2015年房估師《案例分析》復(fù)習(xí)資料（11）

　　企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)①首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；②其次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

　　1、權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。

　　企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。

　?、倨飘a(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分，要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開市場價(jià)值。

　　②企業(yè)合資合作時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。

　　企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可用成本法。

　　3、估價(jià)假設(shè)前提。

　　根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對象單獨(dú)使用時(shí)的最高最佳使用；在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。

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