陳志：綠色建筑應將功用最大化

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北京市房地產協會秘書長 陳志

當中國城鎮(zhèn)化的藍圖徐徐展開，智慧城市受到了極大的關注，目前中國智慧城市的試點數量已經達到193個，當智慧城市的浪潮襲來的時候，會給綠色建筑帶來怎樣的市場空間，房地產企業(yè)又將迎來怎樣的機遇?

就此，日前舉辦的“智慧城市綠色感召 踐行責任打造綠色地產”論壇，進行了深入分析和探討。以下為論壇嘉賓北京市房地產協會秘書長陳志的觀點實錄：

Q：隨著新型城鎮(zhèn)化、智慧城市的推進，城市的建筑會有一種怎樣的發(fā)展趨勢?

陳志：我們如果要講城市的智慧功能，首先就必須得依托我們現在互聯互通的技術，這是一個物質基礎，沒有這個東西，就像我們許多的神經沒有傳達到我們的肢體末梢，所以我們就反應不過來。舉個最簡單的例子，我們現在說要查一個車，現在這個車從哪兒出去，以后這一路的行進軌跡我們都能查到。包括在路上每一個攝像頭之間的聯絡，可能對這個車輛的行駛路徑，包括在路上的一些狀況，就可以形成現在的交通組織?？茖W的規(guī)劃道路、科學的組織交通，這本身就是對城市管理的要求。從這個角度上說，它是智慧的很重要的內容。

但我們不能簡單的把智慧城市作為一個噱頭，這是我對智慧城市另外一個角度的理解，我們無論做什么事情，其實只是看到了這個方向，看到了它的好處，但是我們不能把它做噱頭。如果一旦做噱頭，就會對某一個局部的功用無限度的放大，就會掩蓋它另外帶來的問題。我們強調的是綜合，或者說你的技術在現階段強調的是能夠效用最大和對整個社會發(fā)展更加的均衡，這是最重要的。有些技術可能我們現在看幾十年前就有了，但是現在才能用，這說明什么呢?那個技術的功用在現在才能發(fā)揮最大的效用，以前說要把它拎出來，那完蛋了。

比如我們想了解房屋里的影像，原來是很復雜的，現在家政公司就可以很簡單的設一個攝像頭，加上Wi-Fi，你的手機就可以看到室內所有的影像，在幼兒園里孩子的一些情況，老人在家里的情況，你的手機都可以看到。這就是智慧城市的一種表現。這個技術過去很復雜，現在已經變得非常簡單和容易，也就易行了，所以它的功用就實現出來了，智慧城市就實現了。我們還是要看我們的技術和需求之間的結合。我們強調的是可持續(xù)性、遠見性、效用的最大，并不一定意味著你的技術最優(yōu)、最好。

Q：如果當這些東西都發(fā)揮出來，智慧城市也會朝著這個方向去走的時候，是不是意味著像亦莊這種新型城市的優(yōu)勢會更明顯一些?

陳志：我覺得如果從亦莊地區(qū)整體的規(guī)劃看，它經歷了其實挺漫長的一個過程。最早亦莊是叫經濟開發(fā)區(qū)，那時候區(qū)域發(fā)展中心在河東，不在河西。河東那個位置在五環(huán)路以內和京津塘之間，三面圍合起來的區(qū)域，是在那個地方發(fā)展。更多的是產業(yè)，世界500強或者領先的一些技術、產品的生產企業(yè)在這里落地。

我們現在看到的發(fā)展，是作為河西區(qū)的發(fā)展。這個區(qū)域發(fā)展又變成兩塊，一塊是以涼水河拐彎的那個地方，中信、融創(chuàng)、保利，那一個區(qū)域的發(fā)展，還有一塊就是我們這個地方的發(fā)展，這兩個點就組成了河西區(qū)發(fā)展的核心內容。特別是我們現在看到的，我們所處的這個點，它恐怕是更加具有整個城市功能的完善的區(qū)位，比如說教育、醫(yī)療等生活配套。

我們在那邊看可能還不如這個地方規(guī)劃完善，因為這個地方的人口相對來說比南邊要密一點。今后可能會是成為我們亦莊區(qū)域產業(yè)和向外推進的一個橋頭堡的時候，那么這個地方對人的聚集可能就會越來越多。所以我們現在看到城里邊的包括東部的或者東南部的一些需求，現在都向這個地方在轉移，這應該是二次升級。

可能從方興或者從我們掌握到的消息看，我們這個區(qū)有大概40%的需求是來自本地的，也就意味著我們基本上是以本地的需求為主，也會有來自其他區(qū)域的需求，但本地的需求相對來說就是周邊的產業(yè)，也就意味著我們這個地方可能是一個具有后發(fā)優(yōu)勢的潛力，未來是不是也具有新型智慧城市的概念我不知道，但是要看政府。但起碼來說這個地方從環(huán)境、從配套、從整個產品的功能性上來說，應該是非常好的區(qū)位。

Q：您了不了解國外現在在這塊是什么情況?包括綠色地產、健康住宅。

陳志：綠色地產我是這么看，看中國，中國是產品和面積規(guī)模最多的，用的技術都是最先進的，國外幾乎沒有什么房子，那是實驗室的東西，不要去看。德國有實驗室的東西，零能耗，沒有任何意義。真正實用的技術全在中國，全讓我們這些專家近五年陸陸續(xù)續(xù)把國外好的一些技術產品搬過來，使得它適合我們的發(fā)展階段，適合我們的建造規(guī)范的要求。翻規(guī)范這套東西，可能要比我們看明白這件事情要難得多。

另外，只有我們的技術被有效的使用，同時產生了巨大的社會效益和經濟效益，你的投入才有價值。要不然我們形而上學的說這是綠色的，要去做零能耗，我最反對的就是這個東西，某項目剛開始做我就清楚，我們去他們現場做過實驗，因為這不是地源熱泵的東西，需要電機、需要外部的電力來補充，是有能耗的。

但是我們現在看到的像北京的MOMA、像方興的金茂系，基本是地源熱泵，這是很好的。不要為了節(jié)能去節(jié)能，為了某種綠色去說，其實真正應該做的就是，我們把它的功用最大化、效用最大化，讓投資能回來。

如果不是最大化，我們企業(yè)在技術選擇上、路徑選擇上一定是錯的，這樣的投入是沒有價值的。其實正因為我們有追求利潤的這種動力，然后我們才能夠不斷的推動技術和社會的進步，如果都沒了，都是零能耗了，我們都好大喜功，用不了兩天形式上的東西就全都放開了，基本上就沒有價值了。

但是我們更強調的是，你的這種投入一定是可改造的、可調整的，而不是像日本的某些技術，最后只能扔，升級的時候只能扔，整個系統(tǒng)重新換一套新的，那種就是殘缺式服務、殘缺式營銷模式，逼迫你來消費它，但是那對社會資源是一種浪費，沒有意義的。我們的居住產品、建筑產品，更多的還是要朝著百年建筑方向去發(fā)展。北京現在還有一百年以上的建筑嗎?能數出多少來?民用建筑有多少?這是我們這代人的悲哀，都給拆掉了。