房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理課程講義（18）

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（6特性）

　　市場(chǎng)供給的壟斷性

　　市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　　市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

　　市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　　存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　市場(chǎng)信息不對(duì)稱性

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】經(jīng)濟(jì)外部性

　　正外部性

　　經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)使他人受益，而受益者無須花代價(jià)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）

　　負(fù)外部性

　　經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的動(dòng)使他人或社會(huì)受損，卻沒有為此承擔(dān)成本（建造紙廠使周圍房?jī)r(jià)下降）

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

　　概念

　　指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的

　　一般情況

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中賣方對(duì)信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害

　　解決信息不對(duì)稱的途徑

　　發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)－提高專業(yè)水平

　　政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作－提高高層透明度

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（五方面）

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求變化

　　指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　【要點(diǎn)】配置資源，反應(yīng)需求，指導(dǎo)供給，指導(dǎo)管理，引導(dǎo)需求

　　【重點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因

　　未來預(yù)期收益變化

　　政府稅收政策的影響

　　收入水平變化或消費(fèi)品味變化

　　原用于其他方面資金的介入

　　土地供給的變化

　　【重點(diǎn)】供給如何適應(yīng)需求

　　新建或改變用途

　　可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化（房?jī)r(jià)高了，租房的需求就大了）

　　【2005年真題】

　　如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）
　　A．減少
　　B．增加
　　C．不變
　　D．同步遞減

　　【答案】B
　　【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。售價(jià)太高，對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。

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