2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

　　5．房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（五點(diǎn)本質(zhì)）

　　5.1是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　5.2是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　5.3是提供價值意見而不是作價格保證

　　5.4估價有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

　　5.5 既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

　　5.1是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　盡管叫價格評估，但評估的是價值而非價格

　　原因是為了避免與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中價值概念產(chǎn)生混淆和誤解

　　價值與價格的區(qū)別

　　價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心

　　價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實

　　關(guān)系

　　理論上，價值決定價格（心理支配行為）

　　估價上，從價格來推導(dǎo)出價值（通過行為來了解心理）

　　【2006年真題】

　?。ㄅ袛囝}）房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要提示的是房地產(chǎn)的理論價格。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　5.2是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　估價和定價的關(guān)系（謀和斷的關(guān)系，參謀與決策的關(guān)系，歷史上的房謀杜斷的典故）

　　房地產(chǎn)估價模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來

　　價值原本存在，估價師利用知識去揭示這個價值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價值

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（ ?。┓康禺a(chǎn)的價值。

　　A．發(fā)明

　　B．發(fā)現(xiàn)

　　C．創(chuàng)造

　　D．確定

　　【答案】B

　　【解析】此處老師未寫解析

　　5.3是提供價值意見而不是作價格保證

　　要點(diǎn)

　　估價結(jié)果是專業(yè)意見，而不是價格保證

　　但是估價師對自己的專業(yè)意見要承擔(dān)法律責(zé)任

　　估價專業(yè)意見分類

　　咨詢性或參考性意見－為委托人自己使用而提供的估價，屬私人產(chǎn)品

　　鑒證性或證據(jù)性意見－為第三方使用而提供的估價，屬公共產(chǎn)品

　　鑒證性或證據(jù)性作用的估價所承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于咨詢性或參考性作用的估價

　　承擔(dān)法律責(zé)任時，能證明自己沒有過錯的除外（有舉證責(zé)任）

　　5.4估價有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

　　對估價準(zhǔn)確性的認(rèn)識（5點(diǎn)認(rèn)識）

　?、?由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近擬的評估價值（估價不可避免）

　?、?所有的估價都會有誤差 評估價值＝真實價值＋誤差

　　③ 估價的允許誤差較大（10%~20%）

　?、?判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較

　?、?一般不會復(fù)新評估來確定誤差，而是通過考察估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏，在估價過程中有無失誤來間接地對其估價結(jié)果肯定或否定

　　防止出現(xiàn)較大誤差的方法－制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等

　?、?房地產(chǎn)估價規(guī)劃

　　② 城市房屋擴(kuò)遷估價指導(dǎo)意見

　?、?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見

　　【2007年真題】

　　不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（ ?。?。

　　A．掌握的有關(guān)信息不同

　　B．作出的估價師聲明不同

　　C．估價對象狀況不同

　　D．委托人不同

　　【答案】A

　　【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近擬的評估價值（估價不可避免）

　　【2007年真題】

　　一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。 （ ?。?/p>

　　【答案】√

　　【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較

　　【2005年真題】

　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

　　A．使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格

　　B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格

　　C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

　　D．依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

　　【答案】D

　　【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較

　　5.5 既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

　　估價師的實踐經(jīng)驗很重要

　　影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，只通過數(shù)學(xué)公式或模型難以把握與量化

　　必須對不同估價方法的局限性進(jìn)行調(diào)整和綜合平衡，也依賴于綜合判斷藝術(shù)水平

　　因此估價師一般要求有一定年限以上的估價實踐經(jīng)驗

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