購房者二手房交易時要注意的五大重點(diǎn)

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　　有的房屋交易，房東因某些原因不能到場，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實(shí)清楚。最重要的一點(diǎn)，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書（經(jīng)公證），也不能因?yàn)榇砣耸欠繓|的親戚，子女等而輕信。在當(dāng)前的限購形勢下，如果是賣方，也就是房東，也要注意，對方買房是否具備購房資格。如果對方因?yàn)檎咚薏荒茉诋?dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無法履行的（房管局不給過戶的），那么，合同無效。

　　第二、注意“共有人”

　　在房產(chǎn)交易的時候，要注意看產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人是幾個，很多時候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時候，賣家夫妻雙方都應(yīng)該到場，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應(yīng)該拿來妻子的委托書，并且該委托書必須經(jīng)過公證，以證實(shí)其委托的真實(shí)性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。這從法律專業(yè)術(shù)語上講叫審清“房屋權(quán)屬主體資格”。

　　第三、 交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地

　　被抵押的房產(chǎn)不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷后方可進(jìn)行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會提前發(fā)公告，要求停止交易。如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，是不允許上市交易的，買賣無效。有些人考慮到小產(chǎn)權(quán)房價格低，而與農(nóng)民私下交易，風(fēng)險很大，因?yàn)樵诜抗芫植粫o予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權(quán)人還是農(nóng)民。

　　目前，經(jīng)濟(jì)適用房還沒有放開交易。

　　第四、不要“跳單”

　　目前，浙江房屋交易中介的傭金大約在2%左右，房價高了，傭金也動輒好幾萬。有的買賣雙方在中介的引導(dǎo)下聯(lián)系上了，為了“省點(diǎn)費(fèi)用”，就約好“跳單”。法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔(dān)了很多有關(guān)房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付違約金的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費(fèi)?！?/p>

　    第五、房屋是否有租賃，有無物管費(fèi)拖欠等

　　法律上有句話叫“買賣不破租賃”。錦繡江南的案子之所以爭議很大，官司艱難，問題也就在這里。法律人士也持兩方觀點(diǎn)，有部分堅持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內(nèi)容。但是我國目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無從查詢租賃情況。我們在前兩次的報道中也提到過，律師建議，在交易時簽署補(bǔ)充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產(chǎn)的物管費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔(dān)了。