房地產估價師《案例與分析》：城市房屋拆遷補償估價的標準與方法

　　《條例》規(guī)定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?/p>

　　根據建設部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十六條“拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其它估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。拆遷評估應根據拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應優(yōu)先選用能夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場法。

　　如在一些房地產市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估價，即使在總體上房地產市場比較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設開發(fā)法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。

　　在拆遷補償估價中，各省、市結合本地實際情況，以估價原則、估價方法理論為基礎，制定了各自的具體辦法，估價人員在當地進行城市房屋拆遷補償估價時應執(zhí)行當地政府制定的估價標準。市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格（《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十三條）。

　　拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行（《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十四條）。

　　針對一些建設項目的特殊性，地方政府也往往制定相應的規(guī)定，估價人員在估價時必須遵從。

責任編輯：淘淘

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發(fā)布：2007-07-11 10:37 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]