調(diào)整周期已至，“救市”恐難馬上見(jiàn)效

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下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于調(diào)整過(guò)程中。成交量低迷態(tài)勢(shì)難以短期內(nèi)改變，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)向下微幅調(diào)整。多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)已告別“青春期”，地方政府為救市將加速放松限購(gòu)政策，但監(jiān)管層將堅(jiān)持分類調(diào)控做法，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接干預(yù)，更傾向于采取以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的“無(wú)為而治”方式。保障房和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是重要的兩個(gè)政策著力點(diǎn)。
　　
　　調(diào)整周期已至
　　
　　經(jīng)連續(xù)多月上漲后，房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)下降。5月，在70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，占比達(dá)50%。平均而言，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%，為近24個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
　　
　　此前，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置等指標(biāo)已經(jīng)歷多月下滑，成交量持續(xù)走低。分析人士認(rèn)為，從去年年末開(kāi)始，樓市調(diào)整跡象已露端倪。
　　
　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為113.9萬(wàn)套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達(dá)31%，二線城市跌幅達(dá)34%。
　　
　　這家機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，經(jīng)多年房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)，如今整體市場(chǎng)供需關(guān)系已趨平衡，不少城市甚至出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。這些特征決定未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)期。特征為成交量低迷、房?jī)r(jià)走低、樓市多項(xiàng)指標(biāo)低迷。
　　
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2004年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)歷三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于“黃金十年”，上述時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小;漲的時(shí)間長(zhǎng)，跌的時(shí)間短。相比之下，如今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境均不樂(lè)觀。主要體現(xiàn)在：既無(wú)“四萬(wàn)億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期將更長(zhǎng)，即房?jī)r(jià)下跌時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。
　　
　　“救市”恐難馬上見(jiàn)效
　　
　　幾乎與樓市低迷同步，從上半年開(kāi)始，不少城市開(kāi)始松綁樓市調(diào)控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列。近期，沈陽(yáng)、呼和浩特、濟(jì)南等城市也陷入救市“風(fēng)波”中，有關(guān)部門雖未證實(shí)已出臺(tái)救市舉措，但仍被市場(chǎng)認(rèn)為“救市”動(dòng)力仍在。
　　
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)下，還將有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口凈流出、新建區(qū)域較多、產(chǎn)業(yè)支撐不足等特征的城市“救市”沖動(dòng)尤其明顯。綜合各地措施來(lái)看，目前主要“救市”手段為松綁限購(gòu)，預(yù)計(jì)有30個(gè)以上城市的“限購(gòu)令”可能在年內(nèi)取消。
　　
　　分析人士說(shuō)，針對(duì)地方“救市”行為，目前尚有“紅線”阻礙，即一線城市限購(gòu)不會(huì)松綁、差別化信貸政策不得松動(dòng)等。因此，除非出現(xiàn)類似“四萬(wàn)億”的投資放量或貨幣政策實(shí)質(zhì)性寬松，否則零星“救市”手段不能挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)。
　　
　　中金公司報(bào)告稱，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅，房?jī)r(jià)將環(huán)比下降約5%-10%。部分公司或下調(diào)銷售目標(biāo)，從而應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“寒冬”。
　　
　　政策著力點(diǎn)生變
　　
　　與2011年下半年不同，如今多數(shù)城市“救市”動(dòng)作已順利“闖關(guān)”。
　　
　　分析人士說(shuō)，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、市場(chǎng)化調(diào)控思路凸顯背景下，大部分城市“救市”舉動(dòng)具一定合理性。其中，監(jiān)管層提出“分類調(diào)控”原則，強(qiáng)調(diào)“地方政府能夠自行調(diào)控的，就不要由中央政府來(lái)調(diào)控”。多數(shù)受訪者說(shuō)，隨著供需關(guān)系趨于平衡，樓市調(diào)控“去行政化”過(guò)程將啟動(dòng)。除一線城市外，“限購(gòu)令”等行政手段將逐漸退出，市場(chǎng)機(jī)制將成為樓市主導(dǎo)者。
　　
　　“市場(chǎng)主導(dǎo)”的思路，不意味著監(jiān)管層將不再作為。分析人士說(shuō)，在讓市場(chǎng)進(jìn)行自發(fā)調(diào)整同時(shí)，政策著力點(diǎn)將轉(zhuǎn)向另外兩個(gè)方面。
　　
　　一為保障房領(lǐng)域。其中，棚戶區(qū)改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來(lái)，住建部部長(zhǎng)陳政高分三次調(diào)研四個(gè)地區(qū)，調(diào)研重點(diǎn)在棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)。作為保障民生重要方面，上述領(lǐng)域無(wú)疑將獲更多支持。
　　
　　二為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息系統(tǒng)等確立，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將逐漸建立，逐漸取代此前以行政手段為主的調(diào)控方式。