二手房買主購房需謹(jǐn)慎 購房前要做到心中有數(shù)

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        無論是買賣雙方還是中介公司，都希望所有的交易手續(xù)能在年前辦理完畢，避免時(shí)間拖得太久產(chǎn)生糾紛。針對可能發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié)，購房者要做到防患于未然。購買二手房要了解一些二手房交易中常見的糾紛，知道一些交易中欺詐手段及應(yīng)對方法，做到心中有數(shù)。

        案例一、審核貸款合同要仔細(xì)

        李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同，因?yàn)槔钕壬枰y行貸款，就通過中介介紹的擔(dān)保公司辦理抵押貸款手續(xù)。一個(gè)星期以后，到了銀行答應(yīng)的放貸時(shí)間，可李先生還是沒有收到貸款，就打電話到銀行去問，銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔(dān)保公司賬戶上去了。李先生后來才得知這家擔(dān)保公司早就資不抵債，就動(dòng)歪腦筋，挪用了客戶貸款。雖然李先生馬上報(bào)了案，后來也將擔(dān)保公司主要負(fù)責(zé)人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李先生因?yàn)闆]有支付房屋余款而被上家告到法院。

        對策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：

        步驟一：下家支付首期房款。

        步驟二：上家拿到首付后將房屋過戶給下家。

        步驟三：下家在取得房產(chǎn)證或交易中心收據(jù)后將房屋抵押給銀行。

        步驟四：銀行向下家發(fā)放貸款。

        步驟五：雙方交接房屋，結(jié)清水電等費(fèi)用，余款付清，交易結(jié)束。下家向銀行申請貸款過程中，如果申請的是商業(yè)貸款，銀行會(huì)要求下家找一家擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，而下家一般都會(huì)采用中介公司推薦的擔(dān)保公司。少數(shù)不良的擔(dān)保公司會(huì)鉆購房人的空子，謀求非法利益。

        李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但并不能因此而高枕無憂，因?yàn)楦袷胶贤幸灿性S多是需要填寫進(jìn)去的內(nèi)容，如果對這些內(nèi)容不加以重視并認(rèn)真核對，就容易被鉆了空子。

        案例二、交易過戶辦委托公證

        謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了，于是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了抵押權(quán)證。不過，因?yàn)榻灰字行囊?guī)定在辦理完抵押注銷手續(xù)后需要再過三個(gè)工作日才能辦理過戶手續(xù)。于是謝女士和上家約好再過三個(gè)工作日再去辦理?？傻搅思s定的那一天，上家卻沒有來，對方一會(huì)說出差去了，一會(huì)又說家里不同意賣了，其實(shí)后來謝女士了解到，上家是因?yàn)橛X得房子賣便宜了想反悔，所以故意不去辦過戶手續(xù)。

         對策：下家交首付讓上家注銷抵押貸款，但注銷抵押和過戶之間有一個(gè)時(shí)間差。按照法律的規(guī)定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好并拿到新的產(chǎn)證之后，房屋才會(huì)成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但不能按時(shí)過戶，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發(fā)生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個(gè)過戶交易的委托書，并對委托書進(jìn)行公證，并且最好在委托書上注明“本委托不可撤銷”的字樣。

         在買房之前先了解這些二手房交易中常見的糾紛及應(yīng)對方法，做到心中有數(shù)，這樣就可以避免一些不必要的麻煩，防患于未然。