福州住建局：沒(méi)想到回購(gòu)商品房會(huì)被解讀為救市

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　　新年伊始，地方政府“救樓市”的聲音就此起彼伏，花樣更是層出不窮。

　　1月24日，福州市政府下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置房協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)明確：由各級(jí)政府指定一家國(guó)企作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買(mǎi)主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

　　在這份《意見(jiàn)》中，當(dāng)?shù)厥忻袷种械奈囱b修安置房房源也被列為回購(gòu)對(duì)象?！半m然此前有政府回購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商品房作為保障房的嘗試，但回購(gòu)個(gè)人房源此前從未有過(guò)?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，雖然個(gè)人房源占比較小，但福州政策向市場(chǎng)傳遞的政府托底信號(hào)十分強(qiáng)烈。

　　實(shí)際上，早在去年3月份，福建就曾因一份“全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展”的文件成為地方政府“救市”出頭鳥(niǎo)。如今，福州又首開(kāi)政府回購(gòu)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人的商品房、安置房先河。盡管福州市住建局一再?gòu)?qiáng)調(diào)回購(gòu)政策與救市無(wú)關(guān)，但這一政策出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及其背后的邏輯都耐人尋味。

　　政府如何托市？

　　福州關(guān)于回購(gòu)商品房和安置房的政策甫一出臺(tái)，立即被解讀為“政府力挺樓市的托市之舉”。

　　根據(jù)《意見(jiàn)》，政府購(gòu)買(mǎi)的商品房為建筑面積在45-135平方米，已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工的項(xiàng)目。安置房則為建筑面積在45-135平方米，已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)，被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房，尚未裝修入住，所有權(quán)人及共有人自愿出售。

　　“目前存在一定的政策誤讀。政策中明確，在采購(gòu)對(duì)象上，商品房針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，安置房針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)與個(gè)人?！备Ｖ菔凶〗ň忠晃还賳T告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“也就是說(shuō)，針對(duì)個(gè)人，政府只回購(gòu)安置房，不回購(gòu)商品房?！?/p>

　　“實(shí)際上這一政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘谐山坏囊饬x和影響并沒(méi)有那么大，一方面是因?yàn)榛刭?gòu)尚未裝修入住的安置房，在數(shù)量上只是少數(shù)；另一方面，回購(gòu)的價(jià)格是評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)，對(duì)樓市的成交價(jià)格產(chǎn)生的影響也較小?！备＝ㄊ》康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)的一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者稱。

　　按照福州市的規(guī)定，安置房以機(jī)構(gòu)評(píng)估的平均價(jià)作為回購(gòu)價(jià)格；而商品房的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格則以機(jī)構(gòu)評(píng)估的平均價(jià)格為基數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。

　　“去年年中福州市已經(jīng)開(kāi)始嘗試回購(gòu)商品房和安置房，但從個(gè)人手中回購(gòu)的量太少，起的作用不大。”融信雙杭投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理陳明榮稱。

　　而在當(dāng)?shù)厥召?gòu)開(kāi)發(fā)商所有的商品房時(shí)，同樣也遇到了問(wèn)題。

　　“我們此前在福州試點(diǎn)回購(gòu)商品房、安置房時(shí)，回購(gòu)及洽談的對(duì)象基本針對(duì)地方國(guó)企的開(kāi)發(fā)商。因?yàn)槎际钦钠髽I(yè)，利潤(rùn)低一些還好說(shuō)，但跟民營(yíng)開(kāi)發(fā)商洽談時(shí)，他憑什么降價(jià)15%給你？”上述福州市住建局官員說(shuō)。

　　由于目前福州在售項(xiàng)目土地多為2011年后出讓所得，高峰時(shí)期入手的土地，決定了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)讓渡空間有限?！俺窃缙谀玫牡睾鼙阋?，不然15%的議價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能接受?！笨藸柸鸶Ｖ輽C(jī)構(gòu)總經(jīng)理張旭東告訴記者。

　　然而，盡管這一政策對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響不大，但政策的出臺(tái)卻給市場(chǎng)帶來(lái)了政府托底的心理預(yù)期。

　　多位受訪的分析人士表示，福州的回購(gòu)政策對(duì)當(dāng)?shù)厝?kù)存無(wú)疑是利好：一方面，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了安置房但未裝修入住的部分購(gòu)房者，因?yàn)橛姓幕刭?gòu)承諾，可以再入市購(gòu)買(mǎi)商品房；另一方面開(kāi)發(fā)商有了政府托底，入市的積極性也會(huì)大為提高。

　　救市的邏輯

　　“出臺(tái)這一政策的出發(fā)點(diǎn)，主要是為了緩解政府在舊改拆遷安置方面的壓力，在加快推進(jìn)舊城改造步伐的同時(shí)，也可減輕政府在拆遷安置方面的費(fèi)用支出。”上述福州市住建局官員坦承，“沒(méi)想到市場(chǎng)會(huì)解讀為托底救市?！?/p>

　　盡管福州市住建局一再?gòu)?qiáng)調(diào)回購(gòu)政策與救市無(wú)關(guān)，但其政策出臺(tái)的時(shí)間卻耐人尋味。

　　1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已無(wú)必要，并表示住建部擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　“中央已有政策精神，地方出臺(tái)落地政策是順理成章。不過(guò)從福州的迫切態(tài)度中卻不難看出，當(dāng)?shù)卣Ｍ纳剖袌?chǎng)環(huán)境的愿望強(qiáng)烈?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波稱。

　　而在住建部部長(zhǎng)表態(tài)前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新數(shù)據(jù)：2014年12月福州房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，同比下跌5.3%。當(dāng)?shù)毓俜浇y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，福州五區(qū)及閩侯區(qū)域成交量同比下跌26%。

　　“福建這個(gè)地方很特殊，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度較高，因此市場(chǎng)剛表現(xiàn)出有下行的趨勢(shì)，政府和企業(yè)就都會(huì)非常敏感?！币晃辉诟＝ㄩ_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全國(guó)性房企銷(xiāo)售總監(jiān)告訴本報(bào)記者，從目前福州的總體市場(chǎng)來(lái)看，雖然市場(chǎng)并沒(méi)有成交量急劇收縮或價(jià)格大幅下降的情況，但開(kāi)發(fā)商尤其是當(dāng)?shù)胤科笤缫驯陡袎毫Α?/p>

　　與此同時(shí)，隨著去年12月份供應(yīng)量的急劇攀升，福州五區(qū)和閩侯區(qū)域庫(kù)存量和去化周期均創(chuàng)歷史新高。截至1月16日，福州市區(qū)可售住宅房源31277套，按照去年的平均去化速度，去庫(kù)存周期達(dá)17個(gè)月。

　　“從2013年到2014年上半年，閩系房企擴(kuò)張激進(jìn)，拿了不少地，導(dǎo)致資金緊張。閩系房企壓力很大，入市的意愿明顯降低，這對(duì)房地產(chǎn)依賴度較高的福建無(wú)疑是個(gè)壞消息。”福建一位業(yè)界資深人士表示。

　　這或許能夠解釋，每當(dāng)中央在房地產(chǎn)行業(yè)方面打開(kāi)新的“寬松”政策窗口，福建地方政府經(jīng)常不避風(fēng)頭，甘做“救市”出頭鳥(niǎo)。

　　“比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)低15%的這個(gè)價(jià)格設(shè)定對(duì)于回購(gòu)保障房而言，已經(jīng)是比較高了，按照現(xiàn)有的保障房成本，價(jià)格應(yīng)該在商品房的一半左右?！鄙鲜鋈珖?guó)性房企銷(xiāo)售總監(jiān)稱。

　　“閩系房企的大本營(yíng)在福建，福建市場(chǎng)是他們的補(bǔ)給倉(cāng)。政府現(xiàn)在明確可以回購(gòu)開(kāi)發(fā)商手中的商品房，實(shí)則是給當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商注入強(qiáng)心針?！鄙鲜龈＝I(yè)界資深人士指出。

　　全國(guó)鋪開(kāi)存疑

　　事實(shí)上，關(guān)于政府回購(gòu)商品房作為保障房的試點(diǎn)前幾年就出現(xiàn)過(guò)，2014年各地樓市庫(kù)存高企，部分二三線城市再次啟動(dòng)了這項(xiàng)試點(diǎn)，但效果并不理想。

　　2014年8月，湖南省曾明確表示，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受?chē)?guó)家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。

　　長(zhǎng)沙市隨后出臺(tái)了幾個(gè)操作性文件，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。按照當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，長(zhǎng)沙市準(zhǔn)備從市場(chǎng)上回購(gòu)4000套普通商品房作為安置房，但據(jù)記者了解，截至目前，長(zhǎng)沙市已簽訂協(xié)議的大約只有400套。

　　“其中最大的問(wèn)題就是回購(gòu)價(jià)格問(wèn)題，因?yàn)楸Ｕ戏康膬r(jià)格一般僅為商品房的一半，在兩者的定價(jià)策略存在巨大差異的情況下，按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)顯然不可能，但要開(kāi)發(fā)商給予大額度的折扣也是非常困難?！遍L(zhǎng)沙當(dāng)?shù)匾晃粐?guó)企開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示。

　　“現(xiàn)在政府的回購(gòu)目標(biāo)多集中在城市新區(qū)的一些商品房，由于位置偏遠(yuǎn)、缺乏配套，開(kāi)發(fā)商確實(shí)銷(xiāo)售困難，且自身資金無(wú)法周轉(zhuǎn)，不得已才與政府談回購(gòu)。”南京市一家房企高管告訴記者。

　　在樓市走低的市場(chǎng)局面未好轉(zhuǎn)的前提下，部分城市存在的高庫(kù)存難題的確難以化解，這也給政府以較低價(jià)格回購(gòu)商品房成為可能。不過(guò)，即使開(kāi)發(fā)商與政府能達(dá)成價(jià)格協(xié)議，政府回購(gòu)商品房仍然困難重重。

　　“我們也調(diào)研過(guò)其他省市的試點(diǎn)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)操作起來(lái)問(wèn)題太多：一方面，政府回購(gòu)的資金如何解決？回購(gòu)肯定要比自建花的多；另一方面，無(wú)論如何操作，在外界看來(lái)政府很難避免權(quán)力尋租?！睎|部某省會(huì)城市一位官員對(duì)記者表示，多次調(diào)研后，該市最終取消了試點(diǎn)計(jì)劃。

　　上述官員補(bǔ)充道，按照住建部此前透露的計(jì)劃，政府回購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商品房，可以用拆遷棚戶區(qū)賣(mài)地款支付給開(kāi)發(fā)商，也可以用土地來(lái)交換。

　　“在這樣的政策設(shè)計(jì)下，政府是不需要墊資的，但這就需要開(kāi)發(fā)商墊付大部分的建設(shè)成本，這對(duì)普通的開(kāi)發(fā)商而言負(fù)擔(dān)仍然過(guò)重?！鄙鲜龉賳T說(shuō)。

　　對(duì)此，2014年年底，住建部副部長(zhǎng)齊驥表態(tài)，未來(lái)將大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，推進(jìn)國(guó)開(kāi)行的直接貸款與PPP市場(chǎng)化融資手段。

　　根據(jù)2014年6月國(guó)開(kāi)行的通知，回購(gòu)商品房作棚改安置房的總投資比例可以達(dá)到40%，而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房。

　　“國(guó)開(kāi)行貸款及其他手段，還需要等中央出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，如果這一方面的通道可以打開(kāi)，這一政策才有可能在地方鋪開(kāi)?！鄙鲜鰱|部省會(huì)城市政府官員表示。