蔡為民：旅游地產(chǎn)在火海中游泳？

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我曾經(jīng)在一場(chǎng)名為“旅游地產(chǎn)峰會(huì)論壇”上，說(shuō)了句“旅游地產(chǎn)有走向溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展之虞”，結(jié)果在網(wǎng)絡(luò)引發(fā)一場(chǎng)口水罵戰(zhàn)，有媒體甚至以“旅游地產(chǎn)遭到清算”名之。這顯然是過(guò)了，畢竟我是看好旅游地產(chǎn)的。

旅游與住宅之地產(chǎn)屬性差異大

國(guó)務(wù)院于2011年底發(fā)布《中國(guó)旅游業(yè)“十二五“發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，和國(guó)人更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的目標(biāo)?？梢娐糜蔚禺a(chǎn)對(duì)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)所扮演的角色極其重要，也因此吸引眾多房企由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從事旅游地產(chǎn)開發(fā)(當(dāng)然，這其中也有 “情非得已”的原因)。

惟旅游地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差異之巨，何止以道里計(jì)。首先，長(zhǎng)期以來(lái)住宅地產(chǎn)一直被視為整體房地產(chǎn)的支撐產(chǎn)業(yè)，于是住宅地產(chǎn)以外的領(lǐng)域被籠統(tǒng)地劃入商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)相當(dāng)多元化，它是以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托的，不同的產(chǎn)業(yè)下形成了不同的地產(chǎn)模式，如：工業(yè)地產(chǎn)(園區(qū))、旅游地產(chǎn)(景區(qū))、商業(yè)地產(chǎn)(商辦、商鋪、商場(chǎng))、養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)……等，使得其操作性較住宅地產(chǎn)復(fù)雜的多，尤其是住宅地產(chǎn)開發(fā)完畢便基本獲利了結(jié)，而旅游地產(chǎn)作為相當(dāng)比例的持有型產(chǎn)業(yè)，建筑物興建完畢才是面對(duì)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的開端，在過(guò)程中有壓力、有成本、有許多不可測(cè)的變數(shù)。

“說(shuō)故事”能力是旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)

旅游地產(chǎn)開發(fā)商必須清楚的知道，并不因你有特殊的山水資源，就可以作成、作好、作大旅游地產(chǎn)，畢竟在同樣的區(qū)段里，存在其他同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，如何在產(chǎn)品差異化方面準(zhǔn)確市場(chǎng)定位?是重中之重!這并非“市場(chǎng)區(qū)隔”這么簡(jiǎn)單，而是在非常狹窄的縫隙里，“活出自在”、找到自己生存壯大的契機(jī)與空間。

換言之，怎么樣跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不一樣?這個(gè)“不一樣”又能夠被市場(chǎng)所接受、所歡迎，這就需要可持續(xù)的整合型創(chuàng)意策劃，不是某一個(gè)點(diǎn)子、某一個(gè)想法便能成事，當(dāng)然你必須隨時(shí)保持警惕及戒慎恐懼，關(guān)注同業(yè)變化與招徠技巧，不斷推陳出新，乃至具備“說(shuō)(動(dòng)人)故事”的能力，否則不僅容易自陷窼臼，甚至你自以為獨(dú)到的創(chuàng)意作法，其實(shí)別的旅游地產(chǎn)早就用過(guò)，譬如：自己摘葡萄做紅酒。

目前來(lái)看，行業(yè)內(nèi)值得期待的案例是知名房企綠地集團(tuán)在上海崇明所打造的“上海長(zhǎng)島”。由于長(zhǎng)島系美國(guó)名聲在外的富人區(qū)(蔣宋美齡晚年居住地)，且為旅游、休閑重鎮(zhèn)，“上海長(zhǎng)島”以其地利之便，所欲訴求的客層定位及可延伸的想象空間之寬廣，便不言而喻。

因此可以這么說(shuō)，旅游地產(chǎn)必須不斷創(chuàng)造驚喜、歡樂(lè)，乃至溫馨、休閑氛圍的塑造(視產(chǎn)品屬性而定)，這就要有一個(gè)龐大的、有實(shí)力的創(chuàng)意策劃團(tuán)隊(duì)來(lái)加以有效落實(shí)。但這容易嗎?有多少業(yè)者能夠做到?又有多少開發(fā)商在介入之后，想的是永續(xù)經(jīng)營(yíng)而非賣完地產(chǎn)就急于脫手解套?

旅游地產(chǎn)“適”者為王!

如此一來(lái)，短進(jìn)短出、從未想過(guò)長(zhǎng)期持有的溫州模式，當(dāng)然就是旅游地產(chǎn)面臨的發(fā)展瓶頸!因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)品優(yōu)化非常困難且所費(fèi)不貲，同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重，也就在情理之中，而旅游地產(chǎn)恰恰追求的是個(gè)性化、獨(dú)特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地產(chǎn)。

除此之外，旅游地產(chǎn)資源分為人造意境和自然天成，有景借景，沒景造景，加之搭配軟硬件之水平提升、挖空心思創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)，這同樣與住宅地產(chǎn)在相當(dāng)程度上是依靠標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)模式，有天壤之別。

最后我想說(shuō)的是，隨著地產(chǎn)的多極發(fā)展，住宅與商業(yè)的切分已不符實(shí)際，實(shí)應(yīng)以其持有與銷售屬性，區(qū)別為“經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)”與“非經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)”，后者以住宅為大宗，前者則又切分為商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老…等地產(chǎn)門類。不可諱言的是，在所有“經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)”當(dāng)中，又以旅游地產(chǎn)的操作難度最高，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)進(jìn)入門檻是低的、發(fā)展前景是大的、開發(fā)商蜂涌進(jìn)入是必然的、非民生必需品是真的、一段“血海拼殺”之歲月是不可免的，而物競(jìng)天擇只有“適”者為王!