二手房：普通商品住房買賣雙方如何繳納稅費

　　按照中央關于加強房地產市場調控的精神和國家稅務總局、省地稅局的總體工作部署，我市地稅部門自去年八月起，穩(wěn)步推進應用評估技術加強存量房交易稅收管理工作。今年4月1日起，在全市范圍內全面應用存量房交易計稅價格評估管理系統(tǒng)對住宅存量房交易進行計稅價格評估。由于住宅存量房交易涉及納稅人數(shù)量多，且多為個人納稅人，地稅部門整理了多個住宅存量房交易中的典型案例，通過典型案例可以讓納稅人知道不同情形下的納稅計算方法，近期以連載形式呈現(xiàn)給讀者，方便廣大納稅人知曉。

　　案例一個人銷售購買不足5年的普通商品住房，買賣雙方如何繳納稅費？

　　孫先生2009年4月在廣州市區(qū)購買了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價款120萬元，繳納契稅1.8萬元，支付裝修費用15萬元，實際支付住房按揭貸款利息1萬元。房屋產權證上的產權人姓名為孫先生本人。2012年4月孫先生將此房以160萬元賣給小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林戶籍在廣州。經地稅機關評估160萬元的申報價格合理。孫先生能夠提供售房合同、購房合同、購房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。孫先生和小林分別要繳納哪些稅費？

　?。ㄒ唬┵u方孫先生：需要繳納營業(yè)稅及附加、個人所得稅，暫免繳納土地增值稅和印花稅。

　　1. 營業(yè)稅及附加

　　孫先生應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5%，同時，還應繳納隨營業(yè)稅附征的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，三者合計金額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額的0.6%。具體視交易房產類型和購買年限而有不同的規(guī)定，其中，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，不區(qū)分房產類型，全額征收營業(yè)稅。

　　應繳納營業(yè)稅及附加＝售房收入×（5%+0.6%）＝1600000×（5%+0.6%）＝89600元

　　2. 土地增值稅和印花稅

　　個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

　　3. 個人所得稅

　　孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產原值憑證等證明材料，可據實征收個人所得稅。應納稅額＝（轉讓房產收入額－房產原值－合理稅費）×20%。

　　其中，商品房的房產原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　房產原值＝1200000+18000=1218000元

　　合理稅費是指孫先生轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。其中：

　　（1）支付的住房裝修費用。孫先生能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是孫先生的姓名，經稅務機關審核，裝修費用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　裝修費用最高扣除限額＝1218000×10%＝121800元

　?。?）支付的住房貸款利息。孫先生向貸款銀行實際支付的住房按揭貸款利息1萬元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　合理稅費＝營業(yè)稅及附加+住房裝修費用+住房貸款利息＝89600+121800+10000=221400元