2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《基本制度與政策》資料（89）

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的特征

　　房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等活動(dòng)的總稱(chēng)。作為一種商品交換形式、房地產(chǎn)交易具有一般商品交換的性質(zhì)和法律特征。但由交易客體的特殊性所決定，其與一般商品交易又有重要的區(qū)別。

　　1．房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)格通常會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般生活消費(fèi)品的價(jià)格。交易的安全與成敗對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的影響遠(yuǎn)大于普通商品的交易。

　　2．房地產(chǎn)交易標(biāo)的物具有固定性。無(wú)論這種交易以何種形式進(jìn)行，交易的對(duì)象都不會(huì)發(fā)生空間上的移動(dòng)，交易完成的主要標(biāo)志是房屋所有權(quán)及其相應(yīng)的土地權(quán)的轉(zhuǎn)移或房地產(chǎn)權(quán)利主體的變更。

　　3．房地產(chǎn)交易無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，都會(huì)涉及到土地資源占用和土地收益的重新分配，并會(huì)在一定程度上對(duì)整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生影響，具有較強(qiáng)的社會(huì)性。

　　4．房地產(chǎn)交易比一般商品交易復(fù)雜得多。交易的順利完成，通常需要有關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人士的介入。

　　房地產(chǎn)交易所固有的這些特征決定了國(guó)家對(duì)其進(jìn)行管理和干預(yù)的必要性和重要性。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)交易管理法律制度主要包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售、房地產(chǎn)抵押以及房屋租賃等內(nèi)容。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)交易管理法律制度

　　為了保證房地產(chǎn)交易的公平和安全，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保持良好的市場(chǎng)秩序，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易給予必要的管理，確定了以下基本制度。

　　1.房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。不得將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓或抵押。在房地產(chǎn)交易中必須遵守房地一體的原則

　　2．地價(jià)公示制度。目前政府公示的價(jià)格主要有三種，即基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格。按規(guī)定這三種價(jià)格要定期公布，并及時(shí)更新。

　　3．房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

　　4．房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

　　5．登記、備案制度。我國(guó)《房城市房地產(chǎn)管理法》第35條明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行權(quán)屬變更登記。房屋租賃的要向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。

　　房地產(chǎn)交易的客體合法，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法的前提。因此，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)必須是依法可以轉(zhuǎn)讓的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面合同；（2）當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持有關(guān)文件，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（3）房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件，進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)；（4）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)；（6）房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶(hù)單，雙方當(dāng)事人憑過(guò)戶(hù)單辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

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