二手房?jī)r(jià)或在明年上半年創(chuàng)出新高

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　　從2006年就開始在望京開始從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的北京麥田房產(chǎn)北望區(qū)區(qū)域經(jīng)理孫鐵談起近兩年的二手房市場(chǎng)的變化，可謂深有感觸。他表示，“2011年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控就出臺(tái)了。

        政策一出，馬上就感受到二手房市場(chǎng)交易量急轉(zhuǎn)直下。當(dāng)時(shí)除學(xué)區(qū)房交易量和均價(jià)降幅較小外，其他產(chǎn)品都有不同幅度的下降?！爆F(xiàn)在看來，2011年底到2012年初是限購(gòu)后這一波市場(chǎng)波動(dòng)的底部。當(dāng)市場(chǎng)跌到谷底時(shí)，二手房房?jī)r(jià)讓當(dāng)時(shí)的業(yè)主和買房人都有不小的變化：不少業(yè)主都轉(zhuǎn)售為租，或者干脆不售，而買房人的觀望情緒也越發(fā)濃重起來。

　　但到了2012年初，在央行降低存款準(zhǔn)備金，尤其降低利息后，這一波房?jī)r(jià)上漲行情便開始啟動(dòng)了。到今年七、八月份，二手房成交量創(chuàng)出了今年的高峰。時(shí)到年底，二手房市場(chǎng)又掀起一波小高潮的同時(shí)，無論是成交量還是成交價(jià)格都接近歷史高點(diǎn)。

　　根據(jù)北京麥田房產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，望京商圈2012年下半年開始一直保持著較高的成交量，尤其是最近的11月，成交量、價(jià)持續(xù)上漲，成交均價(jià)約3.3萬每平方米。

        北京麥田房產(chǎn)北望區(qū)區(qū)域經(jīng)理孫鐵表示，望京目前的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)接近限購(gòu)前的歷史高點(diǎn)，有一些熱點(diǎn)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出了歷史新高。以望京大西洋新城二手房?jī)r(jià)為例，年初的谷底時(shí)價(jià)格在三萬以下，目前的價(jià)格在四萬左右。不僅大幅上漲了30%多，而且還創(chuàng)出了該小區(qū)房?jī)r(jià)的新高。

　　但孫鐵認(rèn)為，目前的成交量和熱度跟2009年時(shí)最高點(diǎn)時(shí)有所不同。由于現(xiàn)在的買房人和業(yè)主大部分都經(jīng)歷過當(dāng)年“瘋狂”的市場(chǎng)，現(xiàn)在則顯得冷靜很多。但不論是買房人還是業(yè)主，目前都呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)：目前的看房的客戶購(gòu)房誠(chéng)意度非常高，反而是業(yè)主略顯不穩(wěn)定，大致是由于11月的報(bào)價(jià)和成交價(jià)都有較大漲幅，所以對(duì)后市預(yù)期較高。按照目前的走勢(shì)，不久的將來望京會(huì)有更多小區(qū)二手房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高。

　　二手房?jī)r(jià)向歷史高點(diǎn)發(fā)起沖擊的不僅是望京區(qū)域，北京麥田房產(chǎn)亞奧西區(qū)區(qū)域總監(jiān)楊融林也表示，目前的市場(chǎng)回暖與限購(gòu)前火熱有著本質(zhì)的區(qū)別：目前購(gòu)房者大部分是剛性需求和改善型需求。而限購(gòu)前投資客明顯較多，最高達(dá)3.5萬每平方米。限購(gòu)后亞奧區(qū)域均價(jià)最低點(diǎn)時(shí)約為2.8萬每平方米，而目前該區(qū)域內(nèi)均價(jià)也接近了歷史最高點(diǎn)。

　　限購(gòu)接近兩年，北京二手房市場(chǎng)可謂跌宕起伏?；貞浾{(diào)控以來的北京二手房市場(chǎng)，北京麥田房產(chǎn)市場(chǎng)分析師張葉松表示，目前行業(yè)已日臻規(guī)范，購(gòu)房者愈見理性。對(duì)于今后二手房的價(jià)格走勢(shì)，他表示，由于二手房市場(chǎng)自身的特點(diǎn)，即個(gè)人交易市場(chǎng)相對(duì)較直接，不像開發(fā)商存在銷售策略問題，所以市場(chǎng)供需關(guān)系反應(yīng)會(huì)更直觀、明確。

        只有當(dāng)符合市場(chǎng)價(jià)格的供應(yīng)量，也就是可售房源量與交易量之間的平衡被打破時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。從目前的交易量以及待售房源來看，在政策不變的情況下，二手房的價(jià)格將伴隨著交易量的升高而升高。