房地產(chǎn)項目管理軟件
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建設(shè)項目全過程控制與管理
工程項目有三大目標(biāo),即質(zhì)量目標(biāo)、進度目標(biāo)和投資目標(biāo)。從某種意義上來看,這三大目標(biāo)是一個完整的整體,集中反映在工程項目全過程的造價與成本中,又形成和實現(xiàn)于各個階段和環(huán)節(jié),工程造價是在全過程實現(xiàn)的,當(dāng)然要在全過程中進行控制。近年來,對工程造價進行控制已經(jīng)被人們廣泛接受了,但是造價問題是常抓常有,項目管理是常抓常新?！案潘愠浪?預(yù)算超概算,結(jié)算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象還普遍存在,結(jié)算扯皮現(xiàn)象屢見不鮮。
工程項目的全過程包括投資決策階段、設(shè)計階段、項目實施階段、項目營運階段,每個階段又包含了若干個環(huán)節(jié)和步驟,加強每一個環(huán)節(jié)的管理對工程造價的控制都有著重要的意義,筆者就從以下幾個方面談個人觀點:
一、加強工程項目的決策控制
1、編制項目建議書。建設(shè)單位根據(jù)企業(yè)資本支出計劃提出工程項目建設(shè)計劃,并指定項目管理部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項目建議書,項目建議書經(jīng)項目管理部門審核后,提交決策部門審批。
2、編制可行性研究報告。根據(jù)已通過審批的項目建議書,建設(shè)單位自行或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位編制可行性研究報告,報告內(nèi)容主要包括市場可行性分析、技術(shù)可行性分析和財務(wù)可行性分析。為了防止工程項目投資失控,在可行性研究階段必須深入調(diào)研,對可行性方案的審批應(yīng)慎重,要進行多方面的論證,并建立決策責(zé)任制。
3、項目決策。將項目建議書和可行性研究報告提交最高管理層,由管理層開專題會議進行決策,在進行充分論證后,得出科學(xué)的決策。在設(shè)計階段必須委托資信良好的單位設(shè)計并簽訂詳細(xì)合同,規(guī)定若因設(shè)計問題導(dǎo)致工程變更而增加的費用由設(shè)計單位擔(dān)負(fù),在工程的過程管理中,設(shè)計階段具有重要的意義,設(shè)計對工程造價的影響很大,不能因設(shè)計的不妥造成整個項目效益低下。
二、項目實施階段的控制
1、建立健全招投標(biāo)機制。嚴(yán)格按照招投標(biāo)的控制流程進行招投標(biāo)管理,該流程主要包括招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)和合同管理四個環(huán)節(jié)。招標(biāo)是根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要編制招標(biāo)文件,明確招標(biāo)項目的技術(shù)要求,對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求等內(nèi)容要經(jīng)過財務(wù)部門認(rèn)可;評標(biāo)是依據(jù)招標(biāo)文件中確定的原則和方法,組建專門的評標(biāo)委員會評標(biāo),評標(biāo)方法由評標(biāo)委員會在開標(biāo)前確定,評標(biāo)方法一經(jīng)確定,在評標(biāo)時不得改變;定標(biāo)是評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法,對候選投標(biāo)文件進行公開評審和比較,并擇優(yōu)選擇中標(biāo)人;合同管理是建設(shè)單位分別與監(jiān)理單位、施工單位及材料設(shè)備供應(yīng)商訂立書面合同,會計人員參與合同的簽訂,審核合同的金額、支付條件、結(jié)算方式、支付時間等。書面合同留存財務(wù)部門一份作為支付合同價款的依據(jù)。
2、優(yōu)化施工方案,減少無益消耗,對工程中涉及到人力、材料、機械和工期的,要科學(xué)配置,保證施工協(xié)調(diào)、有序和高效。
3、加強施工現(xiàn)場管理,杜絕因工程質(zhì)量和材料問題造成的返工浪費情況發(fā)生。
4、杜絕違法分包轉(zhuǎn)包現(xiàn)象。鑒于分包轉(zhuǎn)包現(xiàn)象對于工程項目的危害之大,在招投標(biāo)時認(rèn)真審查投標(biāo)單位的資格,在訂立合同時明確規(guī)定并注明違約責(zé)任,在施工過程中對工程項目的施工單位進行監(jiān)督,防止施工單位私自轉(zhuǎn)包分包。
5、完善監(jiān)督人員的責(zé)權(quán)利關(guān)系,強化監(jiān)督機制。針對大多數(shù)工程缺乏有效的監(jiān)督機制問題,制定和完善了監(jiān)督人員的責(zé)權(quán)利關(guān)系。監(jiān)督人員在施工現(xiàn)場代表了建設(shè)單位的部分權(quán)利,施工單位必須聽從監(jiān)督人員的意見和建議,通過多種渠道來解決工程監(jiān)督不力的問題。
三、項目進入工程結(jié)算階段的控制
一是完善工程付款程序,把握好付款的關(guān)口。
以前在對工程款的撥付問題上,業(yè)主容易出現(xiàn)對工程造價情況不能準(zhǔn)確把握,造成工程款的撥付憑感覺,容易產(chǎn)生超比例支付甚至是超付總造價的現(xiàn)象?，F(xiàn)在形成的一套比較可行的辦法是在工程施工過程中,對工程進度款的支付流程是由施工單位提交申請支付工程款單,監(jiān)理單位根據(jù)工程進度狀況初步核算工程量,從而進一步估算工程造價,再由監(jiān)理單位將附有工程量完成情況的清單及付款申請單移交于工程造價咨詢機構(gòu),由造價咨詢機構(gòu)再對此進行核查,以確定工程款的撥付。這種根據(jù)工程進度狀況進行工程款撥付的行為,應(yīng)該說是比較科學(xué)的反映工程的現(xiàn)狀和有效進行工程造價控制的重要環(huán)節(jié),層層把關(guān),層層審核,程序比較嚴(yán)謹(jǐn),責(zé)任比較清晰,對工程造價起到有力控制,但由于在工程建設(shè)的過程中,各項工作非常繁雜,經(jīng)常出現(xiàn)一些對工程造價的失控點和盲點,項目的實際發(fā)生與否,以及發(fā)生的量的大小,不能客觀反映出來,因此在這方面要進一步加強對工程造價的動態(tài),建立臺賬,使之與工程的進度直接銜接起來,讓工程造價與工程進度圖一樣直觀。
二是加強對監(jiān)理、造價咨詢機構(gòu)等中介機構(gòu)的監(jiān)督管理。
工程監(jiān)理、造價咨詢等單位在工程建設(shè)的全過程中起到了至關(guān)重要的作用,工程監(jiān)理對工程質(zhì)量、工期進度等方面的監(jiān)督管理充分發(fā)揮其主觀能動性,造價咨詢機構(gòu)對項目工程造價控制發(fā)揮了閘門的作用,所有與本工程項目有關(guān)的資金流向都應(yīng)通過造價咨詢機構(gòu)予以確認(rèn),杜絕了資金撥付的隨意性和盲目性。由上可見,中介機構(gòu)在工程建設(shè)的管理過程中發(fā)揮了主要的管理作用,它們作用發(fā)揮好壞,直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和投資效益,通過對中介機構(gòu)實施有效監(jiān)管,是實現(xiàn)工程有效控制的關(guān)鍵,加強對中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和隨機性的抽查,檢查有無違規(guī)操作的行為,以及中介機構(gòu)之間的相互監(jiān)督,切實保證中介機構(gòu)發(fā)揮其各自的職能作用。
三是加強對圖紙以外發(fā)生的工程量簽證的管理工作。
在目前的工程造價中,工程量簽證已成為其組成中分量較重的一塊,圖紙以內(nèi)的工程量,屬于靜態(tài)的部分,比較容易控制,但工程量簽證部分在時過境遷以后,很難予以核實其是否發(fā)生的真實性,過程控制尤顯重要,加強監(jiān)理單位和工程造價咨詢單位共同對工程進展過程中發(fā)生的工程量和工程進度款進行有效控制,現(xiàn)場簽證由業(yè)主、監(jiān)理單位、工程造價咨詢單位及施工單位四家簽字認(rèn)可,擰干簽證中的水分,提高了現(xiàn)場簽證的真實度,實現(xiàn)工程造價的有效控制。
四是控制好工程款的付款比例。
目前,建筑行業(yè)中有關(guān)施工合同的簽訂中對工程價款的撥付一般的約定是工程完工后支付到工程總造價的90%,(甚至更高的95%),其余的5-10%為工程質(zhì)量保證期滿后支付,筆者認(rèn)為加強付款比例的控制,掌握工作的主動性,是實現(xiàn)工程造價控制的基礎(chǔ)。
工程項目有三大目標(biāo),即質(zhì)量目標(biāo)、進度目標(biāo)和投資目標(biāo)。從某種意義上來看,這三大目標(biāo)是一個完整的整體,集中反映在工程項目全過程的造價與成本中,又形成和實現(xiàn)于各個階段和環(huán)節(jié),工程造價是在全過程實現(xiàn)的,當(dāng)然要在全過程中進行控制。近年來,對工程造價進行控制已經(jīng)被人們廣泛接受了,但是造價問題是常抓常有,項目管理是常抓常新?！案潘愠浪?預(yù)算超概算,結(jié)算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象還普遍存在,結(jié)算扯皮現(xiàn)象屢見不鮮。
工程項目的全過程包括投資決策階段、設(shè)計階段、項目實施階段、項目營運階段,每個階段又包含了若干個環(huán)節(jié)和步驟,加強每一個環(huán)節(jié)的管理對工程造價的控制都有著重要的意義,筆者就從以下幾個方面談個人觀點:
一、加強工程項目的決策控制
1、編制項目建議書。建設(shè)單位根據(jù)企業(yè)資本支出計劃提出工程項目建設(shè)計劃,并指定項目管理部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項目建議書,項目建議書經(jīng)項目管理部門審核后,提交決策部門審批。
2、編制可行性研究報告。根據(jù)已通過審批的項目建議書,建設(shè)單位自行或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位編制可行性研究報告,報告內(nèi)容主要包括市場可行性分析、技術(shù)可行性分析和財務(wù)可行性分析。為了防止工程項目投資失控,在可行性研究階段必須深入調(diào)研,對可行性方案的審批應(yīng)慎重,要進行多方面的論證,并建立決策責(zé)任制。
3、項目決策。將項目建議書和可行性研究報告提交最高管理層,由管理層開專題會議進行決策,在進行充分論證后,得出科學(xué)的決策。在設(shè)計階段必須委托資信良好的單位設(shè)計并簽訂詳細(xì)合同,規(guī)定若因設(shè)計問題導(dǎo)致工程變更而增加的費用由設(shè)計單位擔(dān)負(fù),在工程的過程管理中,設(shè)計階段具有重要的意義,設(shè)計對工程造價的影響很大,不能因設(shè)計的不妥造成整個項目效益低下。
二、項目實施階段的控制
1、建立健全招投標(biāo)機制。嚴(yán)格按照招投標(biāo)的控制流程進行招投標(biāo)管理,該流程主要包括招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)和合同管理四個環(huán)節(jié)。招標(biāo)是根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要編制招標(biāo)文件,明確招標(biāo)項目的技術(shù)要求,對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求等內(nèi)容要經(jīng)過財務(wù)部門認(rèn)可;評標(biāo)是依據(jù)招標(biāo)文件中確定的原則和方法,組建專門的評標(biāo)委員會評標(biāo),評標(biāo)方法由評標(biāo)委員會在開標(biāo)前確定,評標(biāo)方法一經(jīng)確定,在評標(biāo)時不得改變;定標(biāo)是評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法,對候選投標(biāo)文件進行公開評審和比較,并擇優(yōu)選擇中標(biāo)人;合同管理是建設(shè)單位分別與監(jiān)理單位、施工單位及材料設(shè)備供應(yīng)商訂立書面合同,會計人員參與合同的簽訂,審核合同的金額、支付條件、結(jié)算方式、支付時間等。書面合同留存財務(wù)部門一份作為支付合同價款的依據(jù)。
2、優(yōu)化施工方案,減少無益消耗,對工程中涉及到人力、材料、機械和工期的,要科學(xué)配置,保證施工協(xié)調(diào)、有序和高效。
3、加強施工現(xiàn)場管理,杜絕因工程質(zhì)量和材料問題造成的返工浪費情況發(fā)生。
4、杜絕違法分包轉(zhuǎn)包現(xiàn)象。鑒于分包轉(zhuǎn)包現(xiàn)象對于工程項目的危害之大,在招投標(biāo)時認(rèn)真審查投標(biāo)單位的資格,在訂立合同時明確規(guī)定并注明違約責(zé)任,在施工過程中對工程項目的施工單位進行監(jiān)督,防止施工單位私自轉(zhuǎn)包分包。
5、完善監(jiān)督人員的責(zé)權(quán)利關(guān)系,強化監(jiān)督機制。針對大多數(shù)工程缺乏有效的監(jiān)督機制問題,制定和完善了監(jiān)督人員的責(zé)權(quán)利關(guān)系。監(jiān)督人員在施工現(xiàn)場代表了建設(shè)單位的部分權(quán)利,施工單位必須聽從監(jiān)督人員的意見和建議,通過多種渠道來解決工程監(jiān)督不力的問題。
三、項目進入工程結(jié)算階段的控制
一是完善工程付款程序,把握好付款的關(guān)口。
以前在對工程款的撥付問題上,業(yè)主容易出現(xiàn)對工程造價情況不能準(zhǔn)確把握,造成工程款的撥付憑感覺,容易產(chǎn)生超比例支付甚至是超付總造價的現(xiàn)象?，F(xiàn)在形成的一套比較可行的辦法是在工程施工過程中,對工程進度款的支付流程是由施工單位提交申請支付工程款單,監(jiān)理單位根據(jù)工程進度狀況初步核算工程量,從而進一步估算工程造價,再由監(jiān)理單位將附有工程量完成情況的清單及付款申請單移交于工程造價咨詢機構(gòu),由造價咨詢機構(gòu)再對此進行核查,以確定工程款的撥付。這種根據(jù)工程進度狀況進行工程款撥付的行為,應(yīng)該說是比較科學(xué)的反映工程的現(xiàn)狀和有效進行工程造價控制的重要環(huán)節(jié),層層把關(guān),層層審核,程序比較嚴(yán)謹(jǐn),責(zé)任比較清晰,對工程造價起到有力控制,但由于在工程建設(shè)的過程中,各項工作非常繁雜,經(jīng)常出現(xiàn)一些對工程造價的失控點和盲點,項目的實際發(fā)生與否,以及發(fā)生的量的大小,不能客觀反映出來,因此在這方面要進一步加強對工程造價的動態(tài),建立臺賬,使之與工程的進度直接銜接起來,讓工程造價與工程進度圖一樣直觀。
二是加強對監(jiān)理、造價咨詢機構(gòu)等中介機構(gòu)的監(jiān)督管理。
工程監(jiān)理、造價咨詢等單位在工程建設(shè)的全過程中起到了至關(guān)重要的作用,工程監(jiān)理對工程質(zhì)量、工期進度等方面的監(jiān)督管理充分發(fā)揮其主觀能動性,造價咨詢機構(gòu)對項目工程造價控制發(fā)揮了閘門的作用,所有與本工程項目有關(guān)的資金流向都應(yīng)通過造價咨詢機構(gòu)予以確認(rèn),杜絕了資金撥付的隨意性和盲目性。由上可見,中介機構(gòu)在工程建設(shè)的管理過程中發(fā)揮了主要的管理作用,它們作用發(fā)揮好壞,直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和投資效益,通過對中介機構(gòu)實施有效監(jiān)管,是實現(xiàn)工程有效控制的關(guān)鍵,加強對中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和隨機性的抽查,檢查有無違規(guī)操作的行為,以及中介機構(gòu)之間的相互監(jiān)督,切實保證中介機構(gòu)發(fā)揮其各自的職能作用。
三是加強對圖紙以外發(fā)生的工程量簽證的管理工作。
在目前的工程造價中,工程量簽證已成為其組成中分量較重的一塊,圖紙以內(nèi)的工程量,屬于靜態(tài)的部分,比較容易控制,但工程量簽證部分在時過境遷以后,很難予以核實其是否發(fā)生的真實性,過程控制尤顯重要,加強監(jiān)理單位和工程造價咨詢單位共同對工程進展過程中發(fā)生的工程量和工程進度款進行有效控制,現(xiàn)場簽證由業(yè)主、監(jiān)理單位、工程造價咨詢單位及施工單位四家簽字認(rèn)可,擰干簽證中的水分,提高了現(xiàn)場簽證的真實度,實現(xiàn)工程造價的有效控制。
四是控制好工程款的付款比例。
目前,建筑行業(yè)中有關(guān)施工合同的簽訂中對工程價款的撥付一般的約定是工程完工后支付到工程總造價的90%,(甚至更高的95%),其余的5-10%為工程質(zhì)量保證期滿后支付,筆者認(rèn)為加強付款比例的控制,掌握工作的主動性,是實現(xiàn)工程造價控制的基礎(chǔ)。