2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（33）

　　八、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　（一）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)比較少，這主要是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權(quán)性質(zhì)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)不能直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，也不能設(shè)定抵押。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要涉及農(nóng)業(yè)用地的征用、征地拆遷補(bǔ)償、土地租賃、廠(chǎng)房租賃等目的的估價(jià)。

　?。ǘ┺r(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)思路為：以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)業(yè)用地增值收益，并進(jìn)行各項(xiàng)修正來(lái)確定農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)也可以采用收益法進(jìn)行估價(jià)，對(duì)于集體建設(shè)用地上建設(shè)的廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)，由于租賃或經(jīng)營(yíng)可以獲得相關(guān)收益，因此可以通過(guò)其租賃收益或經(jīng)營(yíng)收益來(lái)評(píng)估其收益價(jià)格。對(duì)于農(nóng)業(yè)用地可以通過(guò)其地上種植的植物、農(nóng)作物的年收入來(lái)評(píng)估其收益價(jià)格。采用收益法估價(jià)時(shí)，收益年限的確定比較困難，因?yàn)榫唧w建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)種植土地大都沒(méi)有土地使用年限。

　　九、特殊用途房地產(chǎn)的估價(jià)

　　特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類(lèi)房地產(chǎn)通常都伴隨著專(zhuān)營(yíng)權(quán)，這里以停車(chē)庫(kù)和加油站為例，來(lái)介紹特殊房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題。

　?。ㄒ唬┩＼?chē)庫(kù)的估價(jià)

　　1．地下停車(chē)庫(kù)的特點(diǎn)

　?。?）權(quán)屬比較特殊。地下停車(chē)庫(kù)一般分為兩種情況：一是開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車(chē)庫(kù)自由行使收益和處分權(quán)；二是地下車(chē)庫(kù)作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分?jǐn)?，?chē)庫(kù)不能單獨(dú)出售。此外，也有利用人防工程作為地下車(chē)庫(kù)的情形。

　?。?）計(jì)量單位比較特殊。房地產(chǎn)大都以棟、單元、套、建筑面積等進(jìn)行計(jì)量，而地下停車(chē)場(chǎng)的計(jì)量只有一種，即車(chē)位。因此，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)地下車(chē)庫(kù)建筑面積相同而車(chē)位數(shù)不同的問(wèn)題。

　　（3）日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。停車(chē)庫(kù)的管理要提供一系列配套服務(wù)，如車(chē)輛安全、車(chē)輛清潔、停車(chē)引導(dǎo)、通行向?qū)?、?chē)輛維修等。因此，地下停車(chē)庫(kù)日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了車(chē)庫(kù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和檔次。

　　2．地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)

　?。?）價(jià)格與車(chē)位數(shù)掛鉤。地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售價(jià)格為“元/車(chē)位”的形式體現(xiàn)。

　?。?）同一地下車(chē)庫(kù)的車(chē)位價(jià)格比較一致。

　?。?）車(chē)位價(jià)格易受地上房地產(chǎn)租售情況的影響。兩者具有正相關(guān)關(guān)系。

　　3．地下車(chē)庫(kù)的估價(jià)方法與技術(shù)路線(xiàn)

　　停車(chē)庫(kù)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法。停車(chē)庫(kù)估價(jià)方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察周邊類(lèi)似停車(chē)庫(kù)的租售情況，依此來(lái)確定采用何種估價(jià)方法。

　　市場(chǎng)法的選擇，取決于是否擁有大量停車(chē)庫(kù)交易實(shí)例，同時(shí)估價(jià)對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的、產(chǎn)權(quán)清晰的房地產(chǎn)。

　　收益法的選擇，主要基于估價(jià)對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收入。

　　在市場(chǎng)法和收益法都不適宜估價(jià)的情形下，則可采用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　（二）加油站的估價(jià)

　　1．加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　（1）位置極其重要，且分布具有較強(qiáng)的離散性。加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其所處的位置，位于小題區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同油價(jià)的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通流量不同等原因，經(jīng)營(yíng)收益存在較大差異，必然會(huì)導(dǎo)致其價(jià)格相差很大。另外，加油站之間一般都有一定規(guī)定的距離間隔，位置分布具有較強(qiáng)的離散性。

　?。?）經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著。加油站由于經(jīng)營(yíng)者采取的經(jīng)營(yíng)手段、營(yíng)銷(xiāo)方式、管理模式不同，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用支出存在較大差異。因此，在對(duì)加油站房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要特別注意。

　　（3）存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)。加油站的經(jīng)營(yíng)具有一定的壟斷性，存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)。因此，采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要從加油站經(jīng)營(yíng)收益中扣除因成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)。

　　2．加油站房地產(chǎn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　由于加油站房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易實(shí)例較少，因而難以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。由于加油站房地產(chǎn)是在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)具有持續(xù)收益的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此，一般采用收益法進(jìn)行估價(jià)，此外，也可以利用成本法作為一種輔助估價(jià)方法。

　　采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測(cè)算，加油站的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)，因此，應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)。

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