2015房估經(jīng)營與管理要點：房地產(chǎn)市場細分

　　從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)用途、增量存量、交易方式、目標市場等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。

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　　房地產(chǎn)的不可移動性，表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

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　　由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

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　　通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

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　　按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。

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　　從市場營銷的角度出發(fā)，可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場。

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