房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（15）

　　4.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行，并特別注意以下問題：

　?。?）房地產(chǎn)抵押必須是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。

　?。?）抵押估價(jià)要采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。

　?。?）再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額。

　?。?）抵押估價(jià)要注意抵押期及其屆滿時(shí)土地的剩余使用年限對(duì)估價(jià)的影響。

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。

　　（7）房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。

　?。?）優(yōu)先受償權(quán)包括： ①《擔(dān)保法》規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金； ②《合同法》規(guī)定的建筑工程款項(xiàng)； ③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定的“處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害”。

　　（10）房地產(chǎn)估價(jià)師有了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況與對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查的義務(wù)。

　　（11）房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

　　（12）法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告附件。

　?。?3）房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

　　（14）估價(jià)對(duì)象概況應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況。

　?。?5）在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。

　?。?6）評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

　?。?7）房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。

　?。?8）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：①估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響； ②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；③合理使用評(píng)估價(jià)值；④定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

　?。?9）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

　?。?0）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

　?。?1）抵押房地產(chǎn)處置時(shí)的有關(guān)費(fèi)用：

　?、倥馁u費(fèi)用。成交價(jià)的2～5%，最高不超過10%；②評(píng)估費(fèi)用；③訴訟費(fèi)用和申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)。

　?。?2）處置時(shí)的有關(guān)稅費(fèi)：

　　①工商統(tǒng)一稅（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）；②印花稅；③土地增值稅和所得稅。

　　（23）處置特殊房地產(chǎn)應(yīng)扣除的費(fèi)用：

　?、倥馁u土地上新增房屋之價(jià)款；②拍賣劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金；③拍賣鄉(xiāng)村企業(yè)的廠房等建筑物占用的土地使用權(quán)應(yīng)補(bǔ)交的征地費(fèi)；④破產(chǎn)企業(yè)的職工安置費(fèi)。

　?。?4）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序：

　?、僦Ц短幏值盅悍康禺a(chǎn)的費(fèi)用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。

　　[注意：處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。]

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