěn)定的職業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)今年黨中央提出的“保民生、保增長、保穩(wěn)定”的大局。