房地產(chǎn)估計師答疑板精華——銷售費用

　　【提問】銷售費用，折現(xiàn)年限為1.25 ，表示建成前半年開始投入，加上之前半年，即1+0.5/2 ；但題干表示建成半年后才出租，我覺得應(yīng)該建成前半年投入至出租時結(jié)束，即1+1/2.不知道理解哪里錯誤。謝謝。

　　【回答】學(xué)員2902ls，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　預(yù)計至建成尚需1.5年（18個月），在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。

　　那么銷售費用的投入時間是：估價時點后的1年～1.5年的這半年內(nèi)均勻投入，半年內(nèi)均勻投入，按一半計算，即0.5/2＝0.12，還需要計算1年才能折現(xiàn)到估價時點，因此，折現(xiàn)時間是1+0.25＝1.25年

　　注：均勻投入的，在投入期間按一半計算

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】我也覺得銷售費用應(yīng)該建成前半年投入至出租時結(jié)束，折現(xiàn)年限取1.5年。

　　【回答】學(xué)員smzhxhl@jianshe99.com，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　預(yù)計至建成尚需1.5年（18個月），在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。

　　注：均勻投入的，在投入期間按一半計算

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】老師，我還認為這題里的銷售稅費不該扣減。因為這題用的是租金凈收益折現(xiàn)得開發(fā)完成后價值，而不是用售價，出租的稅費也已經(jīng)包含在前面給的"出租的運營費用為有效毛收入的25%"中了。

　　【回答】學(xué)員smzhxhl@jianshe99.com，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　您的理解不正確，用收益法測算建成后房地產(chǎn)的價值也需要扣除銷售稅費

　　您這樣來理解：

　　建成后的房地產(chǎn)價值可以用市場法測算，也可以用收益法測算，用收益法測算您可以這樣來假想：開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后把房地產(chǎn)賣了，投資者買來用來出租，出租收益折現(xiàn)到房地產(chǎn)建成后的時點，這個就是房地產(chǎn)建成后的售價，開發(fā)商賣建成后的房地產(chǎn)是需要支付銷售費用和銷售稅費的

　　【追問】回復(fù)的老師可能沒有明白我的意思。我請教的是：

　　題干“建成半年后可租出”，以及"在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用“，那么銷售費用的投入時間是：

　　估價時點后的1年～2年（建造期1年+在建成前半年+建成半年后）的這1年內(nèi)均勻投入，即（0.5+0.5）/2＝0.5，還需要計算1年才能折現(xiàn)到估價時點，因此，折現(xiàn)時間是1+0.5＝1.5年。

　　銷售期的概念是投入銷售費用開始至售出為止，這樣的話我的理解就應(yīng)該是1.5而非1.25年了。勞煩老師再解釋解釋，謝謝！

　　【回答】學(xué)員2902ls，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　銷售費用的投入自建成前半年開始，一直到房地產(chǎn)建成的時點

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師---房地產(chǎn)估價理論與方法

責任編輯：淘淘

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>