時(shí)評(píng)：地產(chǎn)進(jìn)入單位面積產(chǎn)值時(shí)代

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地產(chǎn)進(jìn)入單位面積產(chǎn)值時(shí)代

近一段時(shí)間，“14個(gè)城市將劃定開(kāi)發(fā)邊界”的新聞成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的熱點(diǎn)。這個(gè)問(wèn)題之所以受到關(guān)注，是因?yàn)檫@14個(gè)城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、廈門等熱點(diǎn)城市，這些城市幾乎都是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。這些城市開(kāi)發(fā)邊界如何劃定，劃到什么位置，對(duì)這些城市的土地供應(yīng)局面必將產(chǎn)生巨大的影響，進(jìn)而會(huì)影響到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

改革開(kāi)放以后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有了飛躍式的發(fā)展，到2014年我國(guó)城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)達(dá)到了54%，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、現(xiàn)代化相輔相成，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)30多年高速增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。然而，我們又不得不承認(rèn)，在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的進(jìn)程中，由于缺乏科學(xué)的空間管理，城市不斷蔓延擴(kuò)張，大量?jī)?yōu)質(zhì)耕地流失，威脅到了我國(guó)整體的糧食安全，同時(shí)在城市土地的空間配置上也存在著區(qū)域間的不均衡，一方面在一些城市新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，由于人口的大量流出，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的乏力，大片土地被征用之后拋荒閑置，另一方面，大量人口在特大城市聚集，引發(fā)了人口與資源的尖銳矛盾。這種情況下，引入在發(fā)達(dá)國(guó)家行之有效的城市增長(zhǎng)邊界控制理論和實(shí)踐，對(duì)城市邊界進(jìn)行科學(xué)界定，是不得不做的事情。

城市邊界的劃定，意味著土地供應(yīng)量已經(jīng)是掰著手指頭就可以數(shù)得清的了，而土地供應(yīng)的趨緊，導(dǎo)致的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的上漲，從今年深圳的市場(chǎng)狀況我們已經(jīng)可以清楚地看到這一點(diǎn)了，深圳在2014年僅有一塊住宅用地出讓，舊改土地又因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)加上佳兆業(yè)事件影響而停滯，導(dǎo)致土地供應(yīng)大幅減少，結(jié)果就是今年深圳房?jī)r(jià)的“突然”飆升。對(duì)行業(yè)的影響就是，缺乏拿地實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商在這些城市被無(wú)情地“掃地出門”，即便是大開(kāi)發(fā)商，在有限的土地上，也再不能玩“高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)游戲了，怎樣發(fā)揮土地的最大價(jià)值，在有限的土地上深耕細(xì)作，就成了開(kāi)發(fā)商不得不考慮的問(wèn)題，而“高周轉(zhuǎn)”之外的能夠有持續(xù)盈利空間的轉(zhuǎn)型路徑，從開(kāi)發(fā)商這些年的各種“創(chuàng)新”“轉(zhuǎn)型”實(shí)踐上來(lái)看，也并沒(méi)有真正清晰，這才是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一個(gè)重大的“坎”。

這是開(kāi)發(fā)商們不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。劃定城市邊界，以有序理性的城市空間管理和土地管理代替粗放、外延式的土地?cái)U(kuò)張，已經(jīng)是是未來(lái)幾年必然要走的路，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，研究城市空間布局，跟隨所在的城市的空間發(fā)展的方向和產(chǎn)業(yè)布局的方向，做好自身戰(zhàn)略布局的調(diào)整，在有限的土地資源的基礎(chǔ)之上，去積極提高單位土地的利用效率，提高單位面積的產(chǎn)值已是勢(shì)在必行。